上海西區(qū)某項目市場策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-17 15:48 本頁面
【文章內容簡介】 年度報告顯示，% (浦西 %，%)，%，而浦東寫字樓的租金下跌幅度最大，%。由于上海寫字樓未來的新增供應量將遠超前幾年水平，自去年底寫字樓供應量創(chuàng)下歷史新高之后，供需不平衡的局面或將繼續(xù)深化。第一太平戴維斯預計，，是上半年的8倍還多。龐大的供應和低迷的需求形成了鮮明的對比。，但由于市場的租賃需求并不旺盛?？晌磥淼淖邉莞蝗輼酚^，在2011年之前上海辦公樓將有近270萬平方米的新增供應量。3. 商業(yè)地產整體發(fā)展趨勢：1）品牌開發(fā)為先： 商業(yè)地產的成功首先是其品牌開發(fā)的成功，表面上看上去似乎“人氣”、“地段”對房地產起著關鍵作用，但我們也在各個城市中，看到不少上佳路段上的爛尾商業(yè)物業(yè)。相反在一些非傳統(tǒng)商業(yè)的路段上出現了新的商業(yè)地標如“新天地”、“大寧國際”、“梅川路商業(yè)街”等等，這主要是商業(yè)品牌的效應。在金融危機影響市場的今天，要取信于市場并不是一件容易的事情，所以我們在開發(fā)項目的同時，應當花大力氣對項目的品牌的打造，以建立市場信心，在品牌樹立、市場信心形成，這時招商、經營都會十分順利，畢競在金融風險之際，房地產尤其是商業(yè)物業(yè)的保值、儲值功能，人們是十分認可的。2）集團化開發(fā)，連鎖經營將成主流 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調控的沖擊，相對于商業(yè)地產而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產企業(yè)向商業(yè)地產進行戰(zhàn)略轉型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出。一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現和年報的壓力，特別是持有物業(yè)長期經營的綜合檢驗，會調整對商業(yè)地產特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。目前，隨著商業(yè)品牌化的概念越來越強，在上海誕生了如百聯、百盛、匯金等連鎖經營性的商業(yè)模式，并且在市場運作上獲得了極大的成功。其核心競爭力還是在于品牌的塑造。3）以特色謀發(fā)展商業(yè)項目由于目前存在極大的市場競爭。所以上海的商業(yè)開發(fā)企業(yè)正進一步尋找差異化競爭的特色化定位營銷之路。特色化商業(yè)的發(fā)展又可以分為8個方面：形式的特色、產品的特色、功能的特色、組合的特色、建筑的特色、環(huán)境的特色、位置的特色、文化的特色。建筑類型的特色化。例如田子坊、新天地等新商業(yè)街，以建筑形式的獨特性吸引商家眼球；功能的獨特性，如城隍廟商業(yè)街，定位于旅游休閑商業(yè)；虹梅路休閑街，定位于餐飲消費，滿足區(qū)域內相對空白的餐飲需求。環(huán)境的獨特性：如金匯龍柏商業(yè)區(qū)，以韓國客戶作為目標客戶群，形成了韓式商業(yè)中心等等，像這樣的獨特性我們不一一贅述了?？傮w來說，特色商業(yè)的營銷離不開市場環(huán)境、硬件產品、軟件招商、服務的配合和統(tǒng)一。商業(yè)地產的運作可以說是跨拓展、跨策劃定位、跨規(guī)劃設計、跨招商，要跨運營管理、物業(yè)管理，跨營銷的活動。成功的符合市場需求的特色商業(yè)的運作可以說是房產開發(fā)中最復雜的一塊，也是目前先進開發(fā)企業(yè)由單純開發(fā)銷售向資本經營者的角色變化的必然趨勢。4）休閑商業(yè)取代一站式購物，成為高檔社區(qū)商業(yè)的新方向前幾年商業(yè)地產人一直在推廣一個概念：一站式購物。就是在一個達到一定規(guī)模的商業(yè)項目內，配備完整的商業(yè)配套，從購物、餐飲、到百貨超市。這個概念從香港、臺灣流入中國，在上海的商業(yè)地產領域流行了很多年，也可以說是許多社區(qū)型商業(yè)規(guī)劃的大前提。但是，現在隨著市場的變化，這種概念已經不能滿足發(fā)展的需要了。過去“百貨掛帥、超市老二”的千篇一律的商業(yè)地產規(guī)劃已經無法讓產品從巨大的競爭壓力中脫穎而出。不同的商業(yè)環(huán)境面向不同的客戶，針對中高端社區(qū)，客戶需要的不只是購物、消費。他們更需要的是一種高檔次的生活環(huán)境享受。所以，當傳統(tǒng)的商業(yè)模式接近飽和之后，休閑商業(yè)模式將因為更符合消費需求，成為新的商業(yè)地產的突破點，而本案也正是具備了開發(fā)成休閑商業(yè)模式的非常好的基礎。二． 區(qū)域市場分析：1. 閔行區(qū)商業(yè)規(guī)劃：以大型購物中心為支撐建設集購物、餐飲、服務、休閑、娛樂于一體的社區(qū)商業(yè)中心 規(guī)劃布局? ，按輻射半徑3公里或者覆蓋1015萬人口標準設置社區(qū)商業(yè)中心；? 對傳統(tǒng)商業(yè)網點實施整合與調整，優(yōu)先發(fā)展居民需要的和對改善居住環(huán)境有利的生活服務性業(yè)態(tài)業(yè)種。
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