【文章內容簡介】 榮的一年，無論是總供應量還是甲級寫字樓供應量都上升到一個高度，而且租金、售價都直線上漲。金融危機之后，上海的寫字樓市場一度回落到低谷，2009年到2010年，整個市場都在調整之中，甲級寫字樓租金狀況也逐漸好轉。2．上海地區(qū)優(yōu)質甲級辦公樓項目名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標準層面積租售方式港匯中心二座200540000050只租不售城開國際大廈200747000172500只租不售上海實業(yè)大廈199667000411200租售嘉里中心199834478381462只租不售中信泰富廣場2000105500452000只租不售恒隆廣場2001661780只租不售瑞金大廈199746926281450只租不售中環(huán)廣場199954000381500只租不售大上海時代廣場2000109000301300只租不售來福士廣場2003125621512099只租不售明天廣場2003120000632000只租不售都市總部大樓200540950242103只租不售SOHO東海廣場20098073752租售遠東國際廣場2000103355331500租售東方維京大廈200748000271420只租不售滬東金融大廈200648000261323租售創(chuàng)智天地廣場2008100000061800租售瑞豐國際大廈2007301495只租不售國際港務大廈200857782291500只租不售名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標準層面積租售方式寶礦國際廣場2009203000502000只租不售北美廣場200972724211359散售上海國金中心200937200562243租售時代金融中心2007111038512100只租不售環(huán)球金融中心20083816001013300只租不售中銀大廈1990124368562220只租不售匯豐大廈2000116824502280只租不售3．租金分析旺盛的需求致使上海甲級寫字樓的租金自2008年金融危機后第一次出現(xiàn)上漲。2010年第一季度，%。在產(chǎn)權銷售市場，一手寫字樓成交量環(huán)比上漲18%。上海主要區(qū)域產(chǎn)權寫字樓的平均價格達到每平方米人民幣39,600元，在銷量上漲的支持之下，%。 與過去大部分新供應集中在浦東的情況不同，2010年，浦東浦西的新供應量基本持平。由于大量新供應入市，我們可預見下季度浦西甲級寫字樓的空置率將會上漲，但整體租金將保持穩(wěn)定。4．空置率分析%；%，甲級寫字樓與準甲級寫字樓的空置率逐漸持平。由于經(jīng)濟的回暖，準甲級寫字樓租金的價格優(yōu)勢將被淡化。準甲級寫字樓面臨租戶轉向甲級寫字樓的問題，短期入住率將有一定的下降。市場信心逐步累積，租金溫和反彈。 從各商務區(qū)具體來看，空置率基本上都保持在10%左右，一些超甲級的寫字樓由于租金較高，空置率相對而言比較高，而位于商圈核心位置的甲級辦公樓普遍呈滿租狀態(tài)。五角場商務區(qū)作為新興的CBD商務區(qū)，目前還處于培養(yǎng)期，配套規(guī)劃正在逐步完善中，商務氛圍還有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。6．吸納量分析從2006年開始至2009年，上海市地區(qū)的甲級寫字樓吸納量波動較大，其中以08年的吸納量為最，到09年之后市場較為低迷，吸納量只有22萬平方米左右。隨著今年國家調控政策對住宅投資者打擊較大，部分投資者已經(jīng)轉向商業(yè)地產(chǎn)，所以我們有理由相信，未來的辦公樓市場會進入一個新的上升期。7．小結市場供應甲級寫字樓多集中在傳統(tǒng)商務區(qū)，周邊商業(yè)、交通、市政等配套設施完善，2010年開始供應量將出現(xiàn)一個高峰，浦東靜安區(qū)域有大面積的供應入市，不過整體租賃市場供應量還是低于市場預期。需求趨勢2010年市場甲級辦公樓市場表現(xiàn)良好，新增需求穩(wěn)步上升，浦東和靜安區(qū)域由于供應量較大，所以也成為需求最多的區(qū)域，對新增供應消化速度比較快，投資需求很旺盛。產(chǎn)品特征單體規(guī)模明顯增大，產(chǎn)品品質越來越高，服務意識增強。目標客戶中心商務區(qū)甲級辦公樓主要客戶還是以金融、貿易、物流、中介服務、各類機構、跨國公司分公司等為主。分析與展望：近來上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。特別是浦東金融中心、虹橋樞紐中心等概念的相繼規(guī)劃實施，核心商務區(qū)寫字樓需求量將持續(xù)增加。近期浦東租賃活動的復蘇說明“2020上海國際金融中心”規(guī)劃的激勵效應比預期來得早。