【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各工程當(dāng)月實(shí)際完成工作量（即預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的工程標(biāo)價(jià)）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。 2．分段結(jié)算就是將一個(gè) 單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗(yàn)收后按分段工程預(yù)算造價(jià)或調(diào)整計(jì)算后的 工程標(biāo)價(jià)扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。 3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在 12個(gè)月以內(nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價(jià)值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。 不論 采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過承包工程合同價(jià)值的95％。 結(jié)算雙方可以在 5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗(yàn)收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企業(yè)儲(chǔ)備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時(shí)，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價(jià)款的形式陸續(xù)扣回。 在實(shí)際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回 辦法，在各個(gè)地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲(chǔ)備天數(shù)為 4 個(gè)月、材料費(fèi)比重占工程造價(jià) 75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價(jià)值的25％。在累計(jì)已完工程價(jià)值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價(jià)值的 50％時(shí)，就可將超過發(fā)包工程價(jià)值 50％部分的工程價(jià)款的 50％，抵作預(yù)付備料款扣 回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價(jià)值 25％（ 50％ X50％）的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)隨時(shí)采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。 二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施 工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算， 應(yīng)在 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 和 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 兩個(gè)賬戶進(jìn)行。 開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的貸方， “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶 的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時(shí)，記入 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。 如上述某開發(fā)企業(yè)某項(xiàng)發(fā)包工程年度合同總值為 600 000 元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付 預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000 9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一即 35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000 10月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（ 75 000元一 18 000無一 35 000元），應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000 開發(fā)間接費(fèi)用的核算 一、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算 開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因，進(jìn)一步節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算 ： l．工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。 指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費(fèi)。 3．折舊費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取 的折舊費(fèi)。 4．修理費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費(fèi)。 5．辦公費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。 6．水電費(fèi) 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。 7．勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提的攤銷費(fèi)。 9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息 ，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。 10．其他費(fèi)用 指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。 從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同，它屬于相對(duì)固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。 開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自 “ 應(yīng)付工資 ” 、 “ 應(yīng)付福利費(fèi) ” 、 “ 累計(jì)折舊 ” 、 “ 遞延資產(chǎn) ” 、 “ 銀行存款 ” 、 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費(fèi) 1120 累計(jì)折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu) 而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。 開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置 “ 開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)分類賬 ” ，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。 二、開發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)并防止 重復(fù)分配，對(duì)應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對(duì)有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)＝月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā) 產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本 本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用 247。 應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在 1998年 5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施 —— 商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計(jì) 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得 5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)： 101商品房： 50000元 41600 元 247。520xx0 元 ＝ 50 000元 8% ＝ 4 000元 102商品房： 120 000元 8% ＝ 9 600元 151出租房： 75 000元 8 ％＝ 6 000元 181周轉(zhuǎn)房： 70 000元 8 ％＝ 5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元 8 ％＝ 6 400元 301商品性土地； 125 000元 8 ％＝ 10 000元 根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表 5－ 10所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表： 開發(fā)間接費(fèi)用分配表 20xx年 5月 單位：元 開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費(fèi) 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計(jì) 520 000 41 600 根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的 “ 開發(fā)間接費(fèi) ” 成本項(xiàng)目，并將它記入 “ 開發(fā)成本 ” 各二級(jí)賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費(fèi)用 ” 賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā) 的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā) 支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ”科目進(jìn)行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時(shí)，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。待使用土地時(shí)，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)成本，從 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 漲戶，計(jì)入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 二、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項(xiàng)目，可按下列原 則確定土地開發(fā)成本的核算對(duì)象： 1．對(duì)開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較