chp3-房地產(chǎn)項目策劃與決策(存儲版)
【正文】 /（ 1+12%） 2600/（ 1+12%） 2 +300/（ 1+12%） 3 +350/（ 1+12%） 4 +800/12% [11/（ 1+12%） 21 ] /（ 1+12%） 4 = （萬元） FIRR=10%+ （ 12%10%) / （ + ︳ ︳ ） =%〉 10% 故，該項目可以接受。 由于種種原因，項目的投入品和產(chǎn)出品財務(wù)價格失真，不能正確反映其對國民經(jīng)濟(jì)的真實價值。 某因素的敏感度 =評價指標(biāo)變化率 /風(fēng)險因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：單因素分析與多因素分析 例 1：單因素敏感性分析 ? 某一開發(fā)項目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中 Ic=10%。 概率分析的步驟 .例如銷售價格、銷售量、投資和經(jīng)營成本等。 解： 盈虧平衡點 Q*=FC/（ PVC） =6 800/（ 5 6002 200） =2 000（ m2 ） ? 項目安全率： f= Q Q* Q 100% =10 000 5 80%20 000 10 000 5 80% 100% =50% 說明該項目有足夠的風(fēng)險承受能力。 [練習(xí) ] 設(shè)某項目基本方案的基本數(shù)據(jù)估算值如下表所示，試就年銷售收入 B、年經(jīng)營成本 C和建設(shè)投資 I對內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感性分析（基準(zhǔn)收益率ic=8%） 因素 建設(shè)投資 I(萬元 ) 年銷售收入 B(萬元 ) 年經(jīng)營成本 C(萬元 ) 期末殘值 L(萬元 ) 壽命 n(年 ) 估算值 1500 600 250 200 6 ???????????????????????????526152610)1(5 5 0)1(3 5 0)1(1 5 0 00)1)(()1()()1(ttttI R RI R RI R RI R RCLBI R RCBI R RI? 解：（ 1）計算基本方案的內(nèi)部益率 IRR ? 采用試算法得： ? NPV(i=8%)=（萬元） ?0， ? NPV(i=9%)=－ （萬元） ?0 ? 采用線性內(nèi)插法可求得： ???????????????????????????526152610)1(5 5 0)1(3 5 0)1(1 5 0 00)1)(()1()()1(ttttI R RI R RI R RI R RCLBI R RCBI R RI%%)8%9( %8 ?????I R R （ 2）計算銷售收入、經(jīng)營成本和建設(shè)投資變化對內(nèi)部收益率的影響，結(jié)果見下表 內(nèi)部收益率 % 變化率 不確定因素 10% 5% 基本方案 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營成本 建設(shè)投資 （ 3）計算方案對各因素的敏感度 內(nèi)部收益率的敏感性分析圖見下圖 年銷售收入 年經(jīng)營成本 基本方案 （ %） 投資 基準(zhǔn)收益率 (8%） 內(nèi)部收益率 (%) 不確定性因素變化率 最后，得出結(jié)論。然而這種完善的市場條件是不存在的，因此現(xiàn)成的影子價格也是不存在的，只有通過對現(xiàn)行價格的調(diào)整，才能求得它的近似值。財務(wù)盈利效果僅是項目內(nèi)部的直接經(jīng)濟(jì)效果，不包括對外部的影響。其中，i=10%。 評分綜合評價法 —— 就是對方案的各項指標(biāo)規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個權(quán)重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標(biāo)評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符 。 可行性研究的步驟之五 —— 編制可行性研究報告 經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可行性研究報告，推薦 1個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。 ? 可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機構(gòu)完成，并經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。主要解決： （ 1）分析機會研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定； （ 2）是否應(yīng)該進(jìn)行最終可行性研究； （ 3）有哪些關(guān)鍵性問題需要做 輔助研究 。 ? 投資機會研究又分為一般機會研究和特定項目的機會研究。 ?房地產(chǎn)項目實施策劃：使構(gòu)思策劃成為現(xiàn)實可能性和可操作性，而提出的帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。 ?房地產(chǎn)項目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) ?提出項目構(gòu)思 ?進(jìn)行項目定義和定位 ?全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項目 項目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) （ 1）提出項目構(gòu)思； （ 2）項目在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃； （ 3）項目性質(zhì)、用途、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)的策劃； （ 4）項目總體功能、項目系統(tǒng)內(nèi)部各單項單位工程的構(gòu)成及各自的功能和相互關(guān)系、項目內(nèi)、外部系統(tǒng)的協(xié)調(diào)和配套的策劃； （ 5）與項目實施及運行相關(guān)的重要環(huán)節(jié)的策劃。 （四）可行性研究的作用 、機構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組織的依據(jù) 二、項目可行性研究的階段步驟 ?（一）可行性研究的階段 ? ? ? ? ?可行性研究的步驟及其主要工作內(nèi)容 ? 主要任務(wù) :為工程建設(shè)項目投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。是在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 詳細(xì)可行性研究應(yīng)滿足的幾項要求 （ 1）作為投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)； （ 2）作為向銀行和其他金融機構(gòu)申請貸款的依據(jù)； （ 3）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)； （ 4）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)； （ 5）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)； （ 6）作為補充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。由項目的投資、成本和銷售收益進(jìn)行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分析，研究論證項目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項目實
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