【文章內容簡介】 20212 22483 15% 24503650 3122 金鵬荷澤苑、 愛法新都、蝶戀園、鵬欣綠苑、天楓公寓 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 20213 33509 % 24504100 3251 匯佳苑 蝶戀園 金鵬荷澤苑 協(xié)聯(lián)苑 愛法新都 ? 金橋地區(qū)是浦東房地產發(fā)展較早的區(qū)域： 1995 年前后是浦東新區(qū)內除陸家嘴之外最密集的外銷商品住宅區(qū)； 1998 年以來隨著浦東內銷房市場走強，金橋地區(qū)以其相對完善的配套和道路交通條件，成就了大量中低價位的內銷住宅項目， 1999 年金橋灣預售量排名浦東第一，陽光歐洲城以及黃山新城也躋身浦東前10 名。 ? 2021 年以來，隨著地鐵 2 號線、世紀大道的建成通車，世紀公園的開 園，整個浦東房市的發(fā)展方向由東向東南方向轉移，相比于 1999年， 2021 年金橋地區(qū)市場明顯缺乏亮點。 ? 2021 年下半年，金橋地區(qū)預售成交總量為 371080 平方米，占整個浦東新區(qū)市場份額的 18%26%，全部成交房源的價格區(qū)間在 17004800元 /平方米，區(qū)域平均成交價在 27643143 元 /之間波動。 ? 從區(qū)域預售成交前 5 名樓盤的分布情況來看，熱銷樓盤基本都位于區(qū)域北部，以 24003300 元 /平方米均價的樓盤為主，區(qū)域熱點仍以中低價位為主。 ? 從近期有限的幾個上市新樓盤來看，物業(yè)價格走高是區(qū)域樓市明顯的一大 特點 ， 2021 年 3 月區(qū)域內高價 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 位物業(yè)交易量同時相對走高，區(qū)域物業(yè)交易均價升至 3251元 /平方米，為自去年以來的最高記錄 。 ? 客源則以周邊以及陸家嘴辦公區(qū)內的低層白領為主，也有周邊區(qū)域以及浦西的動遷戶和換屋族。 不同價格區(qū)間的成交情況 2 0 0 1 年1 季度金橋地區(qū)單套單價和成交套數圖1 0 . 2 0 %2 6 . 5 0 %1 9 . 9 0 %2 3 . 3 0 %1 0 . 9 0 %8 . 5 0 %0 . 7 0 %0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %2021 2500 3000 3500 4000 4500 5000 ? 金橋地區(qū)主力成交單價集中在 25003500 元 /平方米，占總成交套數的 70%， 4500 元以上的成交量只有%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 正確評價區(qū)域市場 ? 從整個大金橋地區(qū)的成交數據可知區(qū)域成交價格雖然在逐步走高，但絕對價格仍相當低，均價 4500 元以上的樓盤比較罕見，這對本案的價格定位會形成干擾，但同時我們必須看到，上述統(tǒng)計區(qū)域中雖然已包含金橋生活園區(qū)，但是除了銀泰花園的尾盤之外幾乎沒有其它項目參與上述統(tǒng)計，可以說以上數據不能真實反映金橋生活園區(qū)的價值。 ? 金橋生活園區(qū)內的外銷項目較多，碧云花園銷售單價高達 1300 美金，鳳凰大廈均價也要 1000 美金左右，但這些個案同樣不能作為本案產品和價格定位的依據：畢竟前幾年存在內外銷房之間的巨大差別，畢竟內外銷房的客源層次差距較大，雖然內外銷房并軌在即，但內外銷房居住氛圍方面的無形差異還將長時間存在。 ? 