chp3-房地產(chǎn)項目策劃與決策(編輯修改稿)
2024-08-31 08:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 效的項目建設建議。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術經(jīng)濟指標 ? 三、開發(fā)方案的綜合評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評價 分析方案，找出優(yōu)缺點，不斷改進 二、 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉 ?是房地產(chǎn)項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法 ?是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費者需求狀況 文化、風俗 經(jīng)濟科技 政治法律 中觀環(huán)境 競爭對手調(diào)查 中介機構情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設 ? 探測性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預測性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實驗法 市場調(diào)查的準備 市場調(diào)查的實施 資料處理 ? 確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細、周密的調(diào)查計劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關的信息資料 ? 設計調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場實地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場調(diào)查報告 ? 歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 三、居住區(qū)開發(fā)方案的技術經(jīng)濟指標 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項目居住區(qū)總用地?居住開發(fā)方案的技術經(jīng)濟指標 （容積率） ? 建筑密度 城市規(guī)劃管理的控制性指標，反映用地的合理性。計算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。計算公式： 總建筑面積 總用地面積 建筑面積密度 = （容積率） ? 平均層數(shù) 各種住宅層數(shù)的平均值 （住宅）總建筑面積 （住宅）總基底面積 平均層數(shù) （ 住宅） = ? 人口密度 ? 人口毛密度 =居住人口數(shù) /居住區(qū)用地面積 ? 人口凈密度 =居住人口數(shù) /住宅用地面積 工程造價指標 ? 開發(fā)總投資 ? 單方造價 ? 平均每戶投資 ? 平均居民造價 ? 每公頃居民用地造價 四、開發(fā)方案的綜合評價 目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分 綜合評價法 、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學綜合評價法等。 評分綜合評價法 —— 就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。 開發(fā)方案的綜合評價 ? 1. 加法模型 :F1=∑WiPi ? F1綜合單指標評分值 ? Wi —— 權重 ? Pi ——指標得分 ? :F2=∏ WiPi ? :F=F1+F2 ? : F=∑WiPi/∑WjPj Wi 和 Pi: 希望越大越好的指標的權重和得分； Wj和 Pj: 希望越大越好的指標的權重和得分； 第四節(jié) 財務評價指標 （一） 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） （二）財務內(nèi)部收益率（ FIRR） （三）投資收益率（ R） —— 靜態(tài)指標 （四）投資回收期（ Pt） （一）財務 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 凈現(xiàn)金流量： 投資經(jīng)營活動過程中發(fā)生的現(xiàn)金流入和支出 ? 財務凈現(xiàn)值： 項目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按照一定折現(xiàn)率折現(xiàn)的累加和； 判據(jù)： FNPV≥0，項目可行 NPV﹤ 0，項目不可行 ttt COCICF ?????? ?????nttttntttiCOCIiCFN P V11 )1()1(（二）財務內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值等于 0時的折現(xiàn)率 NPV( i ) =0 ； IRR=I ?IRR的經(jīng)濟含義：占用資金的回報 ?內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關系 0)1()1( 11?????? ????nttttntttI R RCOCII R RCFN PV財務內(nèi)部收益率（ FIRR） ?FNPV與折現(xiàn)率 i的關系（見圖） ?FIRR的判據(jù)： FIRR≥i，可行； FIRRi，不可行； ?IRR的計算：試算法 ? （內(nèi)差法） FIRR FNPV i IRR的計算：試算法 （內(nèi)差法） 注意： i2〉 i1〉 0； FNPV（ i1） 〉 0； FNPV（ i2） 〈 0。 采用內(nèi)差法時，要使 FNPV（ i1） FNPV（ i2）都接近于 0，以保證計算的精確度。通常差值不應大于5%。 例 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???公式的變形 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???)()()_()(211211 iiiiiiF N P VF N P VF N P VF I R R??? FNPV（
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