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chp3-房地產(chǎn)項目策劃與決策-閱讀頁

2024-08-23 08:45本頁面
  

【正文】 COCICF ?????? ?????nttttntttiCOCIiCFN P V11 )1()1((二)財務(wù)內(nèi)部收益率( FIRR) 內(nèi)部收益率:凈現(xiàn)值等于 0時的折現(xiàn)率 NPV( i ) =0 ; IRR=I ?IRR的經(jīng)濟含義:占用資金的回報 ?內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關(guān)系 0)1()1( 11?????? ????nttttntttI R RCOCII R RCFN PV財務(wù)內(nèi)部收益率( FIRR) ?FNPV與折現(xiàn)率 i的關(guān)系(見圖) ?FIRR的判據(jù): FIRR≥i,可行; FIRRi,不可行; ?IRR的計算:試算法 ? (內(nèi)差法) FIRR FNPV i IRR的計算:試算法 (內(nèi)差法) 注意: i2〉 i1〉 0; FNPV( i1) 〉 0; FNPV( i2) 〈 0。通常差值不應(yīng)大于5%。 ? 解:令凈現(xiàn)值 =0,即 NPV=5000+800(P/A,I*,10)+200(P/F,I*,10)=0 ? ① 首先進行試算: ? 設(shè) i=10% ? 則 [5000+800( P/A,10%,10) +2022( P/F,10%,10) ] = ? 設(shè) i=i1=12% ? 則 [5000+800( P/A,12%,10) +2022( P/F,12%,10) ] = ? 設(shè) i=i2=13% 則 ? [5000+800( P/A,13%,10) +2022( P/F,13%,10) ] = ? ②由內(nèi)插法計算得: *(13%12%)/+∣ ∣ = % ? 即該項目 IRR為 %,大于基準(zhǔn)收益率,因而項目經(jīng)濟上可行。 ? 解: 1) NPV=0 方案可行 2) i=15%, NPV= i=20%, NPV= IRR=15%+(20%15%)[(+)] =%i 方案可行 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金流量 150 250 100 150 150 180 180 150 150 200 (P/F,10%,t) .9091 .8264 .7513 .6830 .6209 .5645 .5132 .4665 .4241 .3855 【 例 3】 某房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)預(yù)測數(shù)據(jù)如下表所示,使用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評價項目的經(jīng)濟可行性。 年 項目 0 1 2 3 4 5~ 25 開發(fā)游資 250 2, 500 2, 600 經(jīng)營費用 400 450 500 經(jīng)營收入 700 800 1, 300 凈現(xiàn)金流量 250 2, 500 2, 600 300 350 800 上例中,已經(jīng)求得 i1=10%時, FNPV1=。 (三) 投資收益率( R) ? 投資收益率( R):正常年份的或項目壽命期內(nèi)的年平均凈受益與總投資之比。 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金流量 150 250 100 150 150 180 180 150 150 200 累計 150 400 500 350 200 20 160 310 460 660 解:投資收益率 R= [(150 4+180 2+200) /7] /500 =(1160/7)/500=% 投資回收期 T=6+20/180=(年) 第五節(jié) 國民經(jīng)濟評價 一、國民經(jīng)濟評價的概念 二、國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價 一、國民經(jīng)濟評價的概念 國民經(jīng)濟評價是從國家整體角度考察項目的效益和費用,分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻,評價項目的經(jīng)濟合理性,為投資決策提供宏觀依據(jù)。 (1)由于企業(yè)和國家是兩個不同的評價角度, 企業(yè)利益并不總是與國家利益完全一致,因此一個項目對國家和企業(yè)的費用和效益的范圍不完全一致。 (2 )財務(wù)分析是預(yù)測價格。 (3 )不同項目的財務(wù)分析包括了不盡相同的稅收、補貼和貸款條件, 使不同項目的財務(wù)盈利失去了公正的效果。 (2)兩種分析都要在項目完成產(chǎn)品需求預(yù)測、工藝技術(shù)選擇、設(shè)備選型、投資估算、資金籌措等基礎(chǔ)上進行。 ? 影子價格是社會對貨物真實價值的度量 ,只有在完善的市場條件下才會出現(xiàn)。 第六節(jié) 不確定性分析 ? 一、敏感性分析 ? 二、概率分析 ? 三、盈虧平衡分析 一、敏感性分析 ? 概念及基本原理 敏感性分析 是對影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度,然后計算各因素的變化對評價指標(biāo)的敏感程度,從而識別出影響投資效益的敏感因素,并對這些敏感因素進行重點分析。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營費用 壽命期(年) 估計值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營費用 壽命期(年) 估計值 2 000 600 350 20 ? 解答: ? 、價格(租賃收入)和經(jīng)營費用為擬分析的不確定性因素 ? ? , 則 ? NPV=2022+( 600350)( P/A, i, n) =2022+ ( 600350)( P/A, 10%, 20) =2022+250 =(萬元) 10%和20%,并計算變動后的評價指標(biāo)。 根據(jù)絕對判定法可知敏感性因素依次為: 價格(租賃收入) → 經(jīng)營費用 → 期初投資 。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價格或降低經(jīng)營費用是整個項目的效益得到提高。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預(yù)測不確定因素和風(fēng)險因素對技術(shù)方案經(jīng)濟效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。 需注意 :所選取的幾個不確定因素應(yīng)是互相獨立的。 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計概率 .該概率值越接近 1,說明技術(shù)方案的風(fēng)險越小,反之,方案的風(fēng)險越大。 [例 ] ? 例 3:某開發(fā)項目預(yù)計平均售價 5600元 /m2 , 單位變動成本為 2 200元 /m2 , 開發(fā)商開發(fā)的固定成本為 6 800萬元,開發(fā)項目土地面積為 10 000 m2 ,容積率為 5,商品房得房率為 80%,試計算盈虧平衡點的銷售量并分析項目的安全性。
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