【正文】 案選擇的程序 ? 二、居住開發(fā)方案的技術經(jīng)濟指標 ? 三、開發(fā)方案的綜合評價 一、房地產(chǎn)開發(fā)方案選擇的程序 建筑密度、容積率、人口密度等 、評價 分析方案，找出優(yōu)缺點，不斷改進 二、 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查 ?是房地產(chǎn)項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉 ?是房地產(chǎn)項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段 ?是房地產(chǎn)項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產(chǎn)市場供應的主要方法 ?是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系列活動的基礎等 2．房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查內(nèi)容 宏觀環(huán)境 微觀環(huán)境 房地產(chǎn)的供需狀況 消費者需求狀況 文化、風俗 經(jīng)濟科技 政治法律 中觀環(huán)境 競爭對手調(diào)查 中介機構情況 房地產(chǎn)企業(yè)情況 該城市的規(guī)劃建設 ? 探測性調(diào)查 ? 描述性調(diào)查 ? 因果性調(diào)查 ? 預測性調(diào)查 ? 訪問法 ? 觀察法 ? 實驗法 市場調(diào)查的準備 市場調(diào)查的實施 資料處理 ? 確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的 ? 擬定詳細、周密的調(diào)查計劃 ? 選擇專業(yè)調(diào)查人員 ? 收集相關的信息資料 ? 設計調(diào)查問卷 ? 現(xiàn)場實地調(diào)查 ? 編輯整理信息資料 ? 撰寫市場調(diào)查報告 ? 歸檔存儲 問卷一般由開頭、正文和結尾三個部分組成。 例 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???公式的變形 )()()_()(211211 iF N P VF N P VF N P VF I R Riiiii???)()()_()(211211 iiiiiiF N P VF N P VF N P VF I R R??? FNPV（ i1） 〉 0 【 例 1】 擬建一容器廠，初始投資為 5000萬元，預計在 10年壽命期中每年可得凈收益 800萬元，第十年末殘值 2022萬元，若基準收益率為 10%，試用方法 IRR評價該項目。 投資收益率 =（年凈收益 /總投資） 100% 判據(jù)： R≥i，可行 R﹤ i，不可行 i：行業(yè)平均收益率 （四）投資回收期（ Pt） ※ 投資回收期的概念 ：用項目投產(chǎn)后的凈收益償還投資所需的時間 ※ 投資回收期的計算 ：累計凈現(xiàn)金流量等于 0的時間 ※ 判據(jù) ： T≤ 行業(yè)平均投資回收期 （基準回收期） ? 動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的計算 （例） 例 1，某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，求該項目的投資收益率和投資回收期。 二、國民經(jīng)濟評價與財務評價 ? (1)都是經(jīng)濟評價，都使用費用與效益比較的理論方法，都要尋求以最小投入獲取最大的產(chǎn)出，都采用現(xiàn)金流量、報表分析方法，都采用 IRR、 NPV等指標。如下表： 期初投資變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 期初投資的敏感性分析 租賃收入的敏感性分析 租賃收入變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 經(jīng)營費用的敏感性分析 經(jīng)營費用變動幅度 20% 10% 0 +10% +20% NPV 作出敏感性曲線如下圖 NPV 變化幅度 10% 價格（收入） 經(jīng)營費用 投 資 。 (各不確定因素的各種可能發(fā)生情況出現(xiàn)的概率之和必須等于 1。 教材 p148例 523 三、盈虧平衡分析 ? 含義 ? 銷售收入、成本、利潤及其函數(shù) ? 房地產(chǎn)固定成本 ? 房地產(chǎn)半變動成本 ? 總成本與房地產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量關系 TC=FC+VC’+VC*Q TC=FC+VC*Q ? 利潤函數(shù)： R=BTC （ BEP） ? 盈虧平衡點（ break even point） ? 概念：保本點，收入 =成本時的臨界 ? 盈虧平衡點的確定 Q* Q0 Q R 盈虧平衡點的確定 ? 盈虧平衡點： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q ? 盈虧平衡點產(chǎn)量（銷售量） Q*=FC/[PVC] ? 盈虧平點價格 P*=FC/Q+VC （ f） ? 項目安全率：反映項目承受外部風險的能力，公式： f= Q Q* Q 100% 項目安全率越小，項目承受風險能力越差；反之，越強。 由于價格是最敏感性因素，經(jīng)常費用次之，最后是期初投資，因此首先需要控制價格。 ? 國民經(jīng)濟評價 財務評價 ? 經(jīng)濟目標不同 國家 企業(yè) ? 價值尺度不同 影子價格 現(xiàn)行價格 ? 折現(xiàn)率不同 全國統(tǒng)一的折現(xiàn)率 基準收益率 ? 匯率不同 考慮購買力的影子匯率 市場匯率 影子價格 ? 影子價格 是指社會處于某種最優(yōu)狀態(tài)下 ,能夠反映社會勞動消耗、資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求狀況的價格。 2. 國民經(jīng)濟評價的必要性 項目的財務評價不能說明項目對國民經(jīng)濟的真實貢獻。 【 例 2】 某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示，設基準收益率 i=10%，試用 NPV法和 IRR法評價該項目的經(jīng)濟可行性。計算公式： 總建筑基底面積 總用地面積 建筑密度 = ? 建筑面積密度（容積率） 反映規(guī)劃用地能夠提供的建筑面積的效率。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運