【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10％左右 客源置業(yè)次數(shù)： 一次置業(yè) 50－ 60％ 二次置業(yè) 30－ 40％ 18 多次置業(yè) 10－ 20％ 置業(yè)行為： 一次性付款 30－ 40％ 組合貸款 50－ 70％ 結(jié)論： 近年來(lái) ，地鐵二號(hào)線沿線涌現(xiàn)出大量樓盤，聯(lián)洋社區(qū)住宅全面啟動(dòng)，成為本市的又一房產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。從目前的市場(chǎng)形式來(lái)看，各樓盤開發(fā)情況普遍良好，市場(chǎng)消化能力充沛。但從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)看，隨著大量新盤的加入、已有樓盤的后期開發(fā)，市場(chǎng)將逐現(xiàn)現(xiàn)供過于求的局面，樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不言而喻。 19 獨(dú)立別墅住宅市場(chǎng)分析 1） 上海獨(dú)立別墅市場(chǎng)概述 改革開放以來(lái)，上海的獨(dú)立別墅市場(chǎng)共經(jīng)歷了兩輪開發(fā)熱潮。在９３、９４年國(guó)民經(jīng)濟(jì)軟著陸前夕，上海掀起了第一輪別墅建設(shè)高峰。虹橋西郊地區(qū)成為了當(dāng)時(shí)的開發(fā)熱點(diǎn)。隨后由于大量開發(fā)商的跟風(fēng)涌入，產(chǎn)品供應(yīng)量大量增 加，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，東南亞金融危機(jī)等一系列國(guó)內(nèi)外因素，賣方市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，深陷呆盤的開發(fā)商偏地皆是。經(jīng)過幾年的市場(chǎng)發(fā)展及能量積蓄，特別是隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的初步完成及對(duì)外招商引資環(huán)境的進(jìn)一步改善，獨(dú)立別墅市場(chǎng)得到了新的市場(chǎng)空間，成為了住宅市場(chǎng)的一個(gè)靚點(diǎn)。 透過現(xiàn)象看本質(zhì)，在獨(dú)立別墅市場(chǎng)整體向好的背后，有以下幾方面原因是支撐當(dāng)前市場(chǎng)繁榮的關(guān)鍵： ? 市政建設(shè)的不斷完善，為獨(dú)立別墅的建設(shè)提供了相應(yīng)的配套基礎(chǔ) ? 富裕階層消費(fèi)進(jìn)一步啟動(dòng)，獨(dú)立別墅市場(chǎng)客源日益豐富 ? 土地資源的不可再生性以及投資理念的擴(kuò)展，使得 獨(dú)立別墅的投資價(jià)值進(jìn)一步凸現(xiàn)。 ? 汽車消費(fèi)的政府導(dǎo)向性帶動(dòng)，為獨(dú)立別墅市場(chǎng)的發(fā)展增加了后勁 ? 政策法規(guī)及國(guó)內(nèi)外政經(jīng)環(huán)境有利于獨(dú)立別墅市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展 2） 獨(dú)立別墅市場(chǎng)區(qū)域分析 ? 虹橋地區(qū) 上海最早的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前已集中了大量別墅樓盤，“豪宅名地”的地段概念已被廣泛認(rèn)同。區(qū)域內(nèi)的獨(dú)立別墅市場(chǎng)分兩類， 一類是以虹梅別墅、虹 20 橋別墅、東湖別墅為代表的以租賃為主的獨(dú)立別墅。 由于這些個(gè)案多由外籍發(fā)展商經(jīng)營(yíng)，其物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，再加上虹橋區(qū)域內(nèi)中外客源豐富，尤其是外籍客源租賃多以公費(fèi)開支且預(yù)算充裕，因此使得區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅高價(jià)租 賃市場(chǎng)得以支撐。從客源狀況來(lái)看，目前獨(dú)立別墅的租賃客源主要為港臺(tái)客商，外企高級(jí)職員及少部分國(guó)內(nèi)客源。 另一類為近兩年開始發(fā)展的可售獨(dú)立別墅 ，多為 1998－ 2021 年度新開個(gè)案，銷售狀況普遍良好，尤其是虹橋城市花園、羅丹別墅等盡管售價(jià)高達(dá) 12021－16000 元／平米，短短數(shù)月銷售率就高達(dá) 75％?？