上海奉賢商業(yè)項目策劃報告(編輯修改稿)
2025-04-19 03:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，是集餐飲、數(shù)碼、服飾、家居、玩具、箱包等為一體的多功能廣場。案名惠南新天地基本資料區(qū)域位置惠南鎮(zhèn)人民東路、城東路占地面積約20000 m2總建面積約70000 m2銷售價格7965元/m2容積率綠化率35%車位數(shù)56樓層數(shù)3規(guī)劃團隊開發(fā)商上海興吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)意設(shè)計上海岡谷圖文營銷策劃上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)面積配比66 m185 m200m2不等，可以自由分割 綜合分析n 客源客層：主要以投資客為主，自營占極少比例。n 優(yōu)勢分析：位于惠南新老商業(yè)交匯位置，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢明顯。規(guī)劃業(yè)種、業(yè)態(tài)豐富；投資經(jīng)營選擇面相對較廣。n 劣勢分析：建筑風格單一，且3層商鋪的建筑類型也給去化帶來很大的難度。評價該案今年四月份銷售業(yè)績慘淡，八月份銷售量為零；昭示目前該區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)市場狀況并不十分明朗。 六、項目地塊現(xiàn)狀基地內(nèi)部實景圖平福路實景圖蘆潮港實景圖川南奉公路實景圖 n 地理位置：新四平公路以西，平福路以北，中橫河以南n 占地面積：31772 M2n 建筑面積：13385 M2n 建筑密度：19%n 容 積 率：n 綠 化 率：58%地塊嵌于平安新村小區(qū)中央，呈較規(guī)則卵形，形勢較不平整。地塊緊貼中橫河，并可通過川南奉公路與惠南鎮(zhèn)和南橋鎮(zhèn)緊密聯(lián)系。規(guī)劃主入口位于地塊南面，接平福路；兩個次入口分別位于地塊西面和北面。 七、項目SWOT分析優(yōu)勢分析（strength）n 受臨港新城等開發(fā)建設(shè)之輻射影響臨港新城區(qū)內(nèi)交通便捷，不僅高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，同時還擁有新四平路等高等級城市道路，而新四平路、平福路正是本案所處之區(qū)位；從這一層面上說，臨港新城的開發(fā)建設(shè)對本案及周邊區(qū)域市場起到深遠的影響。n 天然水系環(huán)繞項目規(guī)劃自中橫河引入天然水系，從而形成獨有的水景。n 超高綠化率本案規(guī)劃綠化率達到58%，這在商業(yè)廣場的規(guī)劃中非常難得；較之南匯弘基廣場，有明顯之優(yōu)勢。n 周邊低密度小區(qū)規(guī)劃項目地塊嵌于平安新村小區(qū)內(nèi)，平安新村均采用多層的建筑類型，周邊居民住宅最高為六層，且容積率較低；這些居民在一定程度上將是本案市場定位之商業(yè)廣場的潛在客戶。劣勢分析（weakness）n 地塊位置過于深入地塊過于深入，規(guī)劃中各出入口皆未與城市主干道連接，這將在項目竣工展示，并向外界視覺傳達方面產(chǎn)生相應(yīng)的制約。n 自身生活機能缺乏目前周邊商業(yè)設(shè)施匱乏，居民休閑、娛樂等行為較難滿足。機會分析（opportunity）n 本案東南面之國際商貿(mào)城的崛起隨著政府部門的規(guī)劃實施，奉賢商貿(mào)城進入了一個新的發(fā)展階段；將進一步發(fā)展外向型經(jīng)濟，延伸保稅區(qū)物流、加工、金融貿(mào)易等功能。這很可能會給本案帶來無可估量的商機。n 本案處于政府重金打造的遠景規(guī)劃、交通大動脈范圍內(nèi)預(yù)計到2010年，臨港新城將初步成為一個集休閑、娛樂、生活為一體的高檔景觀生活區(qū)，這將成為本案價值提升的關(guān)鍵因素。威脅分析（threats）n 奉賢區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向區(qū)域規(guī)劃中的房地產(chǎn)業(yè)、與開發(fā)區(qū)配套的生活等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地達到3平方公里，即目前尚有大量相關(guān)土地有待開發(fā)，對于本案來說，形成潛在威脅。 八、市場定位本案整體定位為奉賢區(qū)域級之以娛樂、餐飲為主，及相關(guān)配套設(shè)施的商業(yè)廣場。項目定位是在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合客戶與市場特性、區(qū)域和地塊狀況對項目進行的前瞻性判斷：定位總精神區(qū)域經(jīng)濟和周邊未來發(fā)展趨勢，以及可預(yù)見之政府長遠發(fā)展計劃不受交通、地域之限制，立足當?shù)?，旨在吸引周邊區(qū)域之定點消費客層實施目的性消費從自身切入，本案特質(zhì)所在政府大規(guī)劃以及交通大動脈輻射影響?yīng)氂械奶烊凰淡h(huán)繞獨特的建筑風
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