【正文】 商家經(jīng)營場所面積大多在 30— 80 平米之間，以服飾最為集中； （ 2）各個行業(yè)租金水平大多在 10－ 40 元之間，其中服飾租金價格 最高，達(dá)到 40— 80 元； （ 3）各個行業(yè)對商業(yè)配套提出了更高要求，大多希望所經(jīng)營場所有空調(diào)的配置，服飾、餐飲、娛樂休閑尤為顯著。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中以服飾租金最高，主要集中在 40— 80 元之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，五馬廣場與光明山的商業(yè)地位在短時間內(nèi)是難以被其他區(qū)域所動搖的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從以上分析來看，目前漣源市內(nèi)部商業(yè)配套比較齊全的物業(yè)以新興綜合商場及超市為主，但都沒有規(guī)劃停車場，需政府另行規(guī)劃集中型的停車場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。如上表所示，餐飲娛樂、建材、家私的消費(fèi)面積最大，服飾、 IT數(shù)碼及精品行業(yè)的使用面積相對較為靈活，一般在 30100 平米之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 表 09 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 經(jīng)營品牌 租金價格 立華水果 臨街商鋪 零售 50 好運(yùn)來電話超市 臨街商鋪 21 漣廣超市 臨街商鋪 零售 80 小結(jié)：從上述數(shù)據(jù)可看出，漣源市的租金價格從 10— 110 不等，而且同一區(qū)域的租金水平存在較大的差異，主 要因?yàn)椋? 1）商家租賃的時間不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。代表性物業(yè)： 表 05 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 業(yè)態(tài) 月租金價格（元 /平米） 銳金電腦 商業(yè)街 IT 產(chǎn)品 10 元 創(chuàng)業(yè)電器 臨街商鋪 電器、五金 28 元 愛民平價超市 臨街商鋪 零售 48 元 2）五馬廣場 — 三角坪： 租金價格從 20— 80 元不等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但漣源市商業(yè)經(jīng)營戶經(jīng)營理念仍有待成熟，部分商家的前瞻性不夠，這也給我們的招商工作帶來難點(diǎn)，需在招商執(zhí)行過程中予以重點(diǎn) 關(guān)注。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，此區(qū)域商業(yè)價值將逐漸上升，形成滿足農(nóng)村消費(fèi)及部分城市居民消費(fèi)的以批發(fā)零售、娛樂休 閑、餐飲為主業(yè)的商業(yè)區(qū)域。隨著城區(qū)拓展，此區(qū)域內(nèi)的常住人口增多，其滿足日常消費(fèi)的商業(yè)空間比較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 5 各區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢 1）汽車站 — 五馬廣場： 此區(qū)域是進(jìn)城的必經(jīng)之地，而且汽車站也在此區(qū)域，人流量較大， 此區(qū)域商業(yè)價值將逐漸上升。 3）五馬廣場向東延伸 1000 米： 礦區(qū)購買開礦及機(jī)電設(shè)備的客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 小結(jié)：目前漣源市以主要經(jīng)營服飾、鞋帽、休閑娛樂、餐飲、建材、家私的經(jīng)營狀況較好。 2）五馬廣場 — 三角坪： 該區(qū)域內(nèi)服飾、鞋 帽經(jīng)營狀況良好，但是通訊產(chǎn)品競爭較大，經(jīng)營狀況較差。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其次還有鞋帽、精品、通訊、娛樂休閑、餐飲行業(yè)在商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成中的比例較高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五江購物中心向西延伸 1000米 臨街鋪面居多 小結(jié)：目前漣源市商業(yè)物業(yè)主要由臨街商鋪、專業(yè)市場、超市、綜合市場為主，而且商業(yè)物業(yè)大多由住宅的底商和企事業(yè)單位大樓一、二、三層商業(yè)用房組成，經(jīng)營者大多以租賃經(jīng)營為主。 三 漣源市商業(yè)格局研究 3． 1 各區(qū)域商業(yè)物業(yè)種類 在漣源市兩大核心商圈 五馬廣場和光明山的基礎(chǔ)上劃分其輻射范圍，可以將漣源市商圈更細(xì)致的劃分為：汽車站 — 五馬廣場、五馬廣場 — 三角坪、五馬廣場向 東延伸 1000 米、五馬廣場 — 五江購物中心、 五江購物中心向西延伸 1000 米五個區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2） 一個商場與多種業(yè)態(tài)相結(jié)合的矛盾 本項(xiàng)目不僅只有一個商業(yè)業(yè)態(tài)，而是有三到四個商業(yè)業(yè)態(tài)布局，非常需要統(tǒng)一的品牌形象支撐這些行業(yè)的后續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建筑規(guī)劃走精品路線 因項(xiàng)目規(guī)模較小，所以更應(yīng)該走精致化的發(fā)展路線，滿足消費(fèi)者對輕松、愜意、通透的消費(fèi)環(huán)境需求。 