【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)整以及全年的價(jià)格調(diào)整來(lái)看，總體上價(jià)格均趨于一個(gè)平穩(wěn)上調(diào)的態(tài)勢(shì)。2011年度唐山住宅價(jià)格調(diào)整區(qū)域：路北領(lǐng)漲2011年全年52個(gè)漲價(jià)住宅項(xiàng)目，其中路北區(qū)有12個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，占比23%，居首位；其次為豐潤(rùn)，有9個(gè)住宅項(xiàng)目漲價(jià)，%。根據(jù)售樓處報(bào)價(jià)，52個(gè)漲價(jià)項(xiàng)目中，漲幅10%的有5個(gè)，多數(shù)項(xiàng)目漲幅在1%7%。2011年唐山商品房非住宅市場(chǎng)成交總量為4809套，其中路南區(qū)成交套數(shù)最多，為1574套；唐海區(qū)成交930套、路北區(qū)成交794套分別位列二三名。豐潤(rùn)區(qū)、高新區(qū)、豐南區(qū)域的非住宅成交后勁可謂旗鼓相當(dāng)。對(duì)于路南、路北區(qū)域，無(wú)論是住宅成交量還是非住宅成交量走好一直是毋庸置疑的，值得分析的是唐海地區(qū)，在非住宅市場(chǎng)發(fā)展上，唐海市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出了獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，由于擁有曹妃甸這一國(guó)家級(jí)發(fā)展經(jīng)濟(jì)腹地，鋼鐵、港口、運(yùn)輸行業(yè)等二三產(chǎn)業(yè)在曹妃甸區(qū)域大發(fā)展之余，更多的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求被喚起，從而帶動(dòng)了唐海這一地帶非住宅市場(chǎng)的發(fā)展。2011年度市區(qū)中心區(qū)商業(yè)市場(chǎng)全年供銷(xiāo)分析路南區(qū)商業(yè)僅有1月份有供應(yīng)，成交主要集中在8月，其余月份較平均，年底最低。成交均價(jià)除6月份最為突出外，整年呈緩慢上升趨勢(shì)，7月份回調(diào)后繼續(xù)上升。路南區(qū)主導(dǎo)了商業(yè)的市場(chǎng)成交，引領(lǐng)了價(jià)格標(biāo)桿。路北區(qū)商業(yè)今年供應(yīng)僅在5月，其余月份沒(méi)有供應(yīng)，成交主要集中在下半年，成交均價(jià)一直呈上升趨勢(shì)，到11月份有所下滑。路北區(qū)引領(lǐng)了商業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，但成交主要放量在路南區(qū)。唐山市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力分析唐山市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力整體比較看好。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2012年唐山市GDP突破5千億元，不僅遠(yuǎn)高于省會(huì)石家莊，且常年穩(wěn)居河北省首位。有數(shù)據(jù)顯示，唐山市約占河北省房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力的1/4。從我們整個(gè)對(duì)唐山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，唐山真正經(jīng)濟(jì)起飛主要是從04年開(kāi)始，主要源自于唐山是中國(guó)最大的鐵礦含量最豐富的地區(qū)，碳含量達(dá)到20億噸的縣有4個(gè)，主要取決于03年國(guó)際鐵礦石的大幅度漲價(jià)導(dǎo)致了唐山經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展。，是我國(guó)三大鐵礦區(qū)之一。2003年，國(guó)際鐵礦石基準(zhǔn)價(jià)格開(kāi)始上漲，%。由于鐵礦石單價(jià)較高，一夜之間巨大的漲幅令許多從事鋼鐵貿(mào)易的人一躍成為了千萬(wàn)級(jí)的富豪，唐山的城市某種意義來(lái)說(shuō)可以算是“一夜暴富”。同時(shí)，唐山還是我國(guó)焦煤的主要產(chǎn)區(qū)，且優(yōu)質(zhì)程度較高；從宏觀(guān)調(diào)控來(lái)看，唐山在2003年GDP達(dá)到了1295億，2004年GDP達(dá)到1626億，增長(zhǎng)率接近16%，05年GDP突破了2000億，達(dá)到了2027億，11年GDP突破了5000億，%，與廣州、深圳、成都、武漢、青島、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、寧波等城市并肩進(jìn)入中國(guó)GDP“5000億元俱樂(lè)部”。從經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果來(lái)看，礦及有色金屬加工業(yè)還有包括能源、石油、%。