【文章內容簡介】 權屬有爭議的；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的共他建筑物；依法已公告列入拆遷范圍的；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；依法不得抵押的。 ● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款公積金貸款　 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。城市住房基金從同級財政現在用于住房建設、維修、管理和補貼的資金，當地提取住房固定資產投資方向調節(jié)稅、房地產稅、土地使用權出讓金，以及出售屬于國有資產的住房回收資等渠道籌集。 商業(yè)貸款個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。組合貸款個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認可的擔保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款?！?按揭貸款所需資料及費用一、 所需資料： 購房協議書（簽字按手?。?《商品房預售合同》補充協議 業(yè)主身份證復印件四份、戶口本、暫住證復印件一份，結婚雙方資料。 供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。 夫妻雙方如戶口沒在一起提供結婚證復印件 如是個體，一定提供營業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明。 如是單身提供父母或哥姐的共擔債務的證明人，需簽字、按手印。二、 辦理按揭所需費用： 抵押手續(xù)費：房價的 保費：1——9年貸款的萬分之八 年限，10年以上貸款的萬分之六乘 年限； 月存款； 印花稅：貸款額的萬分之 ； 辦理時還需首付收據和身份證原件。三、銷售人員應盡力讓客戶在銀行要求的時間辦到銀行辦理相關手續(xù)?！?房地產貸款程序 貸款申請 受理申請 貸前審查 簽訂合同 發(fā)放貸款 貸款歸還合同變更 貸款結清六、涉及房地產交易的費用（實際以當地政府規(guī)定為準） 房產登記、辦證費 80元 抵押手續(xù)費 80元 辦理土地證手續(xù)費 33元 契稅 總房款的2% 公共維修基金 總房款的2%七、國家及當地的房地產走勢●　二十一世紀中國房地產發(fā)展趨勢　當前中國大陸房地產所處的環(huán)境（一）計劃經濟正向市場經濟轉變 商業(yè)思想。在計劃經濟的條件下，人們幾乎不用花費太多的心血去競爭；但在　　市場經濟條件下，各種競爭的花招全部出來了。我們必須了解現在市場需求什么標準的房地產？這種標準的房地產推出以后賣給誰？什么樣的價格？市場欠缺什么？這就是要對市場做一個充分的了解，逐步樹立商業(yè)思想。 價格競爭。現在在房地產市場上有各種不同價格的競爭。A級、B級、C級等不同級別的房地產價格不同；不同地段上的房地產也有差異；設備、文化、房型、房屋面積的大小、房屋的樓層上的差異都會產生各種不同的價格。比如，過去在臺灣房地產的一樓價較高，但在國內一樓價格低。這就是地區(qū)性的差異。在商場的面積上，香港、臺灣地區(qū)以及其他國家的很多商場都已經分割切開做買賣。往往進門的地方或主要走道的地方跟副走道的地方與次走道的地方價格差異非常大。因為，它所帶來的收益是完全不同的。 通路競爭。我們以前賣房子，會通過各種渠道。但最近產生很多新的通路。有的運用電腦網絡賣房子；有的國際開發(fā)方案運用電腦網絡把所有的開發(fā)計劃傳遞給所有有資格、有希望的投資者。加入WTO后，外國的中介機構、電腦網絡會把國外新的開發(fā)計劃傳達到每個參與者手上。市場目標。在亞洲地區(qū)講地段跟北美地區(qū)的人講地段是有不同涵義的。在亞洲講地段是按照現有城市發(fā)展人口分布密度來確認這個地段的好壞，同時確認了土地的價格和房地產的價格。在北美地區(qū)做地段分析的時候不是這個涵義，他們把整個區(qū)域的人口結構、消費模式、消費能力、教育水平甚至不同種族產生不同的消費、文化差異等方面都會選擇出來細細地分析，看市場需要什么樣的產品。就是說美、加地區(qū)做一個開發(fā)案是從市場開始的，而我們做一個開發(fā)案是從一塊土地開始的，是完全不同的觀念。并購與策略聯盟。在計劃經濟轉向市場經濟時，我們會產生很多并購與策略結盟的事情。過去的并購、結盟往往很單純，但未來的房地產公司跟中介公司、廣告行銷公司、家具公司、電器公司等不同性質的公司也許會做水平與垂直的一種策略結盟，甚至于并購在一起。這時候房地產所帶動的相關產業(yè)都有錢賺，都可以創(chuàng)造新的市場，同時又強化你本有的市場。