驮疵嫔现饕獮閲?guó)內(nèi)私營(yíng)業(yè)主，政府上層人士，港臺(tái)及海外歸國(guó)人士，外籍客源基本為零，購(gòu)買目標(biāo)多為自住。 結(jié)論：虹橋地區(qū)獨(dú)立別墅客源對(duì)地段認(rèn)可程度往往強(qiáng)于對(duì)物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知。一方面其地段檔次直接支撐租賃市場(chǎng)的價(jià)格，再加上 區(qū)域內(nèi)享有的豐富外籍客源，以及國(guó)際化的物業(yè)水準(zhǔn)，形成租賃市場(chǎng)的高度繁榮；另一方面，可售獨(dú)立別墅市場(chǎng)形成期短，而面對(duì)的市場(chǎng)需求卻急劇上揚(yáng)，由于產(chǎn)品品質(zhì)未能及時(shí)跟進(jìn)，客源購(gòu)買欲遭一定抑制，目前在售項(xiàng)目中，地段、品質(zhì)雙優(yōu)個(gè)案稀少，區(qū)位市場(chǎng)有效供給不足。市場(chǎng)繁榮的背后，有相當(dāng)原因是地段優(yōu)勢(shì)的慣性拉動(dòng)。 ? 滬青平沿線區(qū)域 此區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅物業(yè)多為 90 年代中后期開發(fā)，隨著滬青平公路的改拓建，道路等級(jí)的提升，掀起了一股別墅建造熱。比較有代表的個(gè)案有海天別墅，上海威尼斯，國(guó)際華城、西郊華城等，由于地價(jià)成本低廉，這些別墅售價(jià) 遠(yuǎn)低于市區(qū)同類物業(yè)，并普遍采取租售并舉的方式，目前價(jià)格范圍基本在 4000－ 10000 元之間，其中部分個(gè)案因開發(fā)時(shí)段較早，借助 9 94 年經(jīng)濟(jì)高熱的宏觀大勢(shì)，市場(chǎng)需求旺勢(shì)，去化了大部分房源，如上海威尼斯。有的屬近年開發(fā)，由于理念較新、 21 品質(zhì)卓越，且地位位置相對(duì)靠近市區(qū)，車程在 1 小時(shí)之內(nèi)，因此吸引了一批投資兼度假置業(yè)型客源，亦取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，如海天別墅，而大多數(shù)項(xiàng)目由于地理位置過于偏僻，租售情況較為慘淡。 結(jié)論：該區(qū)域獨(dú)立別墅多由內(nèi)資發(fā)展商開發(fā)，規(guī)劃及房型景觀無(wú)絕對(duì)特點(diǎn)，主要賣點(diǎn)均倚靠道路系統(tǒng)，尚嫌單薄。同時(shí)， 隨著以聯(lián)體別墅為代表的中低檔別墅產(chǎn)品開發(fā)熱潮的形成，其客源有相當(dāng)程度的分流，整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)呈頹勢(shì)。 ? 浦東地區(qū)獨(dú)立別墅市場(chǎng) 由于政府宏觀政策對(duì)浦東開發(fā)的重視，以及行政、金融、文化中心向此區(qū)域的位移，以及大市政建設(shè)的陸續(xù)完工，外商投資熱情的高漲，本地區(qū)的商業(yè)價(jià)值與升值潛力逾來(lái)逾受到商界的注目，獨(dú)立別墅的市場(chǎng)有效需求急劇上升。 浦東的外銷獨(dú)立別墅項(xiàng)目主要集中在金橋開發(fā)區(qū)和張江高科技園區(qū)之間，原有的售價(jià)維持在 1400－ 3000 美元／ m2，租價(jià)在 6000－ 10000 美元／月，此價(jià)位已逾越了虹橋區(qū)域的高層價(jià)格，為上海市 場(chǎng)的價(jià)格峰值，由于是區(qū)域全新開發(fā)，因此在小區(qū)規(guī)劃、房型、建材標(biāo)準(zhǔn)等方面均為豪華配置。其中，碧云別墅，湯臣高爾夫別墅，四季雅苑和 links 號(hào)稱浦東的“四大別墅”，市場(chǎng)口碑極佳，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)高檔外銷獨(dú)立別墅的主力，這些個(gè)案無(wú)論從開發(fā)體系、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)及物業(yè)管理都由境外公司參與，起點(diǎn)較高。單套面積普遍在 300m2 以上，最大的達(dá)2500m2，客源則主要以開發(fā)區(qū)內(nèi)外籍人士為主，不過近期港澳臺(tái)及本埠人士也呈上升態(tài)勢(shì)。無(wú)論從銷售去化或出租率來(lái)看，這類別墅的開發(fā)均達(dá)到了高投入，高附加，高產(chǎn)出的市場(chǎng)預(yù)期。 