唐山在這幾年得益于能源和資源的需求，所以取得了一個(gè)迅猛的發(fā)展，一夜暴富帶來(lái)的就是快速富起來(lái)的消費(fèi)流向。從數(shù)據(jù)可以看到，2004年一年時(shí)間唐山的汽車(chē)保有量增長(zhǎng)了47%，05年增長(zhǎng)67%，06年增長(zhǎng)了44%，可以看出它整個(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。另外一個(gè)數(shù)據(jù)就是唐山市交通部門(mén)公布的110月份唐山市上牌的1162輛豪華轎車(chē)中，平均單價(jià)達(dá)到86萬(wàn)。最新的消息，就是6月8日僅一天時(shí)間唐山市上牌子的車(chē)就有870輛，可以看到唐山整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿?。而隨著這兩年國(guó)家對(duì)能源產(chǎn)業(yè)的重視，投資會(huì)越來(lái)越大。里面包含了首鋼的搬遷，這是對(duì)唐山經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的。在國(guó)家的規(guī)劃里面，曹妃甸港未來(lái)將形成一個(gè)大碼頭，礦石、煤炭、原油、液化天然氣四大碼頭，最大可以達(dá)到60萬(wàn)噸，以大碼頭、大電能、大化工、大鋼鐵為核心的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將建成國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的1500萬(wàn)噸精品鋼生產(chǎn)基地，1500萬(wàn)噸的原油儲(chǔ)備基地，1000萬(wàn)噸級(jí)煉油和100萬(wàn)噸級(jí)乙烯煉化一體化工程，460萬(wàn)千萬(wàn)火力發(fā)電廠(chǎng)等一系列大型工業(yè)項(xiàng)目，這在一個(gè)地級(jí)城市中非常少見(jiàn)。另外就是在唐山南堡發(fā)現(xiàn)的儲(chǔ)藏量達(dá)到40億噸的大油田，無(wú)疑為唐山下一步的發(fā)展起到一個(gè)非常好的帶動(dòng)作用。把大油田上升到了政策高度，就是它為中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了一個(gè)非常好的條件，這些利好帶動(dòng)了唐山經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，這是唐山市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)為之看好的大背景。鋼鐵能源的發(fā)展，唐山有鐵礦、煤礦、金礦以及現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)的石油，再加上原來(lái)是北方的陶瓷基地，唐山的工業(yè)非常發(fā)達(dá)，大量的企業(yè)主他們本身就在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中就累計(jì)了很大的財(cái)富，這應(yīng)該是一個(gè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。即便作為普通市民階層，2011年人均可支配收入21785元，比南方某些城市更高，比上年增加2230元，%，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；人均消費(fèi)性支出14483元，同比增加961元，%，與收入保持同步增長(zhǎng)。盛策觀(guān)點(diǎn)：唐山的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度與其經(jīng)濟(jì)地位不匹配，從2006年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)力度加大，目前還處于房地產(chǎn)發(fā)展初步階段。在盛策市調(diào)的過(guò)程中，很多受訪(fǎng)人員指出2011年唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)涌入了大量的新項(xiàng)目，市場(chǎng)中房源充足，由于國(guó)家限購(gòu)、加息等眾多政策的干擾，唐山市場(chǎng)在2011年出現(xiàn)過(guò)一段時(shí)間的觀(guān)望，但對(duì)于龐大的唐山剛需市場(chǎng)，一些急于購(gòu)房的消費(fèi)者在房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)下降的情況下，并沒(méi)有停止購(gòu)房，反而是選擇了適合自己的項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)。尤其近年來(lái)，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大情況下，唐山經(jīng)濟(jì)基本面仍比較健康，經(jīng)濟(jì)總量始終保持快速增長(zhǎng)，為唐山市房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)。