【導讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤。漣源市位于湖南省中部，漣水上游。1951年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍田縣，1952年正式建縣，8月改名漣源縣，1987年撤縣成立漣源市。漣源市旅游資源豐富，北有省內(nèi)自然監(jiān)管后僅次于張家界的湄江風景區(qū)，南。漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣高等級公路與207國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一。當前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城。市建設固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，20xx年全年漣源市城市居民人均可支配收入6603元，比上年增長15%，20xx年末，全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工43660

　　

【正文】 要以外街較高，平均租金達到 60 元 80 元 /平米 /月，內(nèi)鋪租金在 4050 元 /平 /月之間，以其項目營銷中心反饋的價格計算，其投資回報周期長達 15 年以上。按當前經(jīng)營狀況，投資回收周期還可能進一步拉長，超過 20 年。打擊了很大一部分投資客戶信心，對本項目的價格定位及市場推廣也提出了更高的要求。 020406080外街 主入口 內(nèi)鋪 北端外街 廣場1F 廣場2F五江購物中心租賃價格分析表租賃價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 6． 5 本項目的潛在競爭物業(yè)分析 20xx 年，有可能對本項目形成競爭壓力的物業(yè)出現(xiàn)區(qū)域主要為：五馬廣場、五馬廣場 三角坪地段。 五馬廣場心連 心對面地塊已經(jīng)拆遷完畢，隨時可進行開發(fā)。目前該地塊持有者因內(nèi)部問題將開發(fā)計劃暫緩，但仍有可能即時投入開發(fā)。其地塊地理位置優(yōu)越，臨街面更長，是本項目目前為止最大的潛在競爭對手。 隨著城市建設速度的加快，原兒童公園地塊也有可能被開發(fā)。如其他開發(fā)商在 20xx 年初拿地開發(fā)，對本項目后期銷售及經(jīng)營也會構(gòu)成一定的競爭態(tài)勢。五馬廣場 三角坪地塊雖然目前街區(qū)面貌較差，但因其交通條件良好，也有可能被開發(fā)商拿地開發(fā)，對本項目構(gòu)成競爭。 因此，本項目應嚴格控制銷售周期，快速出貨，搶先一步贏得銷售機 會，同時給本項目的后期經(jīng)營積累一定的品牌知名度，集中客源以使經(jīng)營戶收益，使項目商業(yè)價值不斷提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 七 項目發(fā)展條件調(diào)查 7． 1 項目發(fā)展背景 本項目地塊原隸屬于漣源市五交化總公司， 20xx 年由漣源市宏彬房地產(chǎn)有限公司投資開發(fā)。地塊坐落于市人民路與工農(nóng)路交匯處，地處漣源市經(jīng)濟文化商業(yè)中心。緊鄰漣源市政府、漣源賓館、及漣源休閑文化廣場，與五江購物中心隔路相望。周邊商賈云集、政府機關單位林立，人流量龐大，是漣源市最繁華的商業(yè)集中地段， 120xx 平米休閑文化廣場、新一佳、通程電器等 為本項目帶來滾滾人流，其投資及商業(yè)價值十分可觀。 項目用地 4000 余平米，擬建成一座高 6 層，建筑面積達 120xx 余平米，集購物、休閑、娛樂、居家、辦公為一體的現(xiàn)代化商住綜合樓，亦將成為漣源市新興的商業(yè)坐標。 7． 2 項目地塊狀況調(diào)查 項目地塊平整，臨工農(nóng)路最高處與臨人民路處高低落差約 米；臨人民路街面約 70 米，臨工農(nóng)路 60 余米，臨街面總長在130 米以上。 