【文章內(nèi)容簡介】 各工程當月實際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標價）扣除月中預(yù)付款后進行結(jié)算。 2．分段結(jié)算就是將一個 單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的 工程標價扣除預(yù)付款后進行結(jié)算。 3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在 12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進行結(jié)算。 不論 采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。 結(jié)算雙方可以在 5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。 又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。 在實際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回 辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當材料儲備天數(shù)為 4 個月、材料費比重占工程造價 75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當年工程價值的25％。在累計已完工程價值達到當年發(fā)包工程價值的 50％時，就可將超過發(fā)包工程價值 50％部分的工程價款的 50％，抵作預(yù)付備料款扣 回。這樣，到工程完工，扣回相當于發(fā)包工程價值 25％（ 50％ X50％）的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。 二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算 開發(fā)企業(yè)與施 工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算， 應(yīng)在 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 和 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 兩個賬戶進行。 開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 等賬戶的借方和 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入 “ 預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 ” 賬戶的貸方， “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶 的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時，記入 “ 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 ” 賬戶的借方和 “ 銀行存款 ” 等賬戶的貸方。 如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為 600 000 元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付 預(yù)付備料款 150 000元，則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 150 000 貸；銀行存款 150 000 9月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即 35 000元，用銀行存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作： 借：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 35 000 貸：銀行存款 35 000 10月初根據(jù)施工企業(yè)提出 9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為 75 000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款 18 000元。月中預(yù)付工程款 35 000元，尚應(yīng)支付工程款 22 000元（ 75 000元一 18 000無一 35 000元），應(yīng)作： 借：開發(fā)成本 75 000 貸：預(yù)付賬款 —— 預(yù)付承包單位款 53 000 應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 22 000 用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作： 借：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 22 000 貸：銀行存款 22 000 開發(fā)間接費用的核算 一、開發(fā)間接費用的組成和核算 開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入 “ 開發(fā)間接費用 ” 貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。 為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細項目進行核算 ： l．工資 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為 14％）提取的職工福利費。 3．折舊費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取 的折舊費。 4．修理費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。 5．辦公費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。 6．水電費 指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。 7．勞動保護費 指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。 指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。 9．利息支出 指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息 ，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當期損益。 10．其他費用 指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。 開發(fā)間接費用的總分類核算，在 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶進行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自 “ 應(yīng)付工資 ” 、 “ 應(yīng)付福利費 ” 、 “ 累計折舊 ” 、 “ 遞延資產(chǎn) ” 、 “ 銀行存款 ” 、 “ 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 ” 等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的借方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應(yīng)付工資 8 000 應(yīng)付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產(chǎn) 3 500 銀行存款 8 480 周轉(zhuǎn)房 —— 周轉(zhuǎn)房攤銷 10 500 必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu) 而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。 開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置 “ 開發(fā)間接費用明細分類賬 ” ，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。 二、開發(fā)間接費用的分配 每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止 重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的 配套設(shè)施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費）進行，即： 某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā) 產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本 本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用 247。 應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在 1998年 5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本如下： 開發(fā)產(chǎn)品編號名稱 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施 —— 商店 80 000 301商品性土地 125000 合 計 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得 5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費： 101商品房： 50000元 41600 元 247。520xx0 元 ＝ 50 000元 8% ＝ 4 000元 102商品房： 120 000元 8% ＝ 9 600元 151出租房： 75 000元 8 ％＝ 6 000元 181周轉(zhuǎn)房： 70 000元 8 ％＝ 5 600元 201大配套設(shè)施： 80 000元 8 ％＝ 6 400元 301商品性土地； 125 000元 8 ％＝ 10 000元 根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表 5－ 10所示的開發(fā)間接費用分配表： 開發(fā)間接費用分配表 20xx年 5月 單位：元 開發(fā)項目編號名稱 直接成本 分配開發(fā)間接費 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 5 600 201大配套設(shè)施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 計 520 000 41 600 根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的 “ 開發(fā)間接費 ” 成本項目，并將它記入 “ 開發(fā)成本 ” 各二級賬戶的借方和 “ 開發(fā)間接費用 ” 賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本 —— 商品性土地開發(fā)成本 10 000 貸：開發(fā)間接費用 41 600 土地開發(fā)成本的核算 一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā) 的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā) 支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分， 則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在 “ 開發(fā)成本 —— 土地開發(fā)成本 ” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔的開發(fā)成本，從 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本 ” 漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。 二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原 則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較