上海金融經(jīng)濟無論產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)分工細化程度都將有長足發(fā)展，進而帶動金融服務業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴張，從而拉動寫字樓需求，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場需求增長的持續(xù)動力。 基于租賃需求的回暖、發(fā)展商對供應節(jié)奏的較大幅度調整、以及國際金融中心規(guī)劃的政策激勵開始呈現(xiàn)。由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預期有所改善，其對寫字樓市場的沖擊也會相應減輕。第五章 區(qū)域市場研究一、 區(qū)域市場的劃定劃定的原則●商務區(qū)影響●行業(yè)類型●距離●城市規(guī)劃研究范圍：北至江灣體育場、南至黃浦江、西至大連路、東至軍工路。主要包括：五角場區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務區(qū)域、東外灘區(qū)域。內環(huán)高架五角場區(qū)域大連路區(qū)域東外灘區(qū)域二、 目前辦公樓市場供應情況1．楊浦區(qū)主要辦公樓供應項目（以近幾年開盤的新項目為主）名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標準層面積租售方式1五角豐達201049923141361散售2天科國際大廈2008171500租售3新紀元國際廣場20082663820874散售4銘大創(chuàng)意廣場20072000031350只租不售5中環(huán)國際大廈200734000201000只租不售6五角場800號20061187971600只租不售7榮廣商務中心2006450005900只租不售8北美廣場200972724211359散售9凱迪金融大廈201041024211000只租不售10藍天大廈20084400026863租售11時代金融200784001511862只租不售12華誼星城大廈20061000017580租售13郡江國際200813334322950散售14怡富商務廣場20078000026806租售15滬東金融大廈200648000261323租售16創(chuàng)智天地廣場20053000061800租售17財富國際廣場2010150000261087散售18電力大學科技園20061900091800只租不售2．項目分布情況內環(huán)高架五角場區(qū)域大連路區(qū)域本項目寶地廣場漁人碼頭東外灘區(qū)域同濟逸仙合生國際東方藍海 復旦軟件園楊浦區(qū)中高檔寫字樓目前供應主要以五角場區(qū)域為主，占到全區(qū)一半以上的供應量，其余主要分布在東外灘平?jīng)雎贰㈤L陽路沿線，以及內環(huán)高架和軌道沿線附近區(qū)域。五角場區(qū)域46%其他22%東外灘區(qū)域20%內環(huán)區(qū)域12%3．區(qū)域未來供應情況分析名稱入市時間建筑面積位置類型東方藍海國際廣場2012年底170000㎡五角場商業(yè)綜合體（三幢甲級寫字樓）同濟逸仙大廈2010年底90000㎡五角場甲級寫字樓合生國際廣場未定360000㎡五角場商業(yè)綜合體寶地廣場2010年底156400㎡內環(huán)（大連路現(xiàn)代服務區(qū)）商業(yè)綜合體（商場和甲級寫字樓）浦江國際金融廣場2012年119000㎡北外灘甲級寫字樓國際航運服務中心2012年550000㎡北外灘商業(yè)綜合體（8幢甲級寫字樓）復旦軟件園2011年120000㎡長陽路辦公寫字樓東方漁人碼頭待定100000㎡（一期）東外灘商業(yè)綜合體星月置業(yè)五角場項目預計2013年80000㎡五角場創(chuàng)意辦公樓 本項目所在區(qū)域未來新供應的項目體量在150萬平方左右，未來項目的集中供應會給本項目造成一定的影響。再加上和記黃埔等大型開發(fā)商入駐楊浦區(qū)辦公樓市場，本區(qū)域未來寫字樓項目的競爭會趨于白熱化。其中星月置業(yè)五角場項目的整體開發(fā)格局與本地塊十分類似，因此該項目的規(guī)劃我們將作為本項目未來規(guī)劃的一個重要參考來源。4．租金與售價分析租金表：區(qū)域五角場內環(huán)區(qū)域東外灘區(qū)域備注平均租金（元/平米/天）——2中高檔寫字樓售價表：項目均價（元/平米）區(qū)域開盤時間五角豐達25000五角場2010年6月創(chuàng)智天地28000五角場2008年11月天科國際28000東外灘2008年3月新紀元國際廣場30000五角場2009年5月北美廣場35000大連路2009年10月郡江國際21000東外灘2008年2月平均售價28000元/平米 區(qū)域目前商業(yè)氛圍發(fā)展良好，政府后期規(guī)劃完善，產(chǎn)業(yè)結構清晰，商務辦公市場還有待發(fā)展。