要準確 認識本案所處區(qū)域的內銷房價值，必須拋開大金橋現狀的干擾，認真發(fā)掘金橋生活園區(qū)的內在價值，同時結合目標客源的需求狀況，針對競爭區(qū)域和競爭對手來進行具體分析。 二、 主要競爭區(qū)域概述 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 金橋現代生活園區(qū) ? 根據區(qū)域特性，我們將金橋現代生活園區(qū)做為核心競爭區(qū)域來分析。目前區(qū)內個案以外銷房居多，主要有金橋酒店公寓、信和花園、鳳凰大廈以及碧云別墅、碧云花園等項目，其中除碧云別墅的租賃情況較好之外，其它外銷公寓的租售狀況都比較差， 98 年以后云山路以西土地則全部向內銷市場開放，羅山花苑是其中的第一個項目，銀泰花園是第二個內銷 項目，時代金領則是第三個，本案與羅山花苑北側項目及世貿湖濱花園都將于明后年推向市場。 ? 今年上海市的內外銷房市場將全面并軌，內銷房將對境外人士開放，如果本案能夠憑借“國際生活社區(qū)”這個大環(huán)境而吸引到足夠的境外客戶的話，則本案與周邊的外銷房相比具有很大的價格優(yōu)勢，但這一設想并不十分實際：且不論產品檔次是否能夠滿足境外人士的要求，首先金橋地區(qū)以歐美企業(yè)為主，在滬歐美人士更傾向于租房，來買內銷房的境外人士大多還是港臺人士。因此我們在市場定位時不應把外銷房作為主要參照物，更不應盯住境外人士。 ? 碧云別墅綠化率達 70%， 區(qū)內有綠水環(huán)繞的四個小島，共規(guī)劃 72 棟北美風格木結構獨立花園別墅，目前 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 月租金在 7000~12021 美金 /棟。住戶除在上海本地工作的外籍人士外，還吸引了 4 位遠在杭州、大連等地的外籍人士；區(qū)域內的高檔項目還有 湯臣高爾夫球場北面的云間綠大地占地 41 萬平方米，一期規(guī)劃13 萬平方米，以疊加、聯(lián)體、獨立別墅為主，每幢獨立別墅價格在 380 萬元人民幣以上；世茂湖濱花園總建 25 萬平方米，環(huán)境以水景為特色，以 30 層高層為主，并有少量聯(lián)體別墅和獨立別墅，預計小高層主力面積在 170 平方米左右，起價 7000 元 /平方米，另外碧云花園 均價也在 1300 美金左右。這些高檔高價項目對于提升區(qū)域檔次有極大促進作用，它們的存在對于本案可謂有百益而無一害。 ? 羅山花苑和銀泰花園是金橋生活園區(qū)內最先啟動的兩個內銷房項目，目前都已基本售完，對本案不構成競爭，但是它們的市場定位值得我們反思：羅山花苑是 1997 年的動遷房項目，均價 2800 元 /平方米；銀泰花園是 1999年的項目，小高層的銷售價格只有 33003800元 /平方米，聯(lián)體別墅的成交均價也只有 4300元 /平方米；相對于這個地段，應該說這兩個項目走的都是低價實惠型路線，但去化速度并不是很理想。最主要的原 因應該在于沒有真正掌握地域特性：高尚優(yōu)雅而非繁華便利，這種特性決定了低檔的定位路線不是很適合。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 與本案緊鄰的時代金領，總建達 15 萬平方米，目前尚未開盤，預計開盤價格在 40005200 元 /平方米，均價約 4500 元 /平方米，從其產品規(guī)劃、客源定位和價格定位方面來看，該案已經基本把握住了該區(qū)域的特性和發(fā)掘出了區(qū)域應有的土地價值，由于該案體量較大，銷售期與本案重疊，是本案最直接的競爭對手，我們在進行產品定位時必須仔細研究該案以尋求細分市場。 S14 地塊內羅山花苑北側地塊已經完成拆遷，預計將在 2021 年推向市場，屆時 也是本案的主要競爭對手之一，這兩個項目是核心競爭層內可以預見的主要競爭對手。 世紀公園 花木板塊 ? 