房地產公司，只要資金足夠、擁有市場，增加這些策略結盟通常會加大投資效果。（二）科技改變了人們的生活形態(tài) 資訊與通訊。資訊產業(yè)的發(fā)達，像電腦網絡產業(yè)的發(fā)展，使將來辦公室的空間縮小。在紐約等城市里辦公樓很貴，于是很多公司開始讓公司職員用電腦在家里聯系、操作。對許多職員來講，在家辦公可以照顧到小孩和家庭，雙方都有利。他們是完全以你的績效來評斷你對公司的貢獻。像菲利浦公司在臺灣的部分，近30％的職員在家操作，公司把業(yè)務直接通過電腦傳給他們。上述工作形態(tài)使整個房地產的概念也發(fā)生改變。 信息港與郊區(qū)買房。以前城市以公路相連，鐵路交匯的地方一般是一個重要城市，港口是一個重要城市，海港跟鐵路交匯的地方也是一個重要城市，后來還有空港。發(fā)展到現在我們講資訊港?，F在衡量一個城市發(fā)達與否，是看這個城市所發(fā)出來的電訊密集度，密集度越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越來越火。國外已經有很多有錢人聚集在一個風景優(yōu)美的村子里，在這里可以操縱紐約、西雅圖或者洛杉礬的很多事業(yè)。他不必親自出門到會場，他可以通過各種電話（多方電話）會談；可以通過電視、或者攝影機來相互對談。購物的概念改變得更大，買東西可以通過電腦按一下鍵，就送到你家來了。所以，它改變了你的生活消費形態(tài)。這樣，使得道路的使用率降低，疏解了城市交通問題。因此，比較多的人更喜歡郊區(qū)的房子。（三）國際化與加入WTO后的競爭 入世后，經濟格局擴大到國際，即全球的國外企業(yè)。國外企業(yè)在經驗、背景、技術上面都具有領先的優(yōu)勢。這種優(yōu)勢當然會帶來沖擊。我相信，這種沖擊中國人有能力應對，有能力把它吸收進來并且發(fā)揚光大的。 國際分工下的成本競爭。加入WTO以后，生產單位可能是分布在全球各地。資源分配不同，就會有不同的成本規(guī)模，這樣就可以選擇成本最低、最有效率的地方把它組裝起來。如耐克鞋，鞋底往往是意大利的，內皮是臺灣的，組裝是在中國大陸。在國外的房地產開發(fā)單位，往往也會衡量世界上哪里的建材能獲得最好的成本效益。市場與行銷策略。過去我只要了解國內這個城市就可以了；現在公司的業(yè)務可以推廣到其他國家去，別的國家的開發(fā)公司也會進入我們的系統(tǒng)。房地產雖然屬于地區(qū)性的市場，但外商是可以進來的。同時，改革開放以后異地購房的情況會越來越多。 營運型的不動產。百貨公司、購物中心以及醫(yī)院飯店，還有會展中心都是房地產，我把它稱作營運型房地產，而不是買賣型的房地產。營運型的房地產跟買賣型的房地產最大的差異在于，買賣型的不動產當房子做好了賣給你之后，我的責任跟權利都沒有了。但是，對于營運型的不動產來講，我會長期地擁有它，長期地去營運它，讓它產生很好的績效。這時，我不但在周圍土地上賺錢，同時也在這個量體上長期地得到利益回報?，F在我們大家都注意到買賣型的不動產上面去了，很少注意到營運型的不動產。我們應該看到，這種營運型的不動產未來市場很大。 二、房地產業(yè)發(fā)展面臨的機遇（一）城市房地產的重組、開發(fā)與變機 由于上述現象，我們城市里的房地產開始重組。在中國大陸可以運用土地國有這一原則來進行城市土地改造和土地開發(fā)。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設施、市場功能很全，所以大家愿意搬到一個新環(huán)境里面去。政府把騰空出來的市區(qū)的舊房子改造成新天地。我們國家這種機會到處都是。房地產重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產生了很多的商機，也產生了很多購買的機會。 應變和善變。在這樣一個變動的時代里，是否具備市場的細分及掌握變動的能力成為發(fā)展的關鍵。臺灣是中國一個邊陲小島，在經過幾十年的經營之后，它具有了先進的生產力與較高的生產效率。臺灣因為內部競爭產生的世界競爭力，使它的電腦產業(yè)的市場占有率曾經在全世界占第一位。說明我們中國人掌握變機的能力、甚至于領導變機的能力都是超強的。我們中國人在美國的社會里一樣可以生存，過去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國高科技產業(yè)里面。在房地產方面也一樣，今天誰能在許多領域進行新的修改、修正、變動，領導市場潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產品，那么誰的產品就備受歡迎。 找變求發(fā)展。我們城市里面有很多公共設施都在不斷的改建、變動，包括大劇院、飯店、醫(yī)院、會展中心、運動場等等也要變。