【正文】 上的浪費(fèi)。 5. 區(qū)域內(nèi)多為自住客；短線投資收益不高；長線投資支撐相對疲軟。 2021年 ****更以全票入選中國十大“最佳魅力城市”。 市場分析 ? ****樓市的四大板塊發(fā)展概況 北部 優(yōu)美的人居環(huán)境、大盤較多、多層和小高層為主的中高檔物業(yè)，多層均價(jià) 3900元 /㎡ ，小高層均價(jià) 4000元 /㎡ ，該 區(qū)域目前在售樓盤 20多個(gè)，總戶數(shù)近 ，其規(guī)?？胺Q****各板塊之首。 ? 項(xiàng)目周邊的其他設(shè)施有：大賣場“易初愛蓮”，距離項(xiàng)目步 行 10分鐘；女子醫(yī)院，距離項(xiàng)目步行 5分鐘。且無法引進(jìn)具品牌的會(huì)所經(jīng)營者，發(fā)展商無法收回投資，小業(yè)主也將 多支付物業(yè)成本。結(jié)合價(jià)格與工程銷控采低開高走策略，在均價(jià) 5000元 /m2的標(biāo)準(zhǔn)下，價(jià)格的控制從小高層4200元 /m2起步，到最后開盤的酒店式公寓，逐步拉高到 5800元 /m2甚至更高。 24年來，它不斷在健康休閑領(lǐng)域創(chuàng)新開發(fā)，復(fù)合式的連鎖經(jīng)營及市場區(qū)隔策略，使之成為健康休閑生活俱樂部的王國。沿河規(guī)劃商業(yè)門面店，增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)也為小區(qū)提供相應(yīng)的生活配套。 4. 令人耳目一新高品質(zhì)樓盤尚未出現(xiàn)。 ? ****的“新市民運(yùn)動(dòng)”： ****120萬人口中， 50％是外來人口 ? 被評為國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市等殊榮。各種生活配套日將完善，離 ****市中心也比較近，長江北路沿線是政府重點(diǎn)規(guī)劃地區(qū)，潛力巨大。 客源定位 ?****人口結(jié)構(gòu)圖 新 ****人 老 ****人 江蘇、安徽 的作業(yè)員 上海的自營商 全國各地區(qū)的 高級(jí)工程師 臺(tái)灣人 （臺(tái)籍干部及 少量自營商） 客源定位 ?****各階層人口比例圖 臺(tái)灣老板 政府官員 ****上海自營商 臺(tái)籍干部 高級(jí)工程師 管理人員 老 ****人 技術(shù)人員 作業(yè)員 外來打工者 可承受房價(jià)范圍 5000～ 6000元 /m2 3500～ 5000元 /m2 2500～ 3500元 /m2 1800～ 2500元 /m2 客源定位 ?項(xiàng)目客源定位 由于本項(xiàng)目所處的優(yōu)越地理位置及親水的自然環(huán)境，必定能夠吸引到 ****的上流階層前來居住，因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客源應(yīng)定位在 ****的 臺(tái)灣人、自營商、政府官員、高級(jí)工程師及管理人員 。 規(guī)劃建議 ?總體規(guī)劃原則 ? 考慮項(xiàng)目容積率與定位， 建議產(chǎn)品為 14～ 24層的 高層 ? 北高南低拉大棟距，創(chuàng)造 視野的穿透感 開闊河景 開闊河景 開闊河景 規(guī)劃建議 ?單體建筑 結(jié)合板式戶型與點(diǎn)式外觀，做出高檔高層豪宅意象，并采用錯(cuò)落式布局，充分把握景觀優(yōu)勢 西立面 南立面 規(guī)劃建議 ?整體意象 河濱公園 昆太路 漢浦塘 河濱商業(yè)街 高級(jí)住宅 酒店公寓 廣場 規(guī)劃建議 ?規(guī)劃模式 整體抬高 高層整體抬高一層標(biāo)高，體現(xiàn)仰望 “ 上層 ” 的感觀效果 西高東低，擴(kuò)大東與南向的水景景觀系數(shù)，展現(xiàn)地塊景觀優(yōu)勢 底層為滿鋪商業(yè)或會(huì)所，并與商業(yè)隔斷；地下室為陽光車庫 結(jié)合三個(gè)標(biāo)高落差，做出立體庭園效果 2 1 B1 規(guī)劃建議 ?商業(yè)規(guī)劃 河 濱 商 業(yè) 街 廣場入口 酒店公寓 東面臨河規(guī)劃為河濱商業(yè)街，南面臨河濱公園便于停車。 總結(jié) ?結(jié)論 3. 會(huì)所與商業(yè)要達(dá)到銷售利潤極大化與可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，應(yīng)是結(jié)合優(yōu)勢品牌的“訂單地產(chǎn)”與“整體經(jīng)營”的概念，先以優(yōu)惠條件招商，以吸引較具品牌與對項(xiàng)目形象加分的商家與經(jīng)營者，再從物業(yè)管理、銷售、經(jīng)營三位一體的策略入手，在現(xiàn)房階段銷售或帶租約銷售，其平均價(jià)格可達(dá)到 8000~20210元 /m2。 規(guī)劃