【正文】 引領鋼鐵物流發(fā)展，打造新的商業(yè)運作模式。 東北亞鋼鐵物流港采用“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一推廣”的模式，聘請國際一流商業(yè)管理公司，建立現(xiàn)代化的制度保障，保證物流港的可持續(xù)發(fā)展。 “東北亞鋼鐵物流港”，以區(qū)域有利資源為基礎，依靠政府大力扶持，整合多方優(yōu)勢力量，以提升區(qū)域形象為目標，為區(qū)域商戶服務為己任，傾力打造輻射整個東北亞地區(qū)的世界級鋼鐵集散基地。216。 已走訪的專業(yè)市場信息市場名稱層高/m開間/m進深/m優(yōu)惠時間點備注通達建材市場一樓：4二樓：48目前還未開工預計10月下旬開盤廣告未投放招商先行五金家居建材為主市場+寫字樓+酒店有倉儲唐山皮革城13樓：45樓：未定未定8月12日到開盤每天每平米優(yōu)惠10元今年10左右開盤明年上半年交付明年10月左右開業(yè)內部規(guī)劃未定沿街面積：80120㎡里面面積：2040㎡23樓不買，自持萬博源國際陶瓷建材家居生活廣場一樓：外圍小商業(yè)一樓：二樓：東面：：：北面：32東面：：：北面：6個扶梯2個觀光電梯唐山國際五金城大開：小開：均價：12000尾盤8套160㎡獨棟、有閣樓、地下室北方五金建材一樓：二樓：三樓：310全額每平米減500按揭每平米減300均價：1200013樓做銀行或餐廳49樓做酒店式公寓里面三層做五金退紅線50m盛策觀點：市中心商圈是目前唐山唯一的市級商業(yè)中心區(qū)，輻射范圍大，種類齊全，是唐山商業(yè)的門面；八方商圈其主要功能是滿足區(qū)域居民日常商品消費，另外作為市中心商圈的錯位補充，其中商圈內的鳳凰購物廣場為目前市內檔次最高的百貨商場；遠洋城商圈為城北新興商圈，商業(yè)氛圍日益濃厚；小山商圈主要以服裝及小商品為主，檔次低，購物環(huán)境較差。唐山商業(yè)形成的4大商圈，各有特色，但市中心商圈在唐山商業(yè)中的核心地位仍然在長期內保持穩(wěn)定。唐山商業(yè)管理水平低下，與現(xiàn)代商業(yè)的先進管理水品相差較大；高端商業(yè)供應不足，高端需求未得到有效滿足，導致高端消費外流嚴重，缺乏真正意義上的中高端百貨業(yè)。唐山商業(yè)品牌意識薄弱，大多數(shù)傳統(tǒng)商業(yè)無論從品牌的檔次或是時尚度來看都較差，品牌意識的提高勢在必行。唐山大型商業(yè)物業(yè)目前主要以百貨為主，業(yè)態(tài)形式較單一，嚴格來說，除萬達廣場外，購物中心的概念尚未普及。唐山豐南項目調研amp。定位PART4——區(qū)域情況研究豐南區(qū)商業(yè)概況自9月以來，唐山市共公示出讓地塊156宗，其中豐南區(qū)137宗，%。出讓地塊的用途主要為商業(yè)用地、商品房與經(jīng)適房用地、工業(yè)用地，分別為31宗、54宗和47宗，另外還有公共設施用地5宗。豐南區(qū)土地出讓比較集中，這與唐山市整體布局和豐南區(qū)城市規(guī)劃相符合。按照《豐南分區(qū)規(guī)劃》，豐南城區(qū)規(guī)劃面積到2020年將達到42平方公里，人口達到38萬。目前，豐南區(qū)按照產(chǎn)業(yè)向沿海推進，項目向園區(qū)聚集的思路，重點謀劃實施了唐山港豐南港區(qū)、沿海工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和小集工業(yè)園區(qū)“一港三區(qū)”的發(fā)展平臺。隨著豐南區(qū)工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、運河唐人街等旅游業(yè)的興起，將會聚集人口和資金流向城區(qū)，帶動豐南地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從地塊出讓數(shù)據(jù)可以看出，住宅用地占規(guī)劃建設用地的近半數(shù)，從人口規(guī)劃角度考慮，未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間很大。另外商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也不容忽視，規(guī)劃中西部城區(qū)要打造三大景區(qū)成為國家4A級景區(qū)，旅游業(yè)帶來的客流量為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了市場。