另外，本區(qū)域內(nèi)目前已 有相當(dāng)數(shù)量的內(nèi)銷獨(dú)立別墅，包括以愛建三凌府邸、東方夏威夷、 棕櫚海別墅和海通花苑為代表的中高檔獨(dú)立別墅和以綠苑別墅，金 22 海灣等樓盤為代表的中低檔獨(dú)立別墅。這些個(gè)案分布范圍較廣，地處浦東偏遠(yuǎn)地段，規(guī)模均較小，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃方面都未得到足夠重視，推廣方面沒有真正地市場(chǎng)化有效投入，只售不租的銷售方式使得物業(yè)投資價(jià)值更無(wú)從談起。因此，這類以在滬經(jīng)商私營(yíng)業(yè)主為主要客源別墅看似客源數(shù)量大，但銷況普遍較差，去化速度較慢。由于開發(fā)商無(wú)法迅速回?cái)n資金，導(dǎo)致開發(fā)速度慢，無(wú)法跟上市場(chǎng)節(jié)奏，陷入了惡性循環(huán)的階段。 3） 獨(dú)立別墅市場(chǎng)展 望 作為物業(yè)形態(tài)頂級(jí)的獨(dú)立別墅物業(yè)，近幾年來(lái)隨著港臺(tái)等外資投資置業(yè)高峰的隱退，內(nèi)外銷別墅類物業(yè)價(jià)格的巨大回落，以“聯(lián)排別墅”為代表的經(jīng)濟(jì)型別墅的出現(xiàn)所引致的市場(chǎng)沖擊，以及富裕階層的迅速龐大，已造成了客源和產(chǎn)品的新一輪變革。 作為虹橋地區(qū)和滬青平公路附近的別墅類物業(yè)，這些區(qū)域前幾年是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，但隨著浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)的運(yùn)作，虹橋在滬上 CBD 老大地位日益衰弱（此點(diǎn)可以從近斯政府以黃浦江沿江地帶作為未來(lái)全市 CBD 重點(diǎn)區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)考證），人口的繼續(xù)導(dǎo)入將會(huì)明顯減慢。從城市發(fā)展角度來(lái)看，虹橋地區(qū)仍為新興地帶，別墅客源對(duì) 該地區(qū)的依賴度并不太強(qiáng)，故虹橋地區(qū)及滬青平公路附近的獨(dú)立別墅物業(yè)將面臨需求增長(zhǎng)慢，價(jià)格漲幅疲軟為主的市場(chǎng)走勢(shì)。 而浦東新區(qū)，特別是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)沿線區(qū)域，將是獨(dú)立別墅市場(chǎng)發(fā)展的亮點(diǎn)，隨著張江、金橋開發(fā)區(qū)的日益成熟以及市場(chǎng)建設(shè)配套完善，浦東經(jīng)濟(jì)要素的不斷聚集，以及有效客源段內(nèi)人口的不斷導(dǎo)入，將為浦東地區(qū)高檔獨(dú)立別墅帶來(lái)持續(xù)的購(gòu)買力和購(gòu)買需求。 23 4） 區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)是指龍陽(yáng)路以北的楔型綠地內(nèi)及周邊地區(qū)的別墅樓盤所形成的別墅市場(chǎng)（即目前所稱的東郊別墅板塊），樓盤主要數(shù)據(jù)可見附表，根據(jù)附表中數(shù)據(jù)我 們進(jìn)行了以下幾個(gè)方面的分析： ? 客源分析： 從個(gè)案的比較中可以發(fā)現(xiàn)，早期碧云別墅、湯臣高爾夫別墅的客源中有較大比例為歐美人士，主要是外資公司的高級(jí)外籍職員。但從近期的客源變化情況來(lái)看，幾個(gè)新案已逐漸將目標(biāo)客源瞄準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)的高收入群體，如海外歸國(guó)人士、私營(yíng)業(yè)主、證券金融從業(yè)人員等。在湯臣高爾夫別墅開發(fā)至四期后，國(guó)內(nèi)及本地人士的比例已高達(dá)到 50％，客源的本土化證明了獨(dú)立別墅市場(chǎng)的潛在客源面的放大。從租售情況來(lái)看，歐美等國(guó)的外籍人士還是以租賃為主，置業(yè)者幾乎為零，而港臺(tái)人士從總體來(lái)看，目前尚處于“投資謹(jǐn)慎期” ，大部分的置業(yè)都以自住為目的，少部分仍將出租作為置業(yè)目的。 ? 價(jià)格分析： 由于市場(chǎng)反映良好以及客源面種類的多元化，區(qū)域內(nèi)別墅售價(jià)穩(wěn)中有升，湯臣高爾夫別墅四期盡管是毛坯房，價(jià)格也高達(dá) 10000－ 13000 元／ m2，從區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有別墅樓盤情況來(lái)看，價(jià)格范圍在 8000－ 16000 元／ m2，“四大別墅”因入市早，規(guī)劃起點(diǎn)高，且已具備一定的規(guī)模效應(yīng)，售價(jià)略高于其它新進(jìn)樓盤。