天津商業(yè)行業(yè)的策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 12:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分布概況景田片區(qū)以住宅為主功能定位，早期片區(qū)內(nèi)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃較集中的商業(yè)中心，商業(yè)基本上以各住宅小區(qū)的沿街商鋪及商業(yè)裙樓為主，最大型的商業(yè)則是香蜜湖山姆會(huì)員店，但其位置不屬于景田的中心地帶。而今年歲寶百貨進(jìn)駐景田，豐富了景田的商業(yè)配備。從現(xiàn)階段的總體來(lái)看，景田的商業(yè)分布有以下特點(diǎn)： 歲寶百貨、山姆會(huì)員店共筑景田百貨零售業(yè)。景田片城市配套較為完善；但在歲寶百貨景田店開(kāi)業(yè)之前，作為居民日常大宗生活必需品購(gòu)物場(chǎng)所僅有山姆會(huì)員店一家，大多居民會(huì)選擇去梅林一村的家樂(lè)?；蚴兄行牡拇笮桶儇洺腥ベ?gòu)物，極不方便；自去年歲寶百貨景田店開(kāi)業(yè)之后，居民的購(gòu)物環(huán)境才有較大的改善。 有規(guī)模、有檔次大型專業(yè)市場(chǎng)較為欠缺。目前整個(gè)片區(qū)內(nèi)僅有溫馨家園裝飾廣場(chǎng)一家專業(yè)市場(chǎng)，且購(gòu)物環(huán)境較差，檔次偏低，對(duì)較大部分的居住于景田及香蜜湖片區(qū)的精英一族吸引力不大。 商業(yè)設(shè)施分布零亂。片區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施分布散亂，歲寶百貨和山姆會(huì)員店分處于片區(qū)的東西兩側(cè)，而一些小商業(yè)設(shè)施基本上是零星的分布于各住宅小區(qū)中。 中高檔的飲食娛樂(lè)業(yè)發(fā)展滯后。景田的餐飲業(yè)分布較為零散，有檔次的酒樓較為欠缺，目前已有商家意識(shí)到這一市場(chǎng)空缺，開(kāi)始進(jìn)軍景田的餐飲業(yè)，主要向萬(wàn)科金色家園及歲寶百貨這兩個(gè)區(qū)域集中。而包括酒吧、的士高、桑拿、足浴等有一定檔次的娛樂(lè)服務(wù)業(yè)則在景田更為缺乏。四、景田商服物業(yè)租售狀況 天然居所在的香梅路的商業(yè)裙樓空置率高，租售情況不理想。目前周邊空置的商業(yè)裙樓有：俊景豪園裙樓、宏浩花園裙樓、景發(fā)花園裙樓、香景大廈裙樓、香麗大廈裙樓等。 臨街鋪位出租情況則較為理想。在靠近萬(wàn)科金色家園的蓮花北路及景田路的臨街鋪位出租情況則較為理想，且租金水平有一定保證，萬(wàn)科金色家園周邊的商鋪在150元/m2，因?yàn)榫疤锲瑓^(qū)定位于中高檔住宅片區(qū)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)，商服物業(yè)的租金自然也保持較高的水平。 經(jīng)營(yíng)種類較為單一，除歲寶百貨及山姆外，普遍檔次不高。片區(qū)內(nèi)的商服物業(yè)大多是居民日常生活必需配套及建材、裝飾材料，中低檔餐飲等。 存量較大的商服物將推向市場(chǎng)。根據(jù)目前掌握到的資料來(lái)看，在未來(lái)12年內(nèi)將有有第壹世界廣場(chǎng)裙樓、金色家園三期商業(yè)、萬(wàn)托家園商業(yè)裙樓、金泰市場(chǎng)等商服物業(yè)將推向市場(chǎng)。五、未來(lái)幾年內(nèi)景田的商業(yè)前景預(yù)測(cè)近幾年來(lái)景田片區(qū)的開(kāi)發(fā)力度不斷加大，自1998年來(lái)住宅市場(chǎng)每年都有近50萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，特別是去年（2001年）市場(chǎng)的供應(yīng)量高達(dá)65萬(wàn)平方米；整體銷售情況也不錯(cuò)。天然居所在的景田片區(qū)更是聚集了大量的住宅小區(qū)及政府微利房，整個(gè)片區(qū)已聚集了相當(dāng)?shù)娜藲狻６鴮?duì)面的香蜜湖片區(qū)將是未來(lái)幾年內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，該片區(qū)內(nèi)有大量的可開(kāi)發(fā)用地，據(jù)目前所掌握到的信息來(lái)看，這里將產(chǎn)生眾多大盤，且將以中高檔高尚住宅開(kāi)發(fā)為主，如水榭香都、新天國(guó)際名苑、俊安苑、鴻榮源項(xiàng)目、翠海花園二期、香榭里花園二期、香蜜湖豪庭等。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系來(lái)看，在區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)后，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)必將有大幅度的發(fā)展，南山房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)的熱潮帶動(dòng)南山商業(yè)的發(fā)展就是最好的范例?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著景田及香蜜湖的居住人口不斷增加，消費(fèi)力將大幅提升。隨著有較強(qiáng)消費(fèi)力的居住人口的不斷增加，景田片區(qū)的商業(yè)將重新洗牌，針對(duì)區(qū)域內(nèi)中高收入居住人口的商業(yè)將迅速發(fā)展。結(jié)論： 景田片區(qū)的商業(yè)目前以滿足區(qū)域居住人口的生活配套為主，缺乏大型、高檔的專業(yè)市場(chǎng)，如中高檔的家居、家私類購(gòu)物中心。未來(lái)幾年內(nèi)，除本片區(qū)內(nèi)，香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)將會(huì)有大量的商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈，商業(yè)中心會(huì)逐漸形成，誰(shuí)能把握市場(chǎng)先機(jī)，誰(shuí)就能引領(lǐng)市場(chǎng)潮流。因此，中原建議本項(xiàng)目需把握市場(chǎng)先機(jī)，利用旁邊有山姆會(huì)員店的消費(fèi)人流，引進(jìn)與其業(yè)態(tài)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目——中高檔家居購(gòu)物中心，以獨(dú)特的項(xiàng)目定位、經(jīng)營(yíng)特色等優(yōu)勢(shì)搶占商業(yè)至高點(diǎn)，以彌補(bǔ)項(xiàng)目現(xiàn)階段在商業(yè)氣氛上的不足，為項(xiàng)目的最終銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 第三章 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目基本情況位置： 項(xiàng)目位于福田區(qū)景田香梅路山姆會(huì)員店對(duì)面，屬于天然居項(xiàng)目的商業(yè)配套項(xiàng)目。商業(yè)面積情況：占地面積：約2000余m2 建筑面積：約9000 m2按占地面積與建筑面積比例來(lái)測(cè)算，項(xiàng)目可能需建4層左右。項(xiàng)目由于是獨(dú)立的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊，商場(chǎng)開(kāi)發(fā)可朔性大，宜根據(jù)項(xiàng)目將來(lái)的經(jīng)營(yíng)定位來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)，直接開(kāi)發(fā)符合經(jīng)營(yíng)商需求的商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目目前尚未開(kāi)發(fā)，建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)可根據(jù)以后的經(jīng)營(yíng)定位而修改。二、 項(xiàng)目SWOT分析
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