拆遷換房的稅務(wù)處理-wenkub.com
2025-08-02 08:43 本頁(yè)面
【正文】 A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷售價(jià)5530萬(wàn)元開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，然后視同銷售所得＝5530－＝（萬(wàn)元）?！ 。?）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 回遷房成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算?！ ⌒枰⒁獾氖牵@里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。 29000＝（元/平方米）?！ 。?900＝5530（萬(wàn)元）?！ ≡擁?xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬(wàn)元。該項(xiàng)目于2009年5月完工。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。本例中由于不存在補(bǔ)差價(jià)問題，“拆一還一”等面積部分土地增值稅的計(jì)稅收入為2800000元（8003500），同時(shí)，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)也是2800000元，假如江西省規(guī)定普通住宅的土地增值稅預(yù)征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅56000元（2800000元2%）。 [稅務(wù)處理分析] ?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅處理 該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)（即本例中的商品房建安造價(jià)）繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅88000元（80022005%）?！ ∫虼耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的“拆一還一”屬于以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換性，屬于應(yīng)稅行為，但在計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定上，應(yīng)特殊問題特殊處理，不同稅種，不同情形，區(qū)分對(duì)待。也就是說，該房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對(duì)所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！ ∫虼?，本例中，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)就其還原面積與拆遷面積相等部分，按同類住宅房屋的成本價(jià)（即本例中的商品房建安造價(jià)）繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅88000元（80022005%）?；诓疬w房屋行為的特殊性，在營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的確定上，區(qū)分以下兩種情形。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。2010年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價(jià)格3500元/平方米。近期，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)公司開展日常稅收檢查時(shí)，針對(duì)上述情形，一方面要求該公司就拆遷還原部分分別按成本
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