上海昆太路項目市場策劃提案報告終(編輯修改稿)
2025-02-01 03:54 本頁面
【文章內容簡介】 122等；周邊有大型超市、小學、醫(yī)院、銀行、集貿市場等 個案分析 ? 蝶湖灣 房型 面積㎡ 總價 /萬元 層高 m 3 別墅 210~350 待定 物業(yè)費元 /㎡ .M 別墅為 3 辦公 待定 待定 銷售率 % 50 高層 2房 90 43萬元 購買人群 % ?本地 :40 ?江浙滬 :30 ?境外 :30 高層 3房 120~150 58~ 72萬元 棟距 60 高層 4房 170 82 車位 待定 總 體 分 析 ?優(yōu)勢：地理位置及交通十分優(yōu)越。世茂蝶湖灣是 ****首個超大型全功能綜合性親水社區(qū)，區(qū)內配套設施完善，小區(qū)容積率低，綠化率高達 70% ?劣勢：價格相對較高，總價高，周邊商業(yè)相對少，居民配套服務設施少 ?交通及周邊配套 : 10 1 12等；大賣場、醫(yī)院、學校、公園等，離火車站 10分鐘的路程 1. 產品力打造相對不足；整體規(guī)劃有待完善。 2. 產品同質相對集中；多層、小高層盛行。 3. 面積集中在 90150㎡ 。小戶型幾近空白， 170㎡ 以上大戶型空置率高。 4. 令人耳目一新高品質樓盤尚未出現(xiàn)。 5. 區(qū)域內多為自住客；短線投資收益不高；長線投資支撐相對疲軟。 6. 商業(yè)服務稀缺，沒有體現(xiàn)出非常人性化的服務。 7. 周邊環(huán)境和水質有待改善。 8. 交通相對頗弱，離火車站偏遠。 結論： ? 大戶型需以樓盤綜合素質為依托 ? 小戶型更易被客戶接受 ? 供需層面具有人文環(huán)境特色的高端產品必將成為市場焦點和亮點 ?長江北路板塊解析 市場分析 項目概況 ?項目概況 占地面積： 90畝 容積率： 地理位置： ****市 玉山鎮(zhèn)昆太路 736號 本案 項目概況 ?周邊配套 ? 項目南邊為昆太路和新建成的濱江公園；東面昆太路與長江 路交叉口有新建成的長江公園、樾河公園；西邊為新建成的“濱江麗景”樓盤。 ? 項目東邊近鄰長江路，西邊靠近柏廬路，南邊為 ****直達太 倉的昆太路，交通條件優(yōu)越。 ? 項目周邊的學校有： ****市委黨校、電視大學，距離項目車 程 2分鐘左右；高科園小學、國際學校、育英幼兒園，距離項 目車程 5分鐘左右。 ? 項目周邊的其他設施有：大賣場“易初愛蓮”，距離項目步 行 10分鐘；女子醫(yī)院，距離項目步行 5分鐘。 客源定位 ?****人口結構圖 新 ****人 老 ****人 江蘇、安徽 的作業(yè)員 上海的自營商 全國各地區(qū)的 高級工程師 臺灣人 （臺籍干部及 少量自營商） 客源定位 ?****各階層人口比例圖 臺灣老板 政府官員 ****上海自營商 臺籍干部 高級工程師 管理人員 老 ****人 技術人員 作業(yè)員 外來打工者 可承受房價范圍 5000～ 6000元 /m2 3500～ 5000元 /m2 2500～ 3500元 /m2 1800～ 2500元 /m2 客源定位 ?項目客源定位 由于本項目所處的優(yōu)越地理位置及親水的自然環(huán)境，必定能夠吸引到 ****的上流階層前來居住，因此，本項目的目標客源應定位在 ****的 臺灣人、自營商、政府官員、高級工程師及管理人員 。而要滿足這類階層客源的居住需求，就必須將產品及形象打造成為能夠體現(xiàn)上流社會身份的上層建筑。 產品定位 打造 ****高尚生活地標 上流社會 上層建筑 品牌 配套 產品 人造建筑 建筑造人 自然形成：地段優(yōu)勢 純大戶產品（如御景苑） 規(guī)劃建議 刻意形成：名流配套 升級產品 塑造地段 ?上流社會如何打造 ？ 房型 面積
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