【正文】 估算的精確度可達 177。 20％， 所需費用約占投資總額的 ％～ ％ ?最終可行性研究，是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后做出投資與否的關(guān)鍵步驟。 ?這一階段對建設(shè)投資估算的精確度在 177。 10％， 所用費用，小型項目約占總投資的 ％～ ％， 大型復(fù)雜的工程約占 ％～％。 詳細可行性研究應(yīng)滿足的幾項要求 （ 1）作為投資決策和編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)； （ 2）作為向銀行和其他金融機構(gòu)申請貸款的依據(jù)； （ 3）作為建設(shè)部門申請建設(shè)執(zhí)照和同有關(guān)部門簽訂合同的依據(jù)； （ 4）作為項目下階段設(shè)計的依據(jù)； （ 5）作為采用新技術(shù)、新設(shè)備計劃的依據(jù)； （ 6）作為補充資料和政府有關(guān)部門審查的依據(jù)。 ? 可行性研究應(yīng)由建設(shè)單位或委托咨詢機構(gòu)完成，并經(jīng)國家財政部門或銀行提出審查意見。 ?項目可行性研究報告的任務(wù) ?通過分析和判斷項目可行性研究報告的正確性、真實性、可靠性和客觀性，對可行性研究報告進行全面的評價，判斷項目是否可行，并確定最佳投資方案。 可行性研究的步驟 ?一、組織準(zhǔn)備 ?二、資料收集及市場調(diào)查 ?三、開發(fā)方案的設(shè)計及評價 ?四、詳細研究 ?五、編制可行性研究報告 可行性研究的步驟之一：組織準(zhǔn)備 ? 在項目建議書被批準(zhǔn)之后，建設(shè)單位（主管部門或企業(yè)）即可委托工程咨詢公司對擬建項目進行可行性研究，雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容； ? 承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景及文件，搞清委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本依據(jù)。 可行性研究的步驟之二 —— 資料收集及市場調(diào)查 ?市場調(diào)查 應(yīng)查明和預(yù)測產(chǎn)品的需求量、價格和競爭能力，以便確定產(chǎn)品方案和經(jīng)濟規(guī)模； ?資源調(diào)查 包括原材料、能源、工藝技術(shù)。廠址、建材、勞動力、運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、組織管理和人員培訓(xùn)等社會和經(jīng)濟的調(diào)查，為選定建設(shè)地點、生產(chǎn)工藝、技術(shù)方案、設(shè)備選型、組織機構(gòu)和定員等提供確切的技術(shù)經(jīng)濟分析資料。 可行性研究的步驟之三 —— 開發(fā)方案的設(shè)計及評價 ? 根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立幾種可供選擇的技術(shù)方案和建設(shè)方案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從若干個方案中選擇合理方案，研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定產(chǎn)品方案、生產(chǎn)的經(jīng)濟規(guī)模、工藝流程、設(shè)備選型、車間組成、組織機構(gòu)、人員配置等方案。 可行性研究的步驟之四：詳細研究 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案進行詳細的財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、經(jīng)濟效益和國民經(jīng)濟評價。由項目的投資、成本和銷售收益進行贏利性分析、費用效益分析和不確定性分析，研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利性，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 可行性研究的步驟之五 —— 編制可行性研究報告 經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳盡的可行性研究報告，推薦 1個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見和措施建議，供決策部門作為決策的依據(jù)。 三、可行性研究報告的內(nèi)容 ?在可行性研究報告中，應(yīng)將有關(guān)的調(diào)查研究資料及文件、協(xié)議、合同、附表、附圖等作為附件備查。 ?項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項目的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等 ?在對可供選擇的規(guī)劃方案進行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。 ?對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。 ?項目投資估算即對開發(fā)項目所涉及的成本費；用進行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施費用、期間費用及各種稅費等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項費用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實相符 。 ?根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產(chǎn)項目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項目的正常運行。 ? 財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務(wù)狀況進行分析，借以考察項目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負債率等。 ?風(fēng)險分析是可行性研究的一項重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。 國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價包括社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益評價。 ?運用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務(wù)各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有