chp3-房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-資料下載頁(yè)
2025-08-04 08:45本頁(yè)面
【正文】 敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 某因素的敏感度 =評(píng)價(jià)指標(biāo)變化率 /風(fēng)險(xiǎn)因素變化率 敏感性分析的步驟 (NPV、 IRR等 ) 敏感性分析：?jiǎn)我蛩胤治雠c多因素分析 例 1：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治? ? 某一開發(fā)項(xiàng)目投資基本方案如表所示，試進(jìn)行敏感性分析，其中 Ic=10%。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2022+（ 600350）（ P/A， i， n） =2022+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2022+250 =（萬元） 10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。如下表： 期初投資變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的敏感性分析 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價(jià)格（收入） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 投 資 。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入） → 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 → 期初投資 。 由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目的效益得到提高。 [練習(xí) ] 設(shè)某項(xiàng)目基本方案的基本數(shù)據(jù)估算值如下表所示，試就年銷售收入 B、年經(jīng)營(yíng)成本 C和建設(shè)投資 I對(duì)內(nèi)部收益率進(jìn)行單因素敏感性分析（基準(zhǔn)收益率ic=8%） 因素 建設(shè)投資 I(萬元 ) 年銷售收入 B(萬元 ) 年經(jīng)營(yíng)成本 C(萬元 ) 期末殘值 L(萬元 ) 壽命 n(年 ) 估算值 1500 600 250 200 6 ???????????????????????????526152610)1(5 5 0)1(3 5 0)1(1 5 0 00)1)(()1()()1(ttttI R RI R RI R RI R RCLBI R RCBI R RI? 解：（ 1）計(jì)算基本方案的內(nèi)部益率 IRR ? 采用試算法得： ? NPV(i=8%)=（萬元） ?0， ? NPV(i=9%)=－ （萬元） ?0 ? 采用線性內(nèi)插法可求得： ???????????????????????????526152610)1(5 5 0)1(3 5 0)1(1 5 0 00)1)(()1()()1(ttttI R RI R RI R RI R RCLBI R RCBI R RI%%)8%9( %8 ?????I R R （ 2）計(jì)算銷售收入、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響，結(jié)果見下表 內(nèi)部收益率 % 變化率 不確定因素 10% 5% 基本方案 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營(yíng)成本 建設(shè)投資 （ 3）計(jì)算方案對(duì)各因素的敏感度 內(nèi)部收益率的敏感性分析圖見下圖 年銷售收入 年經(jīng)營(yíng)成本 基本方案 （ %） 投資 基準(zhǔn)收益率 (8%） 內(nèi)部收益率 (%) 不確定性因素變化率 最后，得出結(jié)論。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。 概率分析的步驟 .例如銷售價(jià)格、銷售量、投資和經(jīng)營(yíng)成本等。 需注意 :所選取的幾個(gè)不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計(jì)概率 .該概率值越接近 1，說明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。 教材 p148例 523 三、盈虧平衡分析 ? 含義 ? 銷售收入、成本、利潤(rùn)及其函數(shù) ? 房地產(chǎn)固定成本 ? 房地產(chǎn)半變動(dòng)成本 ? 總成本與房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量關(guān)系 TC=FC+VC’+VC*Q TC=FC+VC*Q ? 利潤(rùn)函數(shù)： R=BTC （ BEP） ? 盈虧平衡點(diǎn)（ break even point） ? 概念：保本點(diǎn)，收入 =成本時(shí)的臨界 ? 盈虧平衡點(diǎn)的確定 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點(diǎn)的確定 ? 盈虧平衡點(diǎn)： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? 盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? 盈虧平點(diǎn)價(jià)格 P*=FC/Q+VC （ f） ? 項(xiàng)目安全率：反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，公式： f= Q Q* Q 100% 項(xiàng)目安全率越小，項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越差；反之，越強(qiáng)。 [例 ] ? 例 3：某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià) 5600元 /m2 ， 單位變動(dòng)成本為 2 200元 /m2 ， 開發(fā)商開發(fā)的固定成本為 6 800萬元，開發(fā)項(xiàng)目土地面積為 10 000 m2 ，容積率為 5，商品房得房率為 80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的銷售量并分析項(xiàng)目的安全性。 解： 盈虧平衡點(diǎn) Q*=FC/（ PVC） =6 800/（ 5 6002 200） =2 000（ m2 ） ? 項(xiàng)目安全率： f= Q Q* Q 100% =10 000 5 80%20 000 10 000 5 80% 100% =50% 說明該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。
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