chp3-房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-閱讀頁(yè)
2024-08-23 08:45本頁(yè)面
【正文】 COCICF ?????? ?????nttttntttiCOCIiCFN P V11 )1()1(（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值等于 0時(shí)的折現(xiàn)率 NPV( i ) =0 ； IRR=I ?IRR的經(jīng)濟(jì)含義：占用資金的回報(bào) ?內(nèi)部收益法與凈現(xiàn)值法的等效關(guān)系 0)1()1( 11?????? ????nttttntttI R RCOCII R RCFN PV財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） ?FNPV與折現(xiàn)率 i的關(guān)系（見(jiàn)圖） ?FIRR的判據(jù)： FIRR≥i，可行； FIRRi，不可行； ?IRR的計(jì)算：試算法 ? （內(nèi)差法） FIRR FNPV i IRR的計(jì)算：試算法 （內(nèi)差法） 注意： i2〉 i1〉 0； FNPV（ i1） 〉 0； FNPV（ i2） 〈 0。通常差值不應(yīng)大于5%。 ? 解：令凈現(xiàn)值 =0，即 NPV=5000+800(P/A,I*,10)+200(P/F,I*,10)=0 ? ① 首先進(jìn)行試算： ? 設(shè) i=10% ? 則 [5000+800（ P/A,10%,10） +2022（ P/F,10%,10） ] = ? 設(shè) i=i1=12% ? 則 [5000+800（ P/A,12%,10） +2022（ P/F,12%,10） ] = ? 設(shè) i=i2=13% 則 ? [5000+800（ P/A,13%,10） +2022（ P/F,13%,10） ] = ? ②由內(nèi)插法計(jì)算得： *(13%12%)/+∣ ∣ = % ? 即該項(xiàng)目 IRR為 %，大于基準(zhǔn)收益率，因而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。 ? 解： 1） NPV=0 方案可行 2） i=15%, NPV= i=20%, NPV= IRR=15%+(20%15%)[(+)] =%i 方案可行 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金流量 150 250 100 150 150 180 180 150 150 200 (P/F,10%,t) .9091 .8264 .7513 .6830 .6209 .5645 .5132 .4665 .4241 .3855 【 例 3】 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)如下表所示，使用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。 年 項(xiàng)目 0 1 2 3 4 5～ 25 開(kāi)發(fā)游資 250 2， 500 2， 600 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 400 450 500 經(jīng)營(yíng)收入 700 800 1， 300 凈現(xiàn)金流量 250 2， 500 2， 600 300 350 800 上例中，已經(jīng)求得 i1=10%時(shí)， FNPV1=。 （三） 投資收益率（ R） ? 投資收益率（ R）：正常年份的或項(xiàng)目壽命期內(nèi)的年平均凈受益與總投資之比。 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金流量 150 250 100 150 150 180 180 150 150 200 累計(jì) 150 400 500 350 200 20 160 310 460 660 解：投資收益率 R= [(150 4+180 2+200) /7] /500 =(1160/7)/500=% 投資回收期 T=6+20/180=（年） 第五節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為投資決策提供宏觀依據(jù)。 (1)由于企業(yè)和國(guó)家是兩個(gè)不同的評(píng)價(jià)角度， 企業(yè)利益并不總是與國(guó)家利益完全一致，因此一個(gè)項(xiàng)目對(duì)國(guó)家和企業(yè)的費(fèi)用和效益的范圍不完全一致。 (２ )財(cái)務(wù)分析是預(yù)測(cè)價(jià)格。 (３ )不同項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析包括了不盡相同的稅收、補(bǔ)貼和貸款條件， 使不同項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利失去了公正的效果。 (2)兩種分析都要在項(xiàng)目完成產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)、工藝技術(shù)選擇、設(shè)備選型、投資估算、資金籌措等基礎(chǔ)上進(jìn)行。 ? 影子價(jià)格是社會(huì)對(duì)貨物真實(shí)價(jià)值的度量 ,只有在完善的市場(chǎng)條件下才會(huì)出現(xiàn)。 第六節(jié) 不確定性分析 ? 一、敏感性分析 ? 二、概率分析 ? 三、盈虧平衡分析 一、敏感性分析 ? 概念及基本原理 敏感性分析 是對(duì)影響投資效益的各種因素分別變化一定的幅度，然后計(jì)算各因素的變化對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度，從而識(shí)別出影響投資效益的敏感因素，并對(duì)這些敏感因素進(jìn)行重點(diǎn)分析。 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 影響因素 期初投資 租賃收入 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 壽命期（年） 估計(jì)值 2 000 600 350 20 ? 解答： ? 、價(jià)格（租賃收入）和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為擬分析的不確定性因素 ? ? ， 則 ? NPV=2022+（ 600350）（ P/A， i， n） =2022+ （ 600350）（ P/A， 10%， 20） =2022+250 =（萬(wàn)元） 10%和20%，并計(jì)算變動(dòng)后的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入） → 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 → 期初投資 。應(yīng)該如何在較少增加期初投資的前提下較大提高租賃價(jià)格或降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是整個(gè)項(xiàng)目的效益得到提高。 二、概率分析 ? 概率分析基本概念 概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)技術(shù)方案經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)影響的一種定量分析方法。 需注意 :所選取的幾個(gè)不確定因素應(yīng)是互相獨(dú)立的。 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計(jì)概率 .該概率值越接近 1，說(shuō)明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。 [例 ] ? 例 3：某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià) 5600元 /m2 ， 單位變動(dòng)成本為 2 200元 /m2 ， 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的固定成本為 6 800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地面積為 10 000 m2 ，容積率為 5，商品房得房率為 80%，試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)的銷售量并分析項(xiàng)目的安全性。
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