受唐山市整體改造影響，唐山市土地市場(chǎng)復(fù)蘇，土地成交面積有較大增幅，唐山市土地市場(chǎng)后續(xù)升值潛力值得關(guān)注。唐山豐南項(xiàng)目調(diào)研amp。定位PART3——城市商業(yè)調(diào)查唐山商業(yè)布局唐山商業(yè)格局呈一軸一線(xiàn)多點(diǎn)，“軸”是指整個(gè)新華道，“一線(xiàn)”指貫通南北的建設(shè)路，這兩條線(xiàn)決定了未來(lái)唐山商業(yè)發(fā)展的整體格局，“多點(diǎn)”指各區(qū)域性包括社區(qū)性的商業(yè)。根據(jù)唐山商業(yè)分布和業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，唐山主要商業(yè)分成五個(gè)商業(yè)區(qū)，其中城市中心商業(yè)區(qū)、遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)、小山商業(yè)圈輻射范圍最大，八方購(gòu)物廣場(chǎng)、西部商業(yè)功能區(qū)輻射范圍較?。撼鞘兄行纳虡I(yè)區(qū)八方購(gòu)物廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋城商業(yè)區(qū)小山位置及輻射范圍呈“卅字型”格局，大致范圍為東至增盛路口，西至衛(wèi)國(guó)路口，南抵南新道口，北至西山道口，區(qū)域面積約3平方公里北新西道、八方購(gòu)物廣場(chǎng)一帶，輻射范圍為整個(gè)市區(qū)以建設(shè)北路為軸心，南起裕華道，北至北立交橋。輻射半徑3公里左右唐山傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，位于建國(guó)路、小山一帶，輻射半徑3公里左右（區(qū)域內(nèi)的批發(fā)市場(chǎng)輻射到各個(gè)縣區(qū)及周邊地區(qū)）代表商業(yè)項(xiàng)目百貨大樓，三利百貨八方購(gòu)物廣場(chǎng)遠(yuǎn)洋城小商品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及面積共聚集了各類(lèi)商業(yè)企業(yè)740家，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到35萬(wàn)多㎡。其中：大型購(gòu)物中心1個(gè)，大型百貨商場(chǎng)4個(gè)，大型專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)7個(gè)，大型超市3個(gè)，大型綜合市場(chǎng)1處，大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)1處；并有集住宿、餐飲功能為一體的大型賓館5所，中型賓館2所，以及金融、郵政、通訊、文化娛樂(lè)等營(yíng)業(yè)設(shè)施?，F(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)9個(gè)，總營(yíng)業(yè)面積約6萬(wàn)㎡該區(qū)域現(xiàn)有新型業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心一個(gè)（遠(yuǎn)洋城）、家居中心兩個(gè)（大陸家居、南北家園），會(huì)展中心一個(gè)，通訊產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)街一條，大型餐飲設(shè)施4個(gè)，大型綜合超市兩個(gè)（八方華巖路店、八方龍澤路店），中小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)170多家，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到22萬(wàn)㎡現(xiàn)有大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10個(gè)，商品批發(fā)市場(chǎng)2個(gè)，商業(yè)街3條，大型綜合市場(chǎng)1個(gè)。總營(yíng)業(yè)面積約4萬(wàn)㎡功能定位；（市）區(qū)居民及異地來(lái)唐人員多層次的購(gòu)物消費(fèi)需求、娛樂(lè)、休閑、住宿需求；；，展示唐山形象域內(nèi)居民日常主要商品消費(fèi)需求。內(nèi)中高收入階層購(gòu)物的需求。；；、休閑娛樂(lè)中心；。（市）區(qū)居民來(lái)市中心區(qū)進(jìn)行一般性日用工業(yè)品（特別是服裝鞋帽類(lèi)商品）及生產(chǎn)資料采購(gòu)的主要區(qū)域唐山商圈分析（1）市中心商圈商圈概況：市中心商圈商業(yè)體量約35萬(wàn)㎡，是唐山唯一的核心商圈，輻射全市，人流量巨大；商圈位置市中心商圈，東至增盛路口，西至衛(wèi)國(guó)路口，南抵南新道口，北至西山道口，區(qū)域面積約3平方公里；商圈組成：商圈內(nèi)以商業(yè)街、時(shí)尚百貨、多元化餐飲娛樂(lè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)形態(tài)組成。