拆遷換房的稅務處理(編輯修改稿)
2025-09-01 08:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 元。但在企業(yè)所得稅預繳申報時，應確認視同銷售所得1040000元[（3500－2200）800]?！ ∫虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權調換方式下的“拆一還一”屬于以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換性，屬于應稅行為，但在計稅營業(yè)額的確定上，應特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對待?！∪?、拆遷還房的案例分析 [案例1] 江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產(chǎn)權調換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米。請進行有關的稅務處理分析?！ 稅務處理分析] ?。ㄒ唬I業(yè)稅處理 該房地產(chǎn)開發(fā)公司應就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價（即本例中的商品房建安造價）繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅88000元（80022005%）。而對超出部分則按同類商品房市場價格繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅35000元（20035005%）?！ 。ǘ┩恋卦鲋刀惖奶幚怼 》康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款 計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。本例中由于不存在補差價問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計稅收入為2800000元（8003500），同時，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預征率為2%，則應按規(guī)定預繳土地增值稅56000元（2800000元2%）。 ?。ㄈ┢髽I(yè)所得稅的處理 根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r計算繳納企業(yè)所得稅問題的批復》（國稅函〔2002〕172號）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)?！ ⊥瑫r根據(jù)《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相
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