【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度良好，同時(shí)表現(xiàn)出了相當(dāng)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。目前民生路以東張揚(yáng)路沿線樓盤(pán)的銷售價(jià)格基本在4500元/平方米以下，對(duì)于本案的價(jià)格定位產(chǎn)生較大阻力。178。 張楊路沿線成為該區(qū)域的亮點(diǎn)：短短三年時(shí)間，張楊路景觀大道沿線涌現(xiàn)出大量高檔精品住宅，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的升值勢(shì)頭，如現(xiàn)已售完的八方大廈、桃林大廈，有著張楊沁苑等目前尚未開(kāi)盤(pán)的在建項(xiàng)目的支撐，張楊路沿線板塊特別是本區(qū)地段將繼續(xù)保持良好的強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。 其它178。 除上述之外，另有兩個(gè)不容忽視的潛在競(jìng)爭(zhēng)因素：一是張江地區(qū)的崛起，張江發(fā)展起來(lái)后將直接攔截張江客源往本案流動(dòng)的可能性；二是目前已經(jīng)立項(xiàng)的幾個(gè)超級(jí)大盤(pán)，雖然與本案距離較遠(yuǎn)，但其規(guī)模產(chǎn)生的強(qiáng)大產(chǎn)品力及推廣力度會(huì)吸引整個(gè)市場(chǎng)的注意力：總建70萬(wàn)平米的東方城市花園已經(jīng)動(dòng)工；世紀(jì)公園南側(cè)的A95和7地塊30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目公開(kāi)征集過(guò)案名；復(fù)地集團(tuán)的錦繡華城位于川楊河北、錦繡路西側(cè)，總建300萬(wàn)平方米，年內(nèi)將啟動(dòng)首期的40萬(wàn)平方米；金橋北塊有總建60萬(wàn)平方米證大家園，黃山新城內(nèi)也還有大片土地；另外本案周邊已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)工階段的項(xiàng)目還有10多個(gè)。三、 重點(diǎn)個(gè)案綜合分析 樣本選擇178。 由于金橋生活園區(qū)內(nèi)目前可以參照的項(xiàng)目不多，為了更準(zhǔn)確地進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格定位，我們特選擇了周邊主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)銷售均價(jià)在35005000元之間的在售個(gè)案進(jìn)行歸納分析。178。 諸如天安花園、華麗家族、香榭麗花園以及證大家園等項(xiàng)目無(wú)論從產(chǎn)品還是銷售方面都有獨(dú)到之處，但是因?yàn)榕c本案存在較大的價(jià)格落差以及由此產(chǎn)生的客源區(qū)隔。因此在進(jìn)行歸納分析的時(shí)候排除了這些項(xiàng)目對(duì)于分析數(shù)據(jù)的干擾。 房型分析（見(jiàn)附表）178。 在本案的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，平均單價(jià)在35005000元/平方米之間的在售樓盤(pán)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有19個(gè)主要樓盤(pán)，這些樓盤(pán)中目前的推盤(pán)量共計(jì)6095個(gè)單位，其中二房和三房是供給的絕對(duì)主力，%；%則以復(fù)式居多，另有少量一房。178。 三房是供給主力，%，三房面積跨度較大，從98170平方米不等，但主力集中在115140平方米；%，面積跨度為80129平方米，主力集中在90115平方米。178。 如果結(jié)合單價(jià)，則從中可以發(fā)現(xiàn)有單價(jià)越高、規(guī)劃面積越大的趨勢(shì)：規(guī)劃面積較大的幾個(gè)樓盤(pán)如世紀(jì)景點(diǎn)、弘楊沁園、住友名人花園、錦繡天第、新城名庭、胡姬花園等均價(jià)大多在4500元/平方米以上。案名總戶數(shù)二房三房其它面積戶數(shù)比例面積戶數(shù)比例戶數(shù)比例時(shí)代金領(lǐng)(一期)53110126%115167466%39%萬(wàn)邦都市(二期)66588116250%98133350%65%錦繡一方53292111195%109144275%62%錦繡天第(二期)24091106132%12713392%16%世紀(jì)景點(diǎn)(二期)28412612922%140149262%聯(lián)洋花園(一期)43880121168%128142235%35%胡姬花園96895%13214177%14%弘揚(yáng)沁園3369399102%118138194%40%金淙苑21610168%115117136%12%名門(mén)世家(三期)1509511256%12013985%9%新城名庭20110710890%12714190%21%現(xiàn)代華庭17610010936%114131140%今達(dá)花園41398115272%11317069%72%蝶戀苑54683110306%105131220%20%連城666103114144%120140522%名人花園(二期)21410010948%143144144%22%時(shí)代逸居132979840%10912480%12%廣洋苑2598997107%119135133%19%總計(jì)6095801292067%981703570%458%主力90115115145 價(jià)格分析178。 