chp3-房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與決策-免費(fèi)閱讀
【正文】 ) 、加權(quán)平均值和期望 ∑NPV≥0的累計(jì)概率 .該概率值越接近 1，說(shuō)明技術(shù)方案的風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越大。 根據(jù)絕對(duì)判定法可知敏感性因素依次為： 價(jià)格（租賃收入） → 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 → 期初投資 。 (2)兩種分析都要在項(xiàng)目完成產(chǎn)品需求預(yù)測(cè)、工藝技術(shù)選擇、設(shè)備選型、投資估算、資金籌措等基礎(chǔ)上進(jìn)行。 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 凈現(xiàn)金流量 150 250 100 150 150 180 180 150 150 200 累計(jì) 150 400 500 350 200 20 160 310 460 660 解：投資收益率 R= [(150 4+180 2+200) /7] /500 =(1160/7)/500=% 投資回收期 T=6+20/180=（年） 第五節(jié) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為投資決策提供宏觀依據(jù)。 ? 解：令凈現(xiàn)值 =0，即 NPV=5000+800(P/A,I*,10)+200(P/F,I*,10)=0 ? ① 首先進(jìn)行試算： ? 設(shè) i=10% ? 則 [5000+800（ P/A,10%,10） +2022（ P/F,10%,10） ] = ? 設(shè) i=i1=12% ? 則 [5000+800（ P/A,12%,10） +2022（ P/F,12%,10） ] = ? 設(shè) i=i2=13% 則 ? [5000+800（ P/A,13%,10） +2022（ P/F,13%,10） ] = ? ②由內(nèi)插法計(jì)算得： *(13%12%)/+∣ ∣ = % ? 即該項(xiàng)目 IRR為 %，大于基準(zhǔn)收益率，因而項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。 ? 一致性原則 ? 完整性原則 ? 準(zhǔn)確性原則 ? 可行性原則 ? 效率原則 ? 模塊化原則 三、居住區(qū)開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）面積ha *人均面積（ m2/ 人）比重（ % ）住宅用地公建用地道路用地公共綠地其他用地現(xiàn)狀 規(guī)劃居住用地項(xiàng)目居住區(qū)總用地?居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （容積率） ? 建筑密度 城市規(guī)劃管理的控制性指標(biāo)，反映用地的合理性。 ?風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對(duì)各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。 可行性研究的步驟之三 —— 開發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) ? 根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個(gè)方案中選擇合理方案，研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、組織機(jī)構(gòu)、人員配置等方案。 ?這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精確度在 177。 30％， 所需費(fèi)用約占投資總額的 ％～ ％ 。 作 用 明確項(xiàng)目系統(tǒng)的構(gòu)建框架 為項(xiàng)目決策提供保證 全面指導(dǎo)項(xiàng)目管理工作 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的程序 系統(tǒng)目標(biāo) 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思 項(xiàng)目定義與定位 項(xiàng)目目標(biāo)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成 項(xiàng)目策劃報(bào)告 知識(shí)庫(kù) 環(huán)境信息 第二節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究 ?可行性研究的發(fā)展歷程 ? 最早應(yīng)用于 20世紀(jì) 30年代 ? 50年代開始用于技術(shù)的成功可行性論證 ? 60年代成為投資決策前必做工作 ? 70年代開始引進(jìn)可行性研究方法并在政府主導(dǎo)下加以推廣 ? 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在 1978年、 1980年分別編寫《 工業(yè)可行性研究 》 和 《 關(guān)于項(xiàng)目評(píng)價(jià)手冊(cè) 》 ?1981年，國(guó)家計(jì)委明確 “ 把可行性研究工作作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入基本建設(shè)程序 ” ?1983年，頒發(fā)了 《 關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的試行管理辦法 》 ?1987年，頒發(fā)了 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 （一） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究的概念 項(xiàng)目可行性研究是指在對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目做投資決策之前，先對(duì)該項(xiàng)沒(méi)得相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面進(jìn)行的調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能的擬建方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)實(shí)用性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。是保證項(xiàng)目完成后獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益提供科學(xué)的依據(jù)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制策劃的主要內(nèi)容 ?項(xiàng)目目標(biāo)體系的確定； ?控制系統(tǒng)的建立； ?項(xiàng)目運(yùn)行策劃。 ? 特定項(xiàng)目的機(jī)會(huì)研究是要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議。 ?與初步可行性研究或可行性研究同時(shí)進(jìn)行的輔助研究，可以確保可行性研究的結(jié)果更加穩(wěn)妥可靠。 可行性研究的步驟 ?一、組織準(zhǔn)備 ?二、資料收集及市場(chǎng)調(diào)查 ?三、開發(fā)方案的設(shè)計(jì)及評(píng)價(jià) ?四、詳細(xì)研究 ?五、編制可行性研究報(bào)告 可行性研究的步驟之一：組織準(zhǔn)備 ? 在項(xiàng)目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； ? 承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定工作計(jì)劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。 ?項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。 采用內(nèi)差法時(shí)，要使 FNPV（ i1） FNPV（ i2）都接近于 0，以保證計(jì)算的精確度。 取 i2=12%， FNPV2=2502500
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