從樓盤項目上講，已經(jīng)開始開發(fā)建設的榮盛湖畔麗舍、運河唐人街、恒益湖岸龍城等項目，分布住宅和商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展較為均衡。豐南區(qū)的發(fā)展必將帶動唐山南部房地產(chǎn)市場的繁榮。 根據(jù)豐南區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀；目前豐南區(qū)商業(yè)相對集中，但由于沒有政府明文劃分商圈，為了更好的深入研究豐南區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展，以火車道為分界線，我們對其劃分為三大商圈：即以青年路和文化大街交匯處商業(yè)購物中心的中心購物商圈；以豐南區(qū)政府為中心的政務商圈；以運河唐人街為主的休閑娛樂商圈。其商圈代表主要為：u 中心購物商圈：以榮大購物廣場、通達城、南豐商廈、誠譽購物中心、南豐商城等為代表的商業(yè)圈；u 政務商圈：以港島中心為代表；u 休閑娛樂商圈：以運河唐人街和港島中心為主要的商業(yè)圈。（1）中心購物商圈調研u 商圈范圍：西面火車道以東部分，并且以青年路和文化大街交匯處輻射周邊的區(qū)域；u 商圈特征：主要以大型的商業(yè)購物中心和沿街商鋪及專業(yè)市場為主要的商業(yè)中心；u 商圈建筑：主要以低層建筑和地下建筑為主；u 商業(yè)代表：主要以榮大購物廣場、誠譽購物中心、通達城、豐南商廈、萬隆服裝城等；u 商圈影響：豐南區(qū)商業(yè)中心、繁華之地、購物天堂，區(qū)域消費主導風向標，區(qū)域經(jīng)濟名片。商場——唐山好億佳家具城amp。家萬佳超市 u 規(guī)模：6000平米左右，單層1200平米左右u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：216。 地下一層：超市216。 一層：超市+床上用品216。 二層：床上用品+家具用品216。 三、四層：家具賣場+衛(wèi)浴+燈飾u 該市場為統(tǒng)一經(jīng)營，并且實行廠家直銷，委托經(jīng)營，返點銷售調研小結：該市場采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一付款、廠家直銷，返點銷售；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)相對較全，客戶選擇性相對較大；該市場布置相對不佳，超市面積相對較小，布局相對凌亂；三層和四層裝修和業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理，裝修相對較差，產(chǎn)品檔次顯現(xiàn)不出來；市場配置一般，中央空調、扶梯雖然配置，但是扶梯配置不是全部配置，也沒有配置貨梯。商場——萬隆服裝商場u 市場規(guī)模：2000平米左右，標準層面積為600平米，頂層辦公室200平米左右u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：216。 一層：男裝、男衫、男褲、女褲216。 二層：中老年裝、內衣、男女特賣服飾216。 三層：時尚女裝、裙裝、毛衫和辦公室216。 四層：一少部分為辦公室216。 地下室：門上鎖，內部為倉儲u 經(jīng)營管理：統(tǒng)一經(jīng)營管理，實行返點銷售，內部員工全部是商場內部員工，每天早上還做廣播體操。調研小結：該市場采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一付款、廠家直銷，返點銷售；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)雖然業(yè)態(tài)相對較少，但是經(jīng)營相對專一，全部是服裝；該市場經(jīng)營企業(yè)文化氛圍相對較好，每天早上3040名員工全部做廣播體操；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層分布相對較佳，根據(jù)客戶的喜好和性別進行業(yè)態(tài)劃分；市場配置一般，雖然配置有中央空調，但是沒有貨梯和扶梯，全部是樓梯。