項目退讓紅線六米，使人民路臨街面長達 12 米。右邊為漣源市煤炭局、左臨原商業(yè)局、地稅局。周邊均為單位、商業(yè) 經(jīng)營用房、居民用房。 7． 3 項目交通條件調(diào)查 項目主要由兩條市政道路組成外部交通網(wǎng)，分別為：人民路、工農(nóng)路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7． 4 項目市政配套條件調(diào)查 項目水、電、通訊網(wǎng)線到位，已預埋市政管道。 周邊主要的市政機關有：市政府、煤炭局、交通局、財政局、法院、檢察院、衛(wèi)生局、公安局、國稅局、計生局等。 周邊主要的生活配套有：中國移動營業(yè)廳、中國農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、醫(yī)院、人壽保險、新一佳超市、通程電器、藍田市場等。 7． 5 項目發(fā)展 SWOT 分析 △ 項目發(fā)展機會 Opportunity 漣源市房地產(chǎn)市場正處與起步階段，存在極大的市場空間 漣源市經(jīng)濟較為活躍，大部分投資者投資渠道狹窄，渴望獲得更為穩(wěn)健的投資渠道 目前項目無規(guī)模性的直接競爭對手 光明山商圈的崛起和成熟給本項目帶來了市場機會 五江購物中心的建成，為本項目地塊積聚了一定人氣，有利于商業(yè)價值的提高 政府政策傾斜，解決本項目發(fā)展過程中費用、管理等部分問題 不少行業(yè)有待整合，為本項目帶來了一定的市場機會 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 △ 項目發(fā)展威脅 Weakness 五江購物中心已經(jīng)打擊 了部分投資者信心，市場信心匱乏 地域性消費習慣對本項目 3 樓的銷售、招商形成壓力 其他區(qū)域的潛在競爭對手跟進，可能分散本項目的投資客流 部分商家經(jīng)營理念落后，難以適應新型商業(yè)發(fā)展模式和管理理念 △ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 臨街面長達 130 米以上 地處光明山商業(yè)中心，地塊投資價值高，被大部分商家及市民所看好 平面規(guī)劃設計基本符合發(fā)展要求，比五江購物中心的平面規(guī)劃更清晰、規(guī)范，有利于銷售和招商 地塊規(guī)模不大，有利于“快進快出”的銷售政策執(zhí)行，有利于資金回籠 開發(fā)商信 譽度較高，實力雄厚 政策上的傾斜扶持 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 △ 項目發(fā)展劣勢 Threat 項目建筑及配套規(guī)劃方面難以形成本項目賣點，需進行強勢概念引導 因本項目必須走精致化路線，所以招商門檻會比較高，將限制一大部分商家的進入，招商工作量較大 綜上分析，本項目擁有得天獨厚的地理資源優(yōu)勢，光明山商業(yè)價值的不斷升高，使本項目的發(fā)展空間很大。但本項目發(fā)展也有一部分條件所局限，尤其是當前五江購物中心對投資者的信心打擊和漣源地域性消費習慣影響，將影響到項目銷售和招商工作的順利進行。 為化威脅為機會，化劣勢為優(yōu)勢，本項目 應將品牌化發(fā)展路線，在項目推廣前期做好項目品牌概念，以公關營銷為主線，將開發(fā)商及項目品牌傳播至目標客戶群中，以降低項目運營風險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 八 項目發(fā)展啟示 8． 1 項目定位思路啟示 本項目市場定位原則為： 集中整合一部分檔次高，可承受租金水平高的行業(yè) 與五江購物中心及其他商業(yè)物業(yè)執(zhí)行品牌、業(yè)態(tài)、主題、推廣概念、推廣辦法的差異化，并與其優(yōu)勢互補 服務兩大主力消費群體，滿足主力消費群體的顯性、隱性消費需求 因此，根據(jù)以上對各個行業(yè)經(jīng)營狀況、商業(yè)物業(yè)使用及租賃 價格情況，基本鎖定本項目的業(yè)態(tài)仍以服飾為主，但將服飾按照消費層次、消費年齡及隱性消費需求進行嚴格的主題區(qū)隔，以提升項目品牌形象，提高商業(yè)價值。 