2． 4 綜合性消費(fèi)心理研究 通過對漣源市民消費(fèi)心理的以上研究，我們不難發(fā)現(xiàn)漣源市商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)還存在很大的發(fā)展空間。消費(fèi)者都希望能在足夠大的地方花費(fèi)一定的時間享受到更為寬敞、優(yōu)越的消費(fèi)環(huán)境，得到更好的商品和服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4） 因城市規(guī)模不大，所以口碑作用明顯，對朋友親戚推薦的消費(fèi)產(chǎn)品青睞。 隱性消費(fèi)需求明顯，存在消費(fèi)引導(dǎo)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 漣源主力消費(fèi)人群集中于成熟型和年輕型的年齡階層中。但提供服務(wù)的商家數(shù)量卻為數(shù)不少，一方面說明漣源消費(fèi)能力強(qiáng)，經(jīng)營商家投資信心充足，另一方面也說明了在有限的消費(fèi)種類中，部分商家正面臨著越來越重的經(jīng)營壓力。 2． 2 日常消費(fèi)習(xí)慣 居民日常消費(fèi)主要包括衣、食、住、行、娛樂休閑、教育等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。根據(jù)商家及本次調(diào)查的街頭攔訪形式調(diào)查結(jié)果顯示，這部分消費(fèi)群體整體呈現(xiàn)出超前消費(fèi)，消費(fèi)傾向和心理突破常規(guī)、追求時尚、追求個性化但經(jīng)濟(jì)承受能力有限的特點(diǎn)。這部分人主要集中于礦產(chǎn)企業(yè)老板、民營企業(yè)主、部分灰色收入人 群及規(guī)模性企業(yè)中高層員工中，年齡在 2545 歲之間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時，沿海、國外先進(jìn)的的理念、思想的傳入，將加速商業(yè)的變革， 更多大型的、新型的、高檔次的商業(yè)形態(tài)也將隨之出現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。但其雜亂 的經(jīng)營環(huán)境、參差不齊的業(yè)態(tài)組合，弱化、限制了該商圈的發(fā)展。市政府、稅務(wù)等一大批政府機(jī)關(guān)云集于此，學(xué)校、居民區(qū)分散四周，形成了強(qiáng)大的商業(yè)發(fā)展資源。 五馬廣場商業(yè)發(fā)展歷史悠久，地處漣源市交通南路與人民南路的交匯處，地理位置優(yōu)越，是進(jìn)出漣源市的必經(jīng)之地，也是漣源市近代商業(yè)發(fā)展最具代表性的區(qū)域。 近年來，以“心連心、新一佳”為代表的知名商業(yè)企業(yè)登陸漣源，不但使?jié)i源市民享受到了與國內(nèi)大中型城市同步的商品與服務(wù)，更使?jié)i源市商業(yè)格局再次突破。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 90 年代初，漣源市一改以前小商小販的自由貿(mào)易占據(jù)商業(yè)消費(fèi)市場大半江山的局面，出現(xiàn)了“藍(lán)田市場、鋼材市場”等一批集中型的專業(yè)市場。 1． 3 漣源市商業(yè)發(fā)展歷史沿革 回顧漣源市近代商業(yè)發(fā)展歷程，我們可以很清晰地看到當(dāng)前漣源市的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境、規(guī)模、消費(fèi)水平均與上世紀(jì) 80 年代有了質(zhì)量上的飛躍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。年末全市有證貿(mào)易餐飲個體戶和私營企業(yè)分別達(dá)到 13345 戶和 272 戶，分別增長 %和 %。 同時為了加強(qiáng)與周邊縣市的聯(lián)系和互動，漣源市加大城市交通路網(wǎng)的拓建、興建，由此產(chǎn)生的效應(yīng)猶如一針強(qiáng)心劑，推動漣源市房地產(chǎn)業(yè)等相關(guān)行業(yè)飛速發(fā)展。 近年來，漣源市大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”的發(fā)展方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 漣源有“煤炭之鄉(xiāng)”，“有色金屬之鄉(xiāng)”的美稱，已經(jīng)探明的礦產(chǎn)資源有煤、鐵、錳、銻、重晶石等 21 種，形成了采掘、機(jī)械、建材、冶金、制藥、食品加工等產(chǎn)業(yè)。漣源市總面積 1897 平方公里，人口 108 萬，轄 15 鎮(zhèn) 4 鄉(xiāng) 1 街道辦事處和一個林場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1951 年從安化、湘鄉(xiāng)、邵陽各劃出部分政區(qū)籌建藍(lán)田縣， 1952 年正式建縣， 8 月改名漣源縣，1987 年撤縣成立漣源市。 