從上圖可知，主力總價(jià)的集中區(qū)域在4065萬(wàn)元，超過(guò)70萬(wàn)元的世紀(jì)景點(diǎn)、聯(lián)洋花苑都有世紀(jì)公園概念，住友名人花園也有綠化景觀優(yōu)勢(shì)；時(shí)代金領(lǐng)中有一款167平方米的房型實(shí)際已經(jīng)具有四房功能。 重點(diǎn)個(gè)案評(píng)述（詳見(jiàn)附圖表五：重點(diǎn)個(gè)案市調(diào)總表）178。 愛(ài)建時(shí)代金領(lǐng)——位于本案西側(cè)，占地8萬(wàn)平米，15幢1019層小高層規(guī)劃，采用“S”型圍合，外立面略具歐式，綠化率51%，現(xiàn)為一期7幢小高層和一幢2層會(huì)所，規(guī)劃面積101300平米，主力三房，115167平米約占80%，有少量復(fù)式房型，均價(jià)4500元/平米，8月份開(kāi)始內(nèi)部預(yù)訂，年底開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)接受客戶咨詢排號(hào)，至7月30日已排號(hào)到586號(hào)。該案所處地段毗鄰高尚國(guó)際社區(qū)，投資商為愛(ài)建股份，實(shí)力較強(qiáng)，前期有房展會(huì)等推廣活動(dòng)，積累較多客源。178。 銀泰花園——小區(qū)規(guī)劃為小高層和聯(lián)體別墅混合項(xiàng)目，，規(guī)劃戶數(shù)約250戶。其中小高層為124層，別墅均為三層聯(lián)體別墅，本案自1999年底公開(kāi)，其小高層單價(jià)范圍33003800元/平米，別墅均價(jià)4300元/平米，目前已全部銷售完（2001年4月售完），但其銷售時(shí)間較長(zhǎng)，近一年半，去化順序依次為二房最快，三房次之，最后為聯(lián)體別墅，說(shuō)明房?jī)r(jià)特別是總價(jià)對(duì)本案銷售的影響。178。 住友名人花園——位于浦東張揚(yáng)路、居家橋路口，南面正對(duì)集中綠地——名人苑，該案一期388戶已經(jīng)入住，現(xiàn)二期共規(guī)劃3幢18層小高層1幢多層，一梯2戶，社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、室內(nèi)游泳池等，規(guī)劃面積偏大：二房100109平方米，占25%；三房143144平方米，占75%價(jià)格為38805700元/平方米，均價(jià)約4900元/平方米，一次性付款97折，該案于7月5日正式開(kāi)盤(pán)，7月4日即有人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)銷售率已經(jīng)達(dá)70%，二房已基本售完，三房余房集中在高樓層；客源以陸家嘴、金橋、外高橋等區(qū)域的白領(lǐng)為主。178。 聯(lián)洋花園——位于聯(lián)洋社區(qū)的最北面，北靠楊高中路，總規(guī)模23萬(wàn)平方米，由東向西分三期開(kāi)發(fā)，首期384戶于2000年7月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)4200元/平方米，目前銷售率已經(jīng)達(dá)到95%左右，尚余少量大面積二房，目前價(jià)格已經(jīng)標(biāo)到42005600元/平方米；2001年2月推出二期預(yù)定，3幢12層、3幢18層和1幢32層共570戶，以三房為主力，預(yù)定均價(jià)4700元/平方米，但預(yù)定情況依然火爆，現(xiàn)二期預(yù)定價(jià)已經(jīng)上漲到40006400元/平方米，二期將于今年9月正式開(kāi)盤(pán)。178。 新天家園——位于浦東桃林路、靈山路口，其北側(cè)為陸家嘴花園，東面與進(jìn)才中學(xué)相鄰，步行5分鐘可至源深體育中心，其東側(cè)民生路上有大型超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒店等。小區(qū)周邊環(huán)境較安靜，且出行較便利，步行10分鐘可至張楊路、楊高南路地鐵站，張楊路上公交車輛較多?？偨娣e34680平米，共4幢高層，其中2幢12層，2幢18層，總戶數(shù)為289戶，配有地上、地下車位，小區(qū)內(nèi)有1500平米活水園林景觀，高級(jí)業(yè)主會(huì)所，其均價(jià)達(dá)5200元/平米，自2001年3月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷售已過(guò)半。房型為二房、三房和復(fù)式，均為二梯三房布局。178。 連城——地處張楊路、長(zhǎng)島路口，規(guī)劃中基地面積為60680平米，總建面積為90178平米，由10幢6層、6幢9層、9幢11層多層、小高層組成，小區(qū)有11000平米集中綠化帶，一梯兩戶。其中小高層得房率為86%，多層得房率為90%，規(guī)劃總戶數(shù)約750戶左右。目前結(jié)構(gòu)體7層左右，2001年3月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)2002年6月交房。由于該案是分期獲得預(yù)售證，所以也是分四期銷售的：一期9幢11層已基本售完，目前在售的為二、三期的6幢9層小高層，估計(jì)為216戶，，各占一半。