融科智地項目商業(yè)專題市場策劃報告(中)(編輯修改稿)
2025-04-19 12:15 本頁面
【文章內容簡介】 間、停車場等，本項目作超市具備了其必須的核心要素：——選址在居民區(qū)、交通要道，滿足了選址要求；——以居民為主要服務對象，10分鐘左右可到達；——商店營業(yè)面積在2000平方米左右；——商品構成以購買頻率高的日用品為主，滿足社區(qū)生活需求；——采取自選銷售方式，可以出入口分設，結算由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行； ——營業(yè)營業(yè)時間每天不低于11小時；——可設計一定面積的停車場地。商鋪核心要素分析本項目商鋪業(yè)態(tài)表現(xiàn)為專業(yè)店、專賣店及便利店等多種業(yè)態(tài)，其核心要素如下：——選址在居民區(qū)、城市干道，并且交通便利；——服務對象主要為社區(qū)居民，有足夠的消費力支撐；——營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營品種而定，可以靈活拼接；——經(jīng)營的商品、品牌具有自己的特色；——營業(yè)時間長，營業(yè)方式根據(jù)業(yè)態(tài)不同而定；——不需要停車場地；——可以做到鋪鋪臨街，使其價值最大化。 四、商業(yè)規(guī)模區(qū)間界定確定商業(yè)規(guī)模的思路——現(xiàn)有本片區(qū)（江漢、江岸二區(qū)）商業(yè)物業(yè)供應量遠遠大于需求量，目前空置率高達60%，無法從市場供求關系來確定本項目之商業(yè)規(guī)模，因此本項目的商業(yè)取決于自身競爭優(yōu)勢而搶占一定的市場份額；——鑒于上述原因，通過對項目商圈內零售業(yè)飽和狀態(tài)的分析并建立計算模型來確定項目規(guī)模區(qū)間；——項目規(guī)模區(qū)間確定根據(jù)兩種情況：按服務于本社區(qū)及周邊（社區(qū)商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定下限，按服務于商圈（城市商業(yè)）的商業(yè)規(guī)模確定最大上限，再根據(jù)零售業(yè)引力模型確定合理上限，最后得到其規(guī)模的區(qū)間；——結合城市居住區(qū)設計規(guī)范要求，在以社區(qū)配套商業(yè)為主的前提下適當考慮區(qū)域商業(yè)配套，最后得到比較合理的規(guī)模(通過圖上作業(yè)確定)。分析模型對于項目商業(yè)規(guī)模的確定，在目前商業(yè)地產(chǎn)市場形勢存在許多不確定因素的前提下（供遠過于求），我們按照零售業(yè)確定商業(yè)規(guī)模的模型來進行分析，先假設在本項目地段設定一集中商業(yè)，其最低要求是服務于本社區(qū)，最高要求是服務于商圈，據(jù)此來確定其商業(yè)規(guī)模的區(qū)間。其分析模型如下圖： 商圈內常駐人口統(tǒng)計根據(jù)市場調查，在前面確定的項目商圈內人口統(tǒng)計如下表：居民點戶數(shù)（戶）人口（人）延慶小區(qū)7202967 三德社區(qū)9762718 濱江社區(qū)14104591 太平街社區(qū)4321512 三陽社區(qū)5001750 麟趾社區(qū)3001050 仁義社區(qū)14134098 黃浦雅苑6202170 統(tǒng)建大江園10003500 酒寶蕩小區(qū)3001050 惠濟二路社區(qū)150525 亞安花園4141449 紹興社區(qū)100350 中國電信宿舍80280 六十二中教師宿舍6202170 同關社區(qū)90315 扶輪大廈80280 名雅居3001050 花惠社區(qū)147515 解放社區(qū)75026
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