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正文內(nèi)容

龍光寶安項(xiàng)目營銷推廣執(zhí)行報(bào)告情況(編輯修改稿)

2024-08-29 22:49 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 封頂(預(yù)售證);園林部分展示;部分架空層展示;主入口電梯開通;裙樓臨售樓處下外墻。持銷期二期發(fā)售期內(nèi)部認(rèn)籌期春交會尾盤期二期發(fā)售期熱銷期公開發(fā)售期內(nèi)部咨詢期04..樣板房展示;看樓通道完畢;外墻部分展現(xiàn);園林全部展示;“前庭后院”樣板房竣工驗(yàn)收;空中行宮樣板房展示;新看樓通道;第二部分 分階段推廣策略一、 內(nèi)部認(rèn)籌期(一) 時(shí)間:(二) 銷售推廣目標(biāo):216。 通過有目的前期醞釀和宣傳工作,使本項(xiàng)目在市場成為討論的焦點(diǎn),引起廣泛的關(guān)注,初步樹立項(xiàng)目“中心領(lǐng)地豪門廊院”形象,提高項(xiàng)目及龍光地產(chǎn)的知名度。216。 聚集人氣,為掀起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。216。 利用周邊競爭樓盤宣傳之勢,通過項(xiàng)目“廊院式”住宅樣板展示,搶奪競爭對手客戶,使本項(xiàng)目達(dá)到一定數(shù)量的VIP卡誠意認(rèn)購,實(shí)現(xiàn)開盤即可達(dá)到一定銷售率的目標(biāo)。(三) 推廣突破點(diǎn)216。 國際級創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng)——讓“廊院式住宅”獲得一個(gè)國際級創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng),如參加有建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎(jiǎng)”評選,配合參選對建筑和項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模炒作;備注:“世界建筑獎(jiǎng)”是年輕的國際建筑獎(jiǎng)項(xiàng),由英國的《世界建筑》雜志主辦。該獎(jiǎng)項(xiàng)要求由世界級別建筑大師推薦,2002年兩座位于北京的建筑作品——興濤展示和接待中心、北京德國學(xué)校入圍2002年“世界建筑獎(jiǎng)”。其中,興濤展示和接待中心由中國建筑設(shè)計(jì)研究院青年建筑師李興鋼設(shè)計(jì),而德國學(xué)校則由德國的gmp建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)。參加程序: 首先與英國《世界建筑》雜志取得聯(lián)系; 由柏濤公司在澳大利亞墨爾本本部找到一名世界級建筑大師,以該建筑大師名義將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案保送參選;(四) 造勢安排及促銷手段216。 參加2004秋季房地產(chǎn)交易會,借助“秋交會——國慶節(jié)”契機(jī)入市;216。 龍光地產(chǎn)逐鹿深圳戰(zhàn)略發(fā)展新聞發(fā)布會:“項(xiàng)目名+檔次定位+寶安全新生活方式(廊院生活)” 通過媒體訪問發(fā)展商的最高決策者,最后以新聞的形式投放(不是新聞繕稿,而是在新聞版上投放,最終落實(shí)需要與媒體具體討論),談?wù)摪l(fā)展商的開發(fā)理念、本項(xiàng)目的特色及所倡導(dǎo)的生活方式,以此推廣發(fā)展商的品牌,和項(xiàng)目的形象;216。 樣板房設(shè)計(jì):聘請國際知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì),將項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行最大限度展示;216。 讓“廊院式住宅”獲得一個(gè)國際級創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng),如參加有建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎(jiǎng)”評選(或者參加“世界建筑獎(jiǎng)”),配合參選對建筑和項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模炒作。