拆遷換房的稅務(wù)處理-資料下載頁(yè)
2025-08-05 08:43本頁(yè)面
【正文】 向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ?。ǘ┒悇?wù)處理如下 A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷售所得＝5530－＝（萬(wàn)元），繳納企業(yè)所得稅＝25%＝（萬(wàn)元）?！ ⌒枰⒁獾氖?，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款。百行會(huì)計(jì)網(wǎng) 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地增值稅＝55302%＝（萬(wàn)元）。回遷房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下： 開(kāi)發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬(wàn)元）； 扣除項(xiàng)目金額＝11530（1+20%）＋1153010%+14770%＝（萬(wàn)元）； 增值額＝14770＋5530－＝（萬(wàn)元）； 增值率＝ 247。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0； 應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬(wàn)元）； 已預(yù)征土地增值稅＝55302%＝（萬(wàn)元）； 應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝－＝（萬(wàn)元）。 ?！ 。?）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 回遷房成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本?！ 公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅＝79005%＝（萬(wàn)元）?！ 。?）開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。 A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷售價(jià)5530萬(wàn)元開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，然后視同銷售所得＝5530－＝（萬(wàn)元）?！ ⌒枰⒁獾氖牵瑹o(wú)論怎么開(kāi)發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。納稅人應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確核算取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)與拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證相對(duì)應(yīng)且已實(shí)際發(fā)生14
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