商場——豐南商廈 u 項目規(guī)模：60000平米u 建筑類型：多層建筑，四層u 項目定位：集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型綜合商場 u 運營管理：統(tǒng)一管理，廠家直銷，返點銷售u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營商品6萬余種216。 一層：珠寶、玉器、化妝品、超市等216。 二層：老年裝、休閑裝、箱包、皮具等216。 三層：A區(qū)仕女裝；B區(qū)、休閑裝、兒童購場；C區(qū)兒童購場216。 四層：A區(qū)羽絨服、男褲、女褲；B區(qū)內衣、毛絨衫、床上用品調研小結：該市場采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一付款、廠家直銷，返點銷售；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)齊全，經(jīng)營種類眾多，客戶選擇性相對較大；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層分布相對較佳，根據(jù)產(chǎn)品價值和客戶喜好進行業(yè)態(tài)分層配置；市場配置相對較好，配置有中央空調、扶梯、貨梯等，并且通道出口相對較多，安全系數(shù)相對較好。商場——榮大購物廣場 u 開發(fā)商：豐南商廈有限公司 u 項目規(guī)模：，分為A座、B座，地上4層，地下2層u 項目地址：文化大街與青年路交匯處u 物業(yè)形態(tài)：精品館u 開業(yè)時間：2012年1月6日u 項目定位：集購物、餐飲、娛樂為一體的大型綜合服務中心u 運營管理：統(tǒng)一管理，返點銷售榮大購物廣場B座：u 規(guī)模：單層面積 6957平米u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：216。 一層：西餐、手機、藥店、工藝飾品、美容院216。 二層：時尚少淑裝216。 三層：戶外、淘氣堡、運動休閑、時尚休閑216。 四層：兒童服飾、孕嬰、玩具、模型、文化電教216。 負一層：家萬佳電器商場216。 負二層：停車場u 經(jīng)營管理：統(tǒng)一經(jīng)營，返點銷售u 商場規(guī)格：一層層高：6米二層三層、四層層高：5米主道：次道：2米配置：中央空調、貨運電梯、扶梯等調研小結：該市場采取統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一付款、廠家直銷，返點銷售；該市場經(jīng)營規(guī)模相對較大，檔次相對較高，市場影響力相對較大；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)樓層分布相對較佳，但細部業(yè)態(tài)分布相對不足，主要體現(xiàn)在餐飲、會所、娛樂場所等配置樓層不佳，對頂層的人氣拉升不足；市場配置相對較好，配置有中央空調、扶梯、貨梯等，并且通道出口相對較多，安全系數(shù)相對較好；該市場產(chǎn)品設計相對較佳，人性化相對合理。對尺寸和尺度的把控相對較好，尤其是層高、走道、通道、內部配置等設計相對較好。商場——通達城 u 項目規(guī)模：占地面積10000平米，u 建筑結構：沿街商鋪為鋼筋混凝土結構、里面部分為鋼架結構u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：216。 一層：萬隆服裝城、數(shù)碼港、菜市場、多嘜多服裝城216。 二層：服裝、小百貨、美容美甲、化妝品、箱包、婚慶用品、家紡布藝等216。 三層：通達美食城、宏盛羽絨服（暫時沒有看到）216。 四層：韓麗軒自助燒烤、通達公司辦公區(qū)u 市場規(guī)格：216。 主道：3米216。 次道：租金：（二樓）店面規(guī)格：開間： 進深：23米層高：一層：5米，二層、三層、鋪位使用面積：主力620平米（個別連在一起，面積相對較大）調研小結：該市場采取業(yè)態(tài)分層、自由經(jīng)營；該市場招商策略相對較好，大商家招進相對較好，四家大商家所占面積相對較大，兩家餐飲兩間服裝；該市場經(jīng)營業(yè)態(tài)相對較多，而且相對混雜，餐飲、菜市場、服裝、玉器、黃金珠寶、手機賣場等，尤其二層業(yè)態(tài)種類繁多；市場配置相對較好，配置有中央空調、扶梯、貨梯等，并且通道出口相對較多，安全系數(shù)相對較好；該市場產(chǎn)品設計沿街采用鋼筋混凝土結構，里面市場采取鋼架結構。