該板塊位于環(huán)線以內，先天條件優(yōu)秀，特別是世紀公園周邊樓盤兼具交通（地鐵二號線）和景觀優(yōu)勢，已形成了開發(fā)熱潮，銷售勢頭看好， 2021 年該板塊是浦東價格漲幅最大的區(qū)域 。目前世紀公園北側正對公園的樓盤均價已經上漲到 6000 元 /平方米以上，由于價格差距較大，這些樓盤對于金橋地區(qū)樓盤的競爭性不強，但是世紀公園南側以及北側聯(lián)洋社區(qū)內目前均價還在 4800元以下，主力單價集中在 42004500元 /平方米，這些樓盤對于本案的威 脅較大，必須予以充分的重視。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ? 世紀公園北側聯(lián)洋社區(qū)規(guī)劃建造 250 萬平方米，目前已開發(fā)量不到 100 萬平方米；世紀公園南側花木的土地存量也相當大，在未來幾年都是浦東房市的供給主力，目前這兩個區(qū)域樓盤品質較接近，以中高檔小高層為主，均價在 4800 元 /平方米以下，這一特征已被眾多消費者發(fā)現。而本區(qū)域的環(huán)境、生活配套、交通狀況也確還有進一步提升的空間。 張揚路板塊 ? 張揚路是景觀道路之一，路況好，而且通行的卡車遠少于楊高路，在市民心目中的地位要比楊高路高，本區(qū)域內人口密度較大，已形成相當成熟的居住氛圍，浦東大道、張楊 路、楊浦大橋構成了便捷的道路交通網絡。 ? 區(qū)域內樓盤眾多，目前在售項目將近二十個，大多為新建小高層項目，大部分項目量體在 5 萬平方米以上。整個區(qū)域檔次較高，市場認同度良好，同時表現出了相當迅猛的發(fā)展勢頭。 目前民生路以東張揚路沿線樓盤的銷售價格基本在 4500 元 /平方米以下，對于本案的價格定位產生較大阻力。 ? 張楊路沿線成為該區(qū)域的亮點：短短三年時間，張楊路景觀大道沿線涌現出大量高檔精品住宅，表現出 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 強勁的升值勢頭，如現已售完的八方大廈、桃林大廈，有著張楊沁苑等目前尚未開盤的在建項目的支撐，張楊路沿線板塊特別是本區(qū)地段 將繼續(xù)保持良好的強勁的上升勢頭。 其它 ? 除上述之外，另有兩個不容忽視的潛在競爭因素：一是張江地區(qū)的崛起，張江發(fā)展起來后將直接攔截張江客源往本案流動的可能性；二是目前已經立項的幾個超級大盤，雖然與本案距離較遠，但其規(guī)模產生的強大產品力及推廣力度會吸引整個市場的注意力：總建 70 萬平米的東方城市花園已經動工；世紀公園南側的 A95 和 7 地塊 30 萬平方米的項目公開征集過案名；復地集團的錦繡華城位于川楊河北、錦繡路西側，總建 300 萬平方米，年內將啟動首期的 40 萬平方米；金橋北塊有總建 60 萬平方米證大家園，黃山新城內 也還有大片土地；另外本案周邊已經進入開工階段的項目還有 10 多個。 三、 重點個案綜合分析 樣本選擇 ? 由于金橋生活園區(qū)內目前可以參照的項目不多，為了更準確地進行產品和價格定位，我們特選擇了周邊 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 主要競爭區(qū)域內銷售均價在 35005000元之間的在售個案進行歸納分析。 ? 諸如天安花園、華麗家族、香榭麗花園以及證大家園等項目無論從產品還是銷售方面都有獨到之處，但是因為與本案存在較大的價格落差以及由此產生的客源區(qū)隔。因此在進行歸納分析的時候排除了這些項目對于分析數據的干擾。 房型分析（見附表） ? 在本案的主要競爭區(qū)域內， 平均單價在 35005000 元 /平方米之間的在售樓盤，據不完全統(tǒng)計共有 19 個主要樓盤，這些樓盤中目前的