由于這些公共設施在變，也帶動我們周圍房地產產生變動。這是一個變動的時代，唯一的不變就是經常變動。十年以前在上海談辦公，大部分是在浦西?，F在談辦公，一定是在浦東。原因就是浦東推出來的全部是最新的不動產，使很多世界上前500強的企業(yè)都進入浦東，于是產生了一個集結效應，這種集結改應就更增強了整個區(qū)域的發(fā)展。（二）在滿足市場基本需求條件下的再開發(fā)階段 過去我們大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實際上營運型的不動產擁有一個很廣闊的需求面的開發(fā)空間。做一個營運型的不動產或者要做一個住宅開發(fā)的時候，面對的消費者是完全不一樣的。就像在上海做房地產，外環(huán)馬路內的房地產跟環(huán)外的房地產就不一樣。因為，人口結構不同，人口的數量、品質、所受教育程度都不一樣。不能用同樣的方式去放在不同的市場上來行銷，應該根據這個市場的特性來做好行銷規(guī)劃、廣告以及整個產品設計、設備的選擇，在一個相對穩(wěn)定階段的基礎上再開發(fā)就是我們目前的機會。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設施及市場需求，這就又給我們很多的新機會。（三）初級開發(fā)中的市場商機 產品變化。我們房地產企業(yè)有各種住房產品，產品的變化非常大。我們國內也有因變化而產生的新觀念，并對市場帶來沖擊，這個沖擊都是良性的，它會帶動我們整個社區(qū)規(guī)劃、整個不動產的良性發(fā)展。 科技發(fā)展。從去年開始，上海市的汽車自有率一直在提升。因為城市公路設施發(fā)展較快，使整個城市擴張了；也因為消費貸款的執(zhí)行而增加了很多汽車的消費。所以，由于衣食住行等方面科技上的改良，就改變了我們很多環(huán)境生活形態(tài)。郊區(qū)很多別墅式的房子也開發(fā)出來了，別墅里面各種新的科技功能也都用上了?？萍紩刮覀兎康禺a產生新的變動，我們應該掌握住這種變動。有效的合理經營所帶來的市場商機。目前所有的市場營運管理上面都充滿著可以繼續(xù)開發(fā)的空間，充滿著可以繼續(xù)提高效率的改革空間，這種改革的空間可以為我們提供一個很好的商機與價值。三、存在的問題 （一）為一個開發(fā)案找一個市場的盲目導向式投資模式 如何為一個市場去找一個開發(fā)案呢？我曾經做過一個購物中心。我先去找市場上我的市場空間在哪里，找到這個市場空間后，我就找了一家市場研究公司來論證這個市場是否存在，當被論證存在且非常有潛力的時候，我才去找土地。我一共找了將近10個標的，通過對每一個標的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結構、消費水平、教育水平的評估，我選了一個。于是我就做了財務計劃，拿這個計劃與土地的標的，我做了一個簡單設計；然后，我再組織一個經營團隊，一個開發(fā)團隊，請了美國最好的建筑師，拿這些資料與銀行談資金。經過這樣的策劃以后，兩個禮拜就籌集到20億新臺幣。然后，在三個月內與地主談判所有合約的細節(jié)內容，在第六個月的時候，得到銀行貸款50億。為什么貸給我，他看中的是我整個的賺錢計劃。這樣，我們?yōu)橐粋€市場去做一個開發(fā)案，安全就大多了，因為市場是存在的。有的人相反通過關系拿了一塊地，然后到處宣傳“有沒有人合作，你們拿錢來吧”。這樣，沒人給你投資，因為人們要投資能賺錢的土地。這就是說，如果你為一個市場去找開發(fā)案，風險度降低很多。（二）房地產開發(fā)經營管理不成熟 管理水平不高。歐美有一個很好的物業(yè)管理概念就是管理到你不感到在被管理。這是一個人的感覺，住家不是住牢籠。物業(yè)管理很重要，關系到房地產價值的提升。能夠把房地產的價值不斷地維持一個上升的局面，租金不斷地提高。管理到你不感覺到自己是在被管理，是做物業(yè)管理的一個很重要的方面。但是，我們目前很多管理，進去要登記，要拿身份證。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問題。那么，這些東西還有改善的空間。用管理住宅的方式來管理商業(yè)更是不及格。 開發(fā)經營思路有誤。過去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。這種開發(fā)思路是不對的，這往往會給開發(fā)案帶來危機甚至成為爛尾樓，變成了一堆廢物，造成了很多的浪費和出現很多糾紛。正確的開發(fā)經營思想應該是先找市場，后找地塊。四、如何運用國際專業(yè)公司的技術創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化16