漣源市交通便捷，湘黔鐵路、婁漣 高等級公路與 207 國道從境內(nèi)通過，太澳高速公路、婁新高速公路、雙漣一級公路即將興建，一個完備的交通路網(wǎng)即將構(gòu)成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 △ 城市發(fā)展趨勢 當(dāng)前漣源市整體城市環(huán)境仍然處于不理想狀態(tài)，城區(qū)面積較小、城區(qū)環(huán)境有待改善、城市 常住人口規(guī)模有限、流動人口較少，城市建設(shè)固定資產(chǎn)投資較小等諸多問題困擾著漣源市城市環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這為本項(xiàng)目的開發(fā)提供極佳的市場契機(jī)。 全年民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零 售總額 157104 萬元，增長 %，占全市消費(fèi)品零售總額的 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，根據(jù)當(dāng)前漣源市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)及個人儲蓄水平，未來 35 年之內(nèi)，漣源市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間將較為可觀，在總量控制的前提下，大部分的社會閑散資金將集中于房地產(chǎn)投資及建材、家居、裝飾等行業(yè)，其商業(yè)消費(fèi)環(huán)境和水平將有很大程度的改觀和突破。伴著上世紀(jì)改革開放的步伐，城市的商業(yè)也取得了飛速的發(fā)展。“金馬特”、“?？迪椤钡纫慌薪?jīng) 營企業(yè)獲得了長足發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1． 4 漣源市城市商業(yè)格局及 發(fā)展趨勢 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漣源市的商業(yè)格局的已經(jīng)初現(xiàn)雛形，形成了以五馬廣場和光明山為核心商圈向周邊輻射的商業(yè)格局。 光明山商圈的成型與發(fā)展有著得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)。 另外，以汽車站為基礎(chǔ)發(fā)展的商園街也是漣源市整體商業(yè)格局中的重要部分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著城市的不斷擴(kuò)張，更多的商業(yè)物業(yè)將不斷出現(xiàn)，新的商圈也可能將隨之形成，如火車站。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。盡管該部分消費(fèi)人群外向消費(fèi)色彩比較濃厚，但仍然成為了漣源市消費(fèi)群體中的中堅(jiān)力量，帶動了漣源市居民整體消費(fèi)水平。休閑、運(yùn)動服飾、鞋帽、飾品， IT 數(shù)碼產(chǎn)品、網(wǎng)吧、快速餐飲、飲品、相關(guān)教育行業(yè)正將主要發(fā)展方向定為 1625 歲之間的年輕型消費(fèi)群體。 置嘉地產(chǎn)顧問認(rèn)為，漣源市的中堅(jiān)消費(fèi)力量將由兩部分人群組成，一是成熟型的消費(fèi)人群（ 2545 歲），一是成長型的消費(fèi)人群（ 1625 歲），他們將構(gòu)成當(dāng)前漣源市主流的消費(fèi)市場，亦是漣源大部分商家的主要目標(biāo)客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 受漣源市整體經(jīng)濟(jì)狀況、城區(qū)規(guī)模及商業(yè)格局所限，相對于大中型城市來說，漣源市消費(fèi)種類極為有限，大部分消費(fèi)集中于日常衣、食、住、行、娛樂休閑、教育產(chǎn)品中。 主力消費(fèi)人群集中、消費(fèi)能力可觀。他們更傾向于享受更高檔次的產(chǎn)品和休閑、娛樂、餐飲服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 13 或 1 層到更高樓層的套鋪消費(fèi)情況比較突出，這是由漣源房地產(chǎn)市場尚不發(fā)達(dá)的情況所引起的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這不但是行業(yè)發(fā)展使然，更是自由、便利、集中交易型的市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)所決定的。把握兩大主力消費(fèi)群體，必將使本項(xiàng)目對以后的商業(yè)競爭物業(yè)形成進(jìn)入壁壘，使投資者投資增值更可靠更穩(wěn)定，使經(jīng)營戶經(jīng)營效益不斷提高。從集約化的角度出發(fā)，以領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)整合三到四個行業(yè)，將有利于單個行業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)，更有利于商場的持續(xù)經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目營銷推廣走品牌化發(fā)展路線 打造漣源市高檔商場代表的品牌形象將使本項(xiàng)目投資和經(jīng)營價值顯著提高，也只有走品牌化發(fā)展路線，才能解決本項(xiàng)目發(fā)展過程中面臨的市場推廣矛盾： （ 1） 投資者信心