商場——南購商城u 規(guī)模：15000平米左右u 物業(yè)形態(tài)：地下商貿(mào)城u 大區(qū)經(jīng)營業(yè)態(tài)：童裝區(qū)小百貨綜合區(qū)服裝區(qū)箱包區(qū)u 鋪位規(guī)格：216。 開間：3米216。 進深：3米216。 層高：216。 道路寬帶：主道2米，u 面積范圍：u 經(jīng)營業(yè)態(tài)詳細分布：216。 第一排：童裝216。 第二排：童裝（童裝、童鞋、孕嬰）216。 第三排：小百貨（日用百貨、內衣、小禮品）216。 第四排：小百貨（日用百貨、內衣、小禮品）216。 第五排：綜合（家居用品、婚紗）216。 第六排：綜合（日用百貨、內衣、小禮品）216。 第七至十三排：男女裝（男裝、女裝）216。 第十四排：鞋包（男鞋、女鞋、箱包、禮品）調研小結：該市場管理相對較差，自由經(jīng)營，散漫管理，任其自由發(fā)展；該市場宣傳和招商力度相對較小，閉門關店商家所占比例相對較大；該市場屬于地下商業(yè)購物中心，整體形象相對較差；該市場銷售采取銷售使用權的形式進行銷售，使用年限達到30年；內部租金相對混亂，沒有統(tǒng)一管理標準和要求；內部配置中央空調、樓梯，而沒有電梯和扶梯；內部交通道路相對狹小，經(jīng)營環(huán)境相對不佳。商場——誠譽購物中心u 市場起源：1996年u 規(guī)模：2萬多平米u 市場定位：集鞋類、服裝、箱包皮具、針織小百、床上用品、餐飲、娛樂、家用超市等為一體的綜合性商場；u 經(jīng)營現(xiàn)狀：A區(qū)使用返點銷售，B區(qū)和C區(qū)租賃；u 經(jīng)營管理：全部實行統(tǒng)一經(jīng)營，所有經(jīng)營商家必須按照指定的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域進行經(jīng)營；u 內部配置：招商辦公室、統(tǒng)一收銀區(qū)、中央空調、兩部扶梯、7個樓梯。u 業(yè)態(tài)分布：216。 A區(qū)：男鞋、精品女鞋、運動服飾、時裝216。 B區(qū)：童裝、女鞋、運動鞋、特價商品216。 C區(qū)：男女裝、內衣、童鞋、箱包、床上用品、兒童樂園、針織小百貨及超市216。 備注：誠譽購物中心與豐南商城皆為地下商業(yè)，但是屬于兩個老板開發(fā)，雖然只有一墻之隔，但是老死不相往來，道路不流通。調研小結：該市場管理相對較好，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收款、持有和租賃相結合的銷售策略；該市場內部經(jīng)營環(huán)境相對較好，井然有序，生意紅火；內部配置相對較好，招商辦公室、收銀臺、扶梯、樓梯等配置相對較好；該市場與南購商城同為地下商場，僅有一墻之隔，但是相互不通，要是能統(tǒng)一經(jīng)營管理，其市場將會更加好。沿街商鋪——明珠步行街 u 項目規(guī)模： 平米u 物業(yè)類型：低層商業(yè)（3層）u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋類、餐飲、窗簾布藝、化妝品、超市、網(wǎng)吧、培訓機構、玉器專賣、床上用品等u 店面規(guī)格：216。 開間：216。 進深：1220米216。 層高：一層5米，u 道路寬度：1520米調研小結：該市場管理經(jīng)營布局相對混亂，各種業(yè)態(tài)布局相對分散，正在的步行街沒有形成，也沒有啟動應有的步行街商業(yè)聚集效應；該市場建筑樓層為三層，雖然地處區(qū)域中心，但是整體三層商業(yè)經(jīng)營難度相對較大，以商務辦公、休閑娛樂等彌補二三層商業(yè)經(jīng)營租賃使用不足；內部配置全部為樓梯，沒有扶梯。沿街商鋪——文化大街 文化東大街商業(yè)調研：u 經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、家俱、餐飲、門診、藥店、黃金珠寶、煙酒u 經(jīng)營租金：410萬元/年，主力在610萬元/年（單層價格