相比其他成熟CBD而言，本區(qū)域辦公樓租金還處于低端水平。區(qū)域交通網(wǎng)絡還不夠完善，五角場核心商圈只有軌道10號線經(jīng)過，交通優(yōu)勢還不能發(fā)揮出來。目前區(qū)域所售項目以小面積SOHO的辦公形式為主，均價在28000左右，投資者比較多，銷售情況比較可觀，但租金一直上不去。未來區(qū)域內辦公樓供應量較大，樓宇質量有所提高，高端寫字樓的進入會給本區(qū)域帶來更大的活力，黃浦江沿岸的大連路總部經(jīng)濟帶和北外灘的強強聯(lián)合，能夠與浦東CBD形成區(qū)位聯(lián)動，提高本區(qū)域寫字樓競爭力。5．區(qū)域行業(yè)和客戶群特征區(qū)域行業(yè)：鋼鐵、貿易、通訊IT、建筑設計、科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化集聚區(qū)?？蛻羧禾卣鳎簂 區(qū)域客戶群包括通訊、設計類；國內貿易和咨詢服務類公司，知名企業(yè)較少。l 需求面積，小型企業(yè)需求在100300平米，一般企業(yè)需求在301500平米。而300平米以上的大面積需求占到整體需求的40%左右。l 區(qū)域內新項目主要以整層出售為主，小面積SOHO類型的寫字樓以散售為主。（部分項目SOHO寫字樓可以幾間打通成為一間）。l 隨項目檔次提升，入住客戶的品質將有所提升，未來可以成為分流傳統(tǒng)核心商務區(qū)客源的主要區(qū)域。6．產(chǎn)業(yè)園區(qū) 隨著產(chǎn)業(yè)結構和上海市工業(yè)布局的調整，作為上海市老工業(yè)基地的楊浦區(qū)，逐漸成為都市產(chǎn)業(yè)的集聚地，目前楊浦區(qū)域內共有18家都市產(chǎn)業(yè)園，其中有6家被市政府授予“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的稱號。此外，大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是原紡織局各下屬集團利用其倒閉的紡織類廠房改造而成。 產(chǎn)業(yè)園主要分布的路段：軍工路、平?jīng)雎?、長陽路、楊樹浦路、四平路。l 開發(fā)模式 18家都市產(chǎn)業(yè)園中，有1家是政府主導開發(fā)的；有11家是原有企業(yè)自主開發(fā)，其中多數(shù)為紡織局下屬單位；有6家是由開發(fā)商整租或收購以后自主開發(fā)的。l 租金情況 楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格主要集中在12元/平米/天。租金水平處于中心城區(qū)的低位。 四平路沿線產(chǎn)業(yè)園高層商務辦公樓居多，租金均價也最高，而作為楊浦區(qū)主要干道的長陽路和楊樹浦路。由于大部分產(chǎn)業(yè)園都是原先舊廠房改造而成，所以租金有一定的優(yōu)勢。l 本項目附近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)City concept 創(chuàng)意園區(qū)： 位于隆昌路619號，由榮廣集團下屬上海睿置投資管理有限公司打造的一個大型專業(yè)主題園區(qū)?？偨ㄖ娣e預計達到17萬平方米，分四期開發(fā)。一期2011年開盤，預計租金均價1元/平米/天，上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園：園區(qū)位于楊浦區(qū)交通主干平?jīng)雎?055號，建筑面積為12500平方米。項目是在市、區(qū)政府的主導開發(fā)下創(chuàng)建的一個聚集創(chuàng)意、設計、研發(fā)，融國際化、多元化、行業(yè)化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新園區(qū)。，每間辦公室的面積從70多平方米到160多平方米不等，可供客戶自主選擇。復旦軟件園：復旦軟件園新園區(qū)位于楊浦區(qū)長陽路以北、隆昌路以東、內江路以西。園區(qū)集計算機軟硬件研發(fā)、成果孵化、產(chǎn)業(yè)化、風險投資與管理功能于一體兼具軟件人才培訓和學術交流的高校科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)內設有專門的管理服務機構及功能完善的信息交換平臺，為入駐企業(yè)在企業(yè)注冊、優(yōu)惠政策的享受和網(wǎng)絡業(yè)務的需求諸多方面提供優(yōu)質的服務。園區(qū)總建筑面積12萬平方米。上海電力國家大學科技園：上海電力學院國家大學科技園位于上海市長陽路2588