chp3-房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策(文件)
【正文】 整，才能求得它的近似值。如下表： 期初投資變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費(fèi)用的敏感性分析 經(jīng)營費(fèi)用變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價(jià)格（收入） 經(jīng)營費(fèi)用 投 資 。 [練習(xí) ] 設(shè)某項(xiàng)目基本方案的基本數(shù)據(jù)估算值如下表所示，試就年銷售收入 B、年經(jīng)營成本 C和建設(shè)投資 I對內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感性分析（基準(zhǔn)收益率ic=8%） 因素 建設(shè)投資 I(萬元 ) 年銷售收入 B(萬元 ) 年經(jīng)營成本 C(萬元 ) 期末殘值 L(萬元 ) 壽命 n(年 ) 估算值 1500 600 250 200 6 ???????????????????????????526152610)1(5 5 0)1(3 5 0)1(1 5 0 00)1)(()1()()1(ttttI R RI R RI R RI R RCLBI R RCBI R RI? 解：（ 1）計(jì)算基本方案的內(nèi)部益率 IRR ? 采用試算法得： ? NPV(i=8%)=（萬元） ?0， ? NPV(i=9%)=－ （萬元） ?0 ? 采用線性內(nèi)插法可求得： ???????????????????????????526152610)1(5 5 0)1(3 5 0)1(1 5 0 00)1)(()1()()1(ttttI R RI R RI R RI R RCLBI R RCBI R RI%%)8%9( %8 ?????I R R （ 2）計(jì)算銷售收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資變化對內(nèi)部收益率的影響，結(jié)果見下表 內(nèi)部收益率 % 變化率 不確定因素 10% 5% 基本方案 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營成本 建設(shè)投資 （ 3）計(jì)算方案對各因素的敏感度 內(nèi)部收益率的敏感性分析圖見下圖 年銷售收入 年經(jīng)營成本 基本方案 （ %） 投資 基準(zhǔn)收益率 (8%） 內(nèi)部收益率 (%) 不確定性因素變化率 最后，得出結(jié)論。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。 解： 盈虧平衡點(diǎn) Q*=FC/（ PVC） =6 800/（ 5 6002 200） =2 000（ m2 ） ? 項(xiàng)目安全率： f= Q Q* Q 100% =10 000 5 80%20 000 10 000 5 80% 100% =50% 說明該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。 教材 p148例 523 三、盈虧平衡分析 ? 含義 ? 銷售收入、成本、利潤及其函數(shù) ? 房地產(chǎn)固定成本 ? 房地產(chǎn)半變動(dòng)成本 ? 總成本與房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量關(guān)系 TC=FC+VC’+VC*Q TC=FC+VC*Q ? 利潤函數(shù)： R=BTC （ BEP） ? 盈虧平衡點(diǎn)（ break even point） ? 概念：保本點(diǎn)，收入 =成本時(shí)的臨界 ? 盈虧平衡點(diǎn)的確定 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點(diǎn)的確定 ? 盈虧平衡點(diǎn)： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? 盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? 盈虧平點(diǎn)價(jià)格 P*=FC/Q+VC （ f） ? 項(xiàng)目安全率：反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，公式： f= Q Q* Q 100% 項(xiàng)目安全率越小，項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越差；反之，越強(qiáng)。 概率分析的步驟 .例如銷售價(jià)格、銷售量、投資和經(jīng)營成本等。 由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。 某因素的敏感度 =評價(jià)指標(biāo)變化率 /風(fēng)險(xiǎn)因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：單因素分析與多因素分析 例 1：單因素敏感性分析 ? 某一開發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中 Ic=10%。 ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià) ? 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同 國家 企業(yè) ? 價(jià)值尺度不同 影子價(jià)格 現(xiàn)行價(jià)格 ? 折現(xiàn)率不同 全國統(tǒng)一的折現(xiàn)率 基準(zhǔn)收益率 ? 匯率不同 考慮購買力的影子匯率 市場匯率 影子價(jià)格 ? 影子價(jià)格 是指社會(huì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)下 ,能夠反映社會(huì)勞動(dòng)消耗、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求狀況的價(jià)格。 由于種種原因，項(xiàng)目的投入品和產(chǎn)出品財(cái)務(wù)價(jià)格失真，不能正確反映其對國民經(jīng)濟(jì)的真實(shí)價(jià)值。 2. 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的必要性 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)不能說明項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的真實(shí)貢獻(xiàn)。 取 i2=12%， FNPV2=2502500/（ 1+12%） 2600/（ 1+12%） 2 +300/（ 1+12%） 3 +350/（ 1+12%） 4 +800/12% [11/（ 1+12%） 21 ] /（ 1+12%） 4 = （萬元） FIRR=10%+ （ 12%10%) / （ + ︳ ︳ ） =%〉 10% 故，該項(xiàng)目可以接受。 【 例 2】 某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準(zhǔn)收益率 i=10%，試用 NPV法和 IRR法評價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。 采用內(nèi)差法時(shí)，要使 FNPV（ i1） FNPV（ i2）都接近于 0，以保證計(jì)算的精確度。計(jì)算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)
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