【正文】 案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 三、開發(fā)方案的綜合評價(jià) 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評價(jià) 分析方案，找出優(yōu)缺點(diǎn)，不斷改進(jìn) 二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃人捕捉新的市場機(jī)會(huì)的源泉 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人感知市場，了解消費(fèi)者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思和策劃人應(yīng)付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要方法 ?是項(xiàng)目投資決策分析、項(xiàng)目區(qū)位選擇、市場定位、消費(fèi)者行為分析、 規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)等 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費(fèi)者需求狀況 文化、風(fēng)俗 經(jīng)濟(jì)科技 政治法律 中觀環(huán)境 競爭對手調(diào)查 中介機(jī)構(gòu)情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設(shè) ? 探測性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預(yù)測性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實(shí)驗(yàn)法 市場調(diào)查的準(zhǔn)備 市場調(diào)查的實(shí)施 資料處理 ? 確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細(xì)、周密的調(diào)查計(jì)劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關(guān)的信息資料 ? 設(shè)計(jì)調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場調(diào)查報(bào)告 ? 歸檔存儲(chǔ) 問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。 例 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???公式的變形 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???)()()_()(211211 iiiiiiF N P VF N P VF N P VF I R R??? FNPV（ i1） 〉 0 【 例 1】 擬建一容器廠，初始投資為 5000萬元，預(yù)計(jì)在 10年壽命期中每年可得凈收益 800萬元，第十年末殘值 2022萬元，若基準(zhǔn)收益率為 10%，試用方法 IRR評價(jià)該項(xiàng)目。 投資收益率 =（年凈收益 /總投資） 100% 判據(jù)： R≥i，可行 R﹤ i，不可行 i：行業(yè)平均收益率 （四）投資回收期（ Pt） ※ 投資回收期的概念 ：用項(xiàng)目投產(chǎn)后的凈收益償還投資所需的時(shí)間 ※ 投資回收期的計(jì)算 ：累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于 0的時(shí)間 ※ 判據(jù) ： T≤ 行業(yè)平均投資回收期 （基準(zhǔn)回收期） ? 動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計(jì)算 （例） 例 1，某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項(xiàng)目的投資收益率和投資回收期。 二、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)與財(cái)務(wù)評價(jià) ? (1)都是經(jīng)濟(jì)評價(jià)，都使用費(fèi)用與效益比較的理論方法，都要尋求以最小投入獲取最大的產(chǎn)出，都采用現(xiàn)金流量、報(bào)表分析方法，都采用 IRR、 NPV等指標(biāo)。如下表： 期初投資變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費(fèi)用的敏感性分析 經(jīng)營費(fèi)用變動(dòng)幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價(jià)格（收入） 經(jīng)營費(fèi)用 投 資 。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。 教材 p148例 523 三、盈虧平衡分析 ? 含義 ? 銷售收入、成本、利潤及其函數(shù) ? 房地產(chǎn)固定成本 ? 房地產(chǎn)半變動(dòng)成本 ? 總成本與房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量關(guān)系 TC=FC+VC’+VC*Q TC=FC+VC*Q ? 利潤函數(shù)： R=BTC （ BEP） ? 盈虧平衡點(diǎn)（ break even point） ? 概念：保本點(diǎn)，收入 =成本時(shí)的臨界 ? 盈虧平衡點(diǎn)的確定 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點(diǎn)的確定 ? 盈虧平衡點(diǎn)： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? 盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? 盈虧平點(diǎn)價(jià)格 P*=FC/Q+VC （ f） ? 項(xiàng)目安全率：反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力，公式： f= Q Q* Q 100% 項(xiàng)目安全率越小，項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越差；反之，越強(qiáng)。 由于價(jià)格是最敏感性因素，經(jīng)常費(fèi)用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價(jià)格。 ? 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 財(cái)務(wù)評價(jià) ? 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同 國家 企業(yè) ? 價(jià)值尺度不同 影子價(jià)格 現(xiàn)行價(jià)格 ? 折現(xiàn)率不同 全國統(tǒng)一的折現(xiàn)率 基準(zhǔn)收益率 ? 匯率不同 考慮購買力的影子匯率 市場匯率 影子價(jià)格 ? 影子價(jià)格 是指社會(huì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)下 ,能夠反映社會(huì)勞動(dòng)消耗、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求狀況的價(jià)格。 2. 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的必要性 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)不能說明項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的真實(shí)貢獻(xiàn)。 【 例 2】 某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設(shè)基準(zhǔn)收益率 i=10%，試用 NPV法和 IRR法評價(jià)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。計(jì)算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)