商圈交通：中心商業(yè)區(qū)主要以唐山百貨大樓，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、三利購(gòu)物中心為重點(diǎn)商業(yè)，是唐山市最老的商業(yè)區(qū)，知名度高，有強(qiáng)大、穩(wěn)定的消費(fèi)人群。區(qū)域交通極為發(fā)達(dá)，共有１５條公交線(xiàn)路，不僅涵蓋市區(qū)，幾條重要公交線(xiàn)路連接市區(qū)各個(gè)車(chē)場(chǎng)，對(duì)外縣有較強(qiáng)輻射能力。◆唐山百貨大樓物業(yè)情況公司名稱(chēng)唐山百貨大樓投資商唐山百貨大樓集團(tuán)商場(chǎng)地址河北省唐山市路北區(qū)新華東道125號(hào)營(yíng)業(yè)面積7萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)時(shí)間8:30(冬季9:00)21:00規(guī)劃設(shè)計(jì)層高，其余3米商業(yè)臨街面兩面臨街公共空間~3米垂直動(dòng)線(xiàn)4部扶梯，2部直梯經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)輻射范圍唐山市經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一管理/收銀目前經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好合作模式保底加扣點(diǎn)（25%30%）租金元/㎡/天項(xiàng)目評(píng)述地處唐山商業(yè)中心，定位中高檔百貨，輻射唐山中高端消費(fèi)群體，年齡在2550歲人群居多唐山百貨大樓作為老牌商業(yè)項(xiàng)目，受建筑條件所限，硬件設(shè)施不足，但品牌和物業(yè)管理迎合當(dāng)?shù)匦枨?，在消費(fèi)者心中有重要地位。唐山百貨大樓百貨整體零售業(yè)占97%，只配有KFC等極少數(shù)快餐型餐飲。商品種類(lèi)方面，以服飾，鞋包皮具為主，占整體比例的76%，時(shí)尚服飾占有10%。其他如珠寶、家電、鐘表占有比例分別為3%，6%，4%。唐山百貨大樓小結(jié)：唐山百貨大樓是目前唐山市最古老，最著名的百貨公司，在當(dāng)?shù)赜袠O高的知名度，歷史沉淀的品牌效應(yīng)是其最大的優(yōu)勢(shì)地處唐山市中心區(qū)域，也是市區(qū)的商業(yè)購(gòu)物中心區(qū)，交通發(fā)達(dá)，全天客流量均很大，尤其是下午3：00－3：30這個(gè)時(shí)段。唐百周?chē)翘粕绞衼?lái)往人，車(chē)輛最密集的地方；從不斷調(diào)整的品牌組合來(lái)看，基本滿(mǎn)足全年齡段的消費(fèi)者的需求。但是，作為國(guó)有制的老商業(yè)項(xiàng)目，其經(jīng)營(yíng)管理水平低下，業(yè)態(tài)布置不合理，已不能滿(mǎn)足現(xiàn)代百貨的要求；其內(nèi)部的平面布局及動(dòng)線(xiàn)等設(shè)計(jì)落后，調(diào)整空間不大；從商品檔次來(lái)看，雖然想借助自身歷史等優(yōu)勢(shì)，不斷調(diào)整，向高端百貨轉(zhuǎn)型，但受建筑格局等硬件設(shè)施的局限，轉(zhuǎn)型難度較大。◆萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心物業(yè)情況公司名稱(chēng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商場(chǎng)地址河北省唐山市路北區(qū)新華道南營(yíng)業(yè)面積21萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)時(shí)間8:30(冬季9:00)21:00規(guī)劃設(shè)計(jì)層高，其余3米商業(yè)臨街面兩面臨街公共空間動(dòng)線(xiàn)3米垂直動(dòng)線(xiàn)6部扶梯經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)輻射范圍唐山市經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一管理/收銀目前經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好合作模式萬(wàn)千百貨自主經(jīng)營(yíng)租金/項(xiàng)目評(píng)述地處唐山商業(yè)中心，定位高檔百貨，輻射唐山時(shí)尚消費(fèi)群體，年齡在2540歲人群居多唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資80億元，地上總建筑面積104萬(wàn)平方米，將建成集高檔貨、超五星級(jí)酒店、高檔公寓、高檔寫(xiě)字樓、高檔影劇院、高檔住宅于一體，其中購(gòu)物中心內(nèi)整體零售業(yè)約占65%，餐飲約占20%，娛樂(lè)15%。商品種類(lèi)方面，以男女時(shí)尚服飾為主占整體比例的80%左右，其他如珠寶、鐘表、小家電占有比例分別為15%，5%，5%。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)小結(jié)：是河北省具有領(lǐng)先水平，在唐山市規(guī)模最大、投資最大、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的標(biāo)志性商業(yè)商務(wù)中心區(qū)。