物業(yè)稅政策的國際經(jīng)驗及對我國的啟示(編輯修改稿)
2024-08-31 17:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 這部分費用將由一次性支付轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨曛Ц丁Ｍ恋爻鲎尳鸢ㄍ恋刈饨穑ㄗ≌玫?0年租金），舊區(qū)拆遷及市政建設成本，以及土地溢價。土地出讓金價格變化比較大的是土地溢價部分。前30位城市平均土地溢價在2009年1~6月份為出讓價的23%左右。2008年溢價地位的時候平均為14%。2007年高位的時候達到56%（見表3）。 表3 2009年16月住宅用地成交溢價排行榜 排名城市2009年16月2008年2007年2006年1寧波81%2%67%—2廣州79%2%127%42%3福州77%0%0%0%4溫州60%66%92%—5北京57%33%58%27%6泉州57%37%0%0%7上海48%13%65%13%8廈門37%4%68%25%9廊坊34%9%46%—10杭州28%3%47%21%11重慶18%10%88%3%12秦皇島15%1%——13長春14%0%95%134%14深圳11%0%55%57%15南昌10%7%70%18%16東莞10%14%93%0%17成都7%5%132%71%18湖州6%17%13%—19青島5%30%1%2%20無錫5%13%24%9%21長沙5%7%17%22%22南京4%2%66%35%23武漢4%1%23%21%24嘉興3%12%32%25大連3%58%23%—26蘇州2%32%37%22%27中山2%0%162%0%28沈陽1%10%19%31%29天津1%4%40%24%30煙臺1%———平均23%14%56%26%說明：數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院研究中心（二）關于城鎮(zhèn)物業(yè)稅稅基和征收方式的設想十六屆三中全會的《決定》中提到：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”基于這個規(guī)定，可能會將房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，地租以及對住宅所征的所有權(quán)稅統(tǒng)一納入新的物業(yè)稅范圍。我國目前在城鎮(zhèn)已經(jīng)存在對土地征收的出讓金和城鎮(zhèn)土地使用稅，并對營業(yè)性物業(yè)征收了房產(chǎn)稅。如果征收物業(yè)稅，新增的部分按征收對象而言，可以有以下幾種情況： 1．只對對住宅所有權(quán)征稅；2．類似于新加坡，對住宅所有權(quán)和土地年租金（城鎮(zhèn)土地使用稅并包括土地出讓金中土地租金部分）一起征稅；3．類似于香港，對住宅所有權(quán)和土地年租金分開征稅。在稅基的選擇上可對應估算的物業(yè)價值。估算值可采用上一次交易的物業(yè)價值，并根據(jù)通貨膨脹調(diào)整。只有在房屋進行交易之后，再將物業(yè)價值調(diào)整為市場值。好處在于：對于一任業(yè)主而言，稅基變化不大，避免了對家庭支出產(chǎn)生不確定性。此外，與現(xiàn)行的營業(yè)性物業(yè)的原值稅基計算法可以實現(xiàn)“無縫對接”。對出租物業(yè)，可以采用租金價值為稅基，主要是因為租金的變化幅度相對物業(yè)價值比較小。但選用物業(yè)價值其實更可以簡化稅基的評估工作量。不足之處是要對現(xiàn)行的營業(yè)性物業(yè)征房產(chǎn)稅的方式作出調(diào)整。在對物業(yè)價值估值的時候，可以引入租用年限這個變量。在其他條件沒有變化的前提下，擁有70年土地年限的物業(yè)的估值應高于少于此年限的物業(yè)估值。在70年限到期后，采用新的土地年租金率，并按年度收取地租。這樣可平穩(wěn)的將現(xiàn)在的有年限的土地出讓制度轉(zhuǎn)變?yōu)槊磕暧嬎阕饨鸬耐恋刈赓U制度。如果進一步完善稅收制度，也可以開始對租金收入征稅，并允許物業(yè)稅抵租金收入繳稅。（三）物業(yè)稅的稅率范圍對地方政府稅收貢獻和對居民承受力是考慮物業(yè)稅的2個重要方面。我國省級地方收入和支出之間存在較大缺口，平均收入只占支出的60%（見圖1）。地方政府實際的收入支出差距2
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