【正文】 i：行業(yè)平均收益率 （四）投資回收期（ Pt） ※ 投資回收期的概念 ：用項(xiàng)目投產(chǎn)后的凈收益償還投資所需的時(shí)間 ※ 投資回收期的計(jì)算 ：累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于 0的時(shí)間 ※ 判據(jù) ： T≤ 行業(yè)平均投資回收期 （基準(zhǔn)回收期） ? 動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計(jì)算 （例） 例 1，某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的投資收益率和投資回收期。 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 三、開發(fā)方案的綜合評(píng)價(jià) 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評(píng)價(jià) 分析方案，找出優(yōu)缺點(diǎn)，不斷改進(jìn) 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)的源泉 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主要方法 ?是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場(chǎng)定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費(fèi)者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 中介機(jī)構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測(cè)性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測(cè)性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實(shí)驗(yàn)法 市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施 資料處理 ? 確定市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 ? 歸檔存儲(chǔ) 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。 ?對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。 20％， 所需費(fèi)用約占投資總額的 ％～ ％ ?最終可行性研究，是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃的主要內(nèi)容 ?合同結(jié)構(gòu)策劃； ?項(xiàng)目招標(biāo)策劃； ?項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制策劃； ?項(xiàng)目組織協(xié)調(diào)策劃； ?項(xiàng)目信息管理策劃。 項(xiàng)目管理策劃 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目管理策劃是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和分項(xiàng)任務(wù)組織工作的策劃。初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá) 177。 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售期等 ?在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。 ?運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。 （三） 投資收益率（ R） ? 投資收益率（ R）：正常年份的或項(xiàng)目壽命期內(nèi)的年平均凈受益與總投資之比。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2022+（ 600350）（ P/A， i， n） =2022+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2022+250 =（萬元） 10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 [例 ] ? 例 3：某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià) 5600元 /m2 ， 單位變動(dòng)成本為 2 200元 /m2 ， 開發(fā)商開發(fā)的固定成本為 6 800萬元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積為 10 000 m2 ，容積率為 5，商品房得房率為 80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的銷售量并分析項(xiàng)目的安全性。 ? 影子價(jià)格是社會(huì)對(duì)貨物真實(shí)價(jià)值的度量 ,只有在完善的市場(chǎng)條件下才會(huì)出現(xiàn)。 ? 解： 1） NPV=0 方案可行 2） i=15%, NPV= i=20%, NPV= IRR=15%+(20%15%)[(+)] =%i 方案可行 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金流量 150 250 100 150 150 180 180 150 150 200 (P/F,10%,t) .9091 .8264 .7513 .6830 .6209 .5645 .5132 .4665 .4241 .3855 【 例 3】 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)如下表所示，使用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。由項(xiàng)目的投資、成本和銷售收益進(jìn)行贏利性分析、費(fèi)用效益分析和不確定性分析，研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利性，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) ?提出項(xiàng)目構(gòu)思 ?進(jìn)行項(xiàng)目定義和定位 ?全面構(gòu)思該房地產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目構(gòu)思策劃的主要任務(wù) （ 1）提出項(xiàng)目構(gòu)思； （ 2）項(xiàng)目在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響