由于價(jià)格的上升趨勢(shì)是與整個(gè)樓市的興旺以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定是息息相關(guān)的，因此預(yù)計(jì)在未來(lái)不發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的前提下，區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅市場(chǎng)仍將維持較高的價(jià) 格門檻，同時(shí)不排除個(gè)別樓盤為抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以制定低價(jià)路線入市的可能。需要指出的是，浦東新區(qū)投資商的結(jié)構(gòu)以及歐美人士對(duì)獨(dú)立別墅的租賃需求，將 24 對(duì)售價(jià)起到?jīng)Q定性的支撐作用。 ? 供應(yīng)量分析： 從樓盤數(shù)量的供應(yīng)情況來(lái)看，自湯臣高爾夫別墅在 1995 年底開盤，揭開了本區(qū)域別墅物業(yè)的序幕之后，區(qū)域內(nèi)及區(qū)域周邊地區(qū)的別墅樓盤數(shù)量至今已不下十個(gè)。 2021 年以前，區(qū)域別墅物業(yè)的供應(yīng)主要來(lái)源于湯臣高爾夫別墅，四季雅苑及碧云別墅等外銷樓盤，形態(tài)均為獨(dú)立別墅，租售兼有。 2021 年內(nèi)湯臣高爾夫別墅挾已有品牌優(yōu)勢(shì)，又推出了超現(xiàn)代立面風(fēng)格的疊加 式別墅 —— 湯臣豪園。同年，由上海都市房產(chǎn)開發(fā)的云間綠大地悄然入市，在人民廣場(chǎng)絕對(duì)市中心的位置設(shè)置了大型市區(qū)售樓處，開始接受內(nèi)部預(yù)定，該樓盤占地達(dá) 40 萬(wàn)平米，物業(yè)形態(tài)從公寓、聯(lián)排別墅、雙拼別墅到獨(dú)立別墅全部涵蓋，其中以獨(dú)立別墅形態(tài)最多，約占 50％左右。進(jìn)入 2021 年，又將有兩個(gè)新樓盤入市，分別是為浦程房產(chǎn)開發(fā)的東郊花園及北蔡房產(chǎn)開發(fā)的東方花園別墅，后者正是林間別墅區(qū)內(nèi)第一個(gè)大型別墅樓盤，占地達(dá) 30 萬(wàn)平米，這兩個(gè)項(xiàng)目均以獨(dú)立別墅為主要開發(fā)形態(tài)，也都進(jìn)入土地平整階段，預(yù)計(jì)今年年中即將面市。大量樓盤的加入及原有樓 盤的繼續(xù)開發(fā)已使本區(qū)域成為全市高檔別墅開發(fā)的又一集中區(qū)域。 從各樓盤中具體產(chǎn)品的供應(yīng)情況來(lái)看，目前多數(shù)樓盤的主力產(chǎn)品形態(tài)均為獨(dú)立別墅，占區(qū)域總量的 8 成，由于獨(dú)立別墅開發(fā)量的迅速增加，原有歐美與港臺(tái)客源已無(wú)法滿足日益增長(zhǎng)的別墅供應(yīng)量，為爭(zhēng)奪更為廣泛的別墅客源，獨(dú)立別墅的面積已由原先的 500－ 600 平米為主轉(zhuǎn)為 300－ 400 平米為主，其目的是為了迎合更多量的國(guó)內(nèi)客源。同樣，近階段區(qū)域內(nèi)別墅物業(yè)開發(fā)也出現(xiàn)了一批雙拼式或疊加式的聯(lián)體別墅，甚至還有公寓住宅，只是限于容積率的控制，開發(fā)量?jī)H占 2－ 3 成。 25 ? 去化狀況分析 ： 從樓盤整體去化狀況來(lái)看，湯臣房產(chǎn)開發(fā)的湯臣高爾夫別墅和湯臣豪園無(wú)疑是區(qū)域內(nèi)的銷售明星個(gè)案，湯臣高爾夫別墅自 95 年一期開盤目前已開發(fā)至第六期，售出別墅量的在 200 棟左右，湯臣豪園則是湯臣房產(chǎn)的又一杰作， 2021 年10 月開盤，目前一期已基本售完，二期銷售率也已達(dá)到 50％，總共 348 戶疊加式別墅中，已有 250 余戶左右售出，月平均售出戶數(shù)有 40 戶以上，去化速度相當(dāng)之快，以至二期售價(jià)在一期 5900 元／ m2的基礎(chǔ)上整整提升了 2021 元／ m2，達(dá)7900 元／ m2，其售況仍然良好。除這兩個(gè)樓盤外，碧云別墅在別墅租賃市場(chǎng) 也取得了良好的業(yè)績(jī)，所有 70 棟全裝修“本制結(jié)構(gòu)”別墅出租率達(dá) 100％，最新面市的云間綠大地雖未正式開盤，一期 44 套獨(dú)立別墅中也已有一半多被內(nèi)部預(yù)定。而相比以上樓盤四季雅苑的售況較為慘淡，加之物業(yè)管理不善，發(fā)生治安問題后，已處于“停