規(guī)劃業(yè)態(tài)對象為： 品牌服飾（高檔男、女正裝）、皮具、奢侈品 哈韓、哈日類服飾、鞋帽、飾品、休閑運動品牌、精品、藝術舫（陶吧、大頭貼、插花、鮮花等） IT 電腦、小型電子消費品、數(shù)碼唱片、軟件、耗材 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 2 項目品牌形象發(fā)展啟示 項目受五江及漣源房地產(chǎn)市場發(fā)展速度所影響，應確定以“品牌化營銷”思路的發(fā)展方向。具體執(zhí)行策略為： 確立 以時尚廣場概念為主題的品牌定位思路 對 1 樓、 2 樓、 3 樓分別以不同的子品牌進行定位 形成“時尚廣場”大品牌下的“子品牌”體系 以上品牌體系結(jié)合廣告文案應用于項目推廣的每個環(huán)節(jié)，初步品牌定位為： 1F 男人街 +女人街 品牌數(shù)量： 2 個 2F 潮流特區(qū) 品牌數(shù)量： 1 個 3F 電腦城 品牌數(shù)量： 1 個 品牌結(jié)構(gòu)示意圖： ****時尚廣場 ****時尚廣場 電腦城 潮流特區(qū) 女人街 男人街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 3 項目建筑規(guī)劃發(fā)展啟示 建筑規(guī)劃與業(yè)態(tài)定位的結(jié)合 一樓分別以男人街、女人街進行業(yè)態(tài)定位，正是以項目內(nèi)部平面規(guī)劃為基礎的，兩條走廊將項目內(nèi)部一分為二，因此業(yè)態(tài)進行嚴格區(qū)別，且單個品牌下的招商對象在 20 個以下，招商資格要求較高，保障品牌的完全高檔化。符合項目“國際化、品牌化、時尚化”思想。 二樓主題為“潮流特區(qū)”，根據(jù)目前交通組織，除臨街面商鋪以外，均為“潮流特區(qū)”商鋪，數(shù)量為 51 個單獨商鋪，目標商家在 3540 個之間。其中 60%為服飾區(qū)、鞋帽類 15%，首飾精品為 15%，藝術舫 10%。二樓將做 出裝飾上的部分整改意見，以更契合主題。 三樓電腦城 IT 電腦服務商家區(qū)占 60%，小型電子消費產(chǎn)品及電子精品占 15%，耗材及軟件區(qū)占 25%。 內(nèi)部交通組織 目前建筑規(guī)劃上 12 樓步行梯設置難以對 2 樓人流形成引導，需進行局部調(diào)整，使梯口均勻分布。 臨街展示面廣告位規(guī)劃 臨街外立面基本保持當前形態(tài)，但因本項目需要推廣的品牌較多，而且重點在 3 樓。因此，在臨人民路中部的項目品牌兩側(cè)應預留 3 樓的主題品牌展示位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 8． 4 項目價格策略應用啟示 根據(jù)漣源市場的房地產(chǎn)特性，本項目將走“低開高走”的價格策略路線。 在價格策略應用過程中，將重點注意三個執(zhí)行環(huán)節(jié)： 折扣 為提升項目品牌形象，價格體系過低將影響到項目檔次。因此，價格體系可執(zhí)行較有誘惑力的折扣體系。但仍維持“低開高走”的價格策略路線 促銷 本項目不宜采取以價格為形式的促銷，將重點考慮實物促銷。 8． 5 項目招商及后期經(jīng)營策略啟示 前期以廣告 招商為主提升項目檔次，后期以行銷招商落實執(zhí)行 嚴格審查招商對象從業(yè)理念及資格，并必須服從統(tǒng)一管理 對優(yōu)秀品牌實施重點政策支持 為項目內(nèi)各經(jīng)營戶爭取稅費上的優(yōu)惠、減免政策 成立業(yè)主委員會、經(jīng)營戶委員會、管理公司三方共同管理、監(jiān)督商場運營的監(jiān)督管理機制。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。