致力于為消費(fèi)者塑造真正具有現(xiàn)代時(shí)尚氣息的購(gòu)物環(huán)境，倡導(dǎo)高品質(zhì)購(gòu)物理念，不斷為消費(fèi)者提供豐富細(xì)膩的時(shí)尚生活提案，在品牌定位上，以國(guó)際知名品牌為首選，以國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌為核心，在整個(gè)唐山營(yíng)造出“品味、陽(yáng)光、關(guān)懷”的品牌形象，引領(lǐng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)潮流，打造全新時(shí)尚理念。◆三利國(guó)際購(gòu)物中心物業(yè)情況公司名稱(chēng)三利國(guó)際購(gòu)物中心商場(chǎng)地址河北省唐山市新華西道2號(hào)營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)時(shí)間9：00 21：00（周五至周日22：00）規(guī)劃設(shè)計(jì)公共空間~4米商業(yè)臨街面兩面臨街經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)輻射范圍唐山市經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一管理/收銀目前經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)狀況良好合作模式保底+扣點(diǎn)（18%30%）租金㎡/天項(xiàng)目評(píng)述地處唐山商業(yè)中心，定位中高檔百貨，輻射唐山高端消費(fèi)群體，年齡在3050歲人群居多。河北三利國(guó)際名品購(gòu)物有限公司是一家以經(jīng)營(yíng)品牌服裝服飾、珠寶飾品、化妝品、鐘表、鞋、皮具為主的有限公司。它由三利集團(tuán)公司與北京俊思企業(yè)管理公司共同投資組建。 唐山三利國(guó)際購(gòu)物中心隸屬于河北三利國(guó)際購(gòu)物中心有限公司，位于世博大廈14層，地處新華道與建設(shè)路交匯構(gòu)成的“黃金十字區(qū)”。三利國(guó)際購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)定位，面向高、中檔消費(fèi)群體。三利購(gòu)物中心小結(jié)：三利購(gòu)物中心位于唐山市中心商業(yè)圈，交通便利，人流量大。引進(jìn)屈臣氏作為主力店，配合其年輕時(shí)尚化定位。購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較好，能夠滿(mǎn)足一部分人對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求。但商業(yè)管理水平低，無(wú)法支撐整體商業(yè)定位。定位為中高端商業(yè)，未設(shè)置足夠多的停車(chē)位，對(duì)定位不能起到支撐作用。品牌過(guò)于雜亂，商品檔次與整體定位不符。沒(méi)有創(chuàng)造出商業(yè)的附加值，處于市區(qū)核心商圈，但沒(méi)有自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！粜氯A道沿街商業(yè)狀況業(yè)態(tài)組成新華道兩側(cè)商業(yè)街業(yè)態(tài)形式主要以服裝鞋帽為主，占到了總數(shù)的45%；另外珠寶首飾店也占到了總數(shù)的13%；租金水平華巖路與建設(shè)路之間路段是目前全市最核心的地段，因此該沿街路段租金較高，約為13—18元/平米/天，—；新華道沿街商業(yè)小結(jié)：此區(qū)域是唐山主要的沿街購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)豐富，人流量大，集中了高中低各檔次的門(mén)市店鋪，能夠滿(mǎn)足各種不同程度的消費(fèi)需求。（2）八方商圈商圈概況：八方商圈商業(yè)體量約10萬(wàn)㎡，主要以八方購(gòu)物廣場(chǎng)為中心，人流量較大；商圈交通：八方商圈，東至衛(wèi)國(guó)路口，西至大理路口，南抵北新西道，北至興源道口，區(qū)域面積約2平方公里；該商圈鄰近中心商業(yè)區(qū)，交通線(xiàn)路發(fā)達(dá)，共有九條線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，同時(shí)，多條線(xiàn)路連接唐山市各高檔住宅區(qū)。商圈組成：商圈內(nèi)以商業(yè)街、時(shí)尚百貨、中檔餐飲、沿街底商等商業(yè)形態(tài)組成。◆八方購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)情況公司名稱(chēng)八方購(gòu)物廣場(chǎng)投資商唐山百貨大樓集團(tuán)商場(chǎng)地址河北省唐山市北新西道20號(hào)營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)時(shí)間8:3020:00規(guī)劃設(shè)計(jì)