目前二期已銷售過(guò)半，三期在7月下旬剛開(kāi)盤(pán)，銷售情況不太樂(lè)觀。單價(jià)范圍在36903980元/平米，均價(jià)在3800元/平米，一期余房清盤(pán)價(jià)3500元/平米。（小高層），四期多層房型圖未出，價(jià)格也未定。該案在造勢(shì)宣傳上不遺余力，除定期房展外，在張楊路沿線掛有路旗，除報(bào)紙廣告外，還有車體廣告，SP 還有“清涼一夏”的活動(dòng)，即“凡2001年7月20日8月15日簽約連城的業(yè)主可參加抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)去云南慶香格里拉避暑”。 178。 胡姬花園——位于張江碧波路和科苑路口，規(guī)劃中有2幢16層，2幢9層和一幢辦公樓，現(xiàn)在一期為東面的16層和9層的各一幢。主力房型為三房， 平米，約5戶（已售完），另有復(fù)式房。2001年1月開(kāi)盤(pán)，總的銷售已過(guò)半。另外辦公樓已租售完畢。單價(jià)在38005700元/平米，平均單價(jià)在4500元/平米左右?？驮粗饕型顿Y、自住及設(shè)立辦事處三種。自住者居多，多為張江高科技園區(qū)內(nèi)工作人士。優(yōu)勢(shì)在于戶型的采光通風(fēng)良好，動(dòng)線分明；距離地鐵站約10分鐘步行路程；緊鄰湯臣別墅區(qū)，品質(zhì)較高。但房型面積較大，周邊配套設(shè)施較少，離市中心也較遠(yuǎn)，小區(qū)規(guī)模小，人氣不旺，周邊多為規(guī)劃中的廠房。178。 現(xiàn)代華庭——由上海同進(jìn)置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，由同策房產(chǎn)咨詢公司銷售。位于浦東張楊路2242號(hào)，靠近崮山路口，崮山路上生活設(shè)施較全，張楊路上有十余條公交線路，交通便利，距離東方路地鐵站為3站路，周邊有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、大型超市、體育中心等公建配套?？偨娣e為20825平米，為三幢品字型布局之板式小高層，層高為16層，共176戶，小區(qū)特色景觀為中庭3棵百年香樟，整體為圍合式園林布局。樓盤(pán)均價(jià)為4000元/平米，房?jī)r(jià)在區(qū)域內(nèi)有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但規(guī)模較小，主力房型為三房，主力總價(jià)50萬(wàn)元左右，目前尚未正式開(kāi)盤(pán)，可接受預(yù)訂，銷售前景好。178。 錦繡天第——位于浦東內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，東北方向約1公里處為浦東中央公園，周邊道路狀況良好，西面一站路可至成熟區(qū)，有易初蓮花、仁濟(jì)醫(yī)院等配套，交通尚可；近中央公園，有升值潛力，小區(qū)整體規(guī)劃較好，目前周邊環(huán)境較好，但生活配套尚未跟進(jìn)，生活尚不太方便，且小區(qū)內(nèi)部公建配套亦滯后于小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度。本案分三期，規(guī)劃近千戶，有5層多層、8層電梯房和12層小高層，一梯兩戶，內(nèi)有會(huì)所，一期400戶已售完，現(xiàn)售二期，約240戶，二房為主力房型，約占55%，價(jià)格范圍40005100元/平米，均價(jià)4600元/平米，目前銷售已近尾聲。第四部分 本案市場(chǎng)定位一、 宗地及相關(guān)狀況評(píng)價(jià) 宗地概況178。 宗地位于金橋現(xiàn)代生活園區(qū)西園，東鄰銀泰花園，距家樂(lè)福、歐倍德約200米；西隔白樺路與愛(ài)建時(shí)代金領(lǐng)相鄰，時(shí)代金領(lǐng)與羅山路之間有400米寬的綠化帶；南臨碧云路，碧云路以南為S11地塊，現(xiàn)狀為綠化苗圃，與S8地塊一起規(guī)劃為法式建筑，沿街有商業(yè)街、社區(qū)內(nèi)綠化面積高達(dá)5萬(wàn)平方米；北側(cè)150米處為交通干道楊高路、之間有一條東西向高壓走廊和120米寬的綠化隔離帶。178。 宗地為金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)S102地塊，南、西、北三面臨路，南北長(zhǎng)約220米，東西寬約150米，，現(xiàn)狀為平地、不存在拆遷問(wèn)題。這個(gè)體量在目前上海樓市中屬于中小規(guī)模，在社區(qū)配套方面有一定難度，但這種規(guī)模對(duì)于工程和銷售安排而言卻非常理想，即所謂的“短、平、快”。 環(huán)境評(píng)價(jià)178。 大環(huán)境屬于浦東金橋出口加工區(qū)，該區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、外資企業(yè)多，知名度高，房地產(chǎn)客源充足；金橋國(guó)際大社區(qū)入住居民檔次高，居住氛圍好，但由于整個(gè)生活園區(qū)目前開(kāi)發(fā)量不到1/3，諸多空地使得區(qū)域內(nèi)城市化感覺(jué)不強(qiáng)，人氣不足，顯得有點(diǎn)荒涼。178。 區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施如家樂(lè)福、歐倍德以及規(guī)劃中的運(yùn)動(dòng)商店、shopping mall和歐風(fēng)商業(yè)街，中歐國(guó)際工商