216。 VIP認(rèn)籌登記,與秋交會同步進(jìn)行;認(rèn)籌方式:一般樓盤的VIP卡認(rèn)籌,客戶獲得VIP卡,實(shí)際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權(quán),具體的預(yù)選房號須到解籌日進(jìn)行公開選房,一般采取按照排隊(duì)或抽簽順序選房。根據(jù)我司對于豪宅客戶的把握,這部分客戶一般較有身份,對排隊(duì)選房有抵制情緒;從我司寶安代理樓盤“融景園”銷售現(xiàn)場也得到同樣的反饋。在豪宅樓盤的銷售過程中,認(rèn)籌通常采用的是一種可以提前“預(yù)定房號”的形式,訂金也比普通樓盤的訂金高。因此,建議本項(xiàng)目認(rèn)籌采取“預(yù)定房號”的認(rèn)籌登記形式。VIP卡的運(yùn)作形式:在項(xiàng)目正式開盤前,為了積累更多的誠意認(rèn)購客戶,采用VIP貴賓認(rèn)購的推廣形式,所有前期誠意認(rèn)購的客戶,都必須繳獲10000元的誠意認(rèn)購金,作為預(yù)定房號的誠意金;獲得VIP卡的客戶同時(shí)可以獲得發(fā)展商提供的一定折扣的購房優(yōu)惠,比如所有誠意認(rèn)購的客戶,均可以獲得總樓價(jià)5%的優(yōu)惠,而誠意認(rèn)購的VIP卡購買金額,將會自動轉(zhuǎn)為樓價(jià)(或訂金)的一部分,并且可以享受VIP金卡的優(yōu)惠及服務(wù);(五) 前期形象宣傳 異形戶外廣告牌——吸引市場關(guān)注深圳后海樓盤“漾日灣畔”在動工前2年左右的時(shí)間就做了一個(gè)如上圖(左)的異型風(fēng)車戶外廣告,吸引了所有經(jīng)過過往行人的關(guān)注。本項(xiàng)目可以借鑒其“異型戶外廣告”形式,起到事半功倍的前期宣傳效果。 電視劇場冠名——如深視“劇場”;購買深視“龍光劇場”冠名權(quán)(或者寶安有線電視翡翠臺“龍光”轉(zhuǎn)動游標(biāo)廣告),在前期迅速提高樓盤知名度,為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎(chǔ)。 打造教育地產(chǎn)教育地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場屢試不爽,從桃源居到嘉寶田花園,教育與地產(chǎn)結(jié)盟所展示的效果超乎想像,甚至可以使一個(gè)即將死亡的項(xiàng)目重新煥發(fā)活力,甚至許多項(xiàng)目只要與教育搭邊即使用教育地產(chǎn)概念以促進(jìn)項(xiàng)目的良性銷售。緊鄰本項(xiàng)目地塊有一處市政規(guī)劃的教育用地,雖然本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置,全方位高端物業(yè)的打造足以使項(xiàng)目處于新中心區(qū)競爭樓盤的前列,但如果能實(shí)現(xiàn)與教育的結(jié)盟,無論是對增加項(xiàng)目片區(qū)競爭力還是提升項(xiàng)目綜合高端形象均有極大的益處。中原建議:216。 與政府協(xié)商:該地塊由龍光公司投資興建,用于建成本項(xiàng)目對口的附屬校區(qū)“龍光學(xué)校”,并尋求一家高素質(zhì)教育機(jī)構(gòu)(如寶安中學(xué)、華南師范等)合作建校,本項(xiàng)目業(yè)主子女享受公立學(xué)位待遇;216。 設(shè)立教育基金,鼓勵(lì)本案業(yè)主子女求學(xué),突出龍光地產(chǎn)對教育的重視。 公益形象大使公益活動的建議,中原的目的是使發(fā)展商以“善者人翁”的形象在寶安區(qū)深入民心,讓目標(biāo)客戶對發(fā)展商及樓盤的形象產(chǎn)生良好的印象,同時(shí)也將項(xiàng)目的品牌在該區(qū)深化,擴(kuò)大知名度。216。 發(fā)展商贊助市政,或是與市政合作。如更換片區(qū)的所有垃圾筒,注明由龍光地產(chǎn)贊助;216。 贊助西部山區(qū)失學(xué)兒童基金,并通過宣傳,以強(qiáng)化發(fā)展商“善者人翁”的形象,同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴而大度的形象;(六) 媒體推廣計(jì)劃:(見附表)(七) 現(xiàn)場包裝 地盤形象包裝1) 圍墻:216。 圍墻的造型:墻面采用層次分明、富有韻律感之墻柱交替的形式,擺脫傳統(tǒng)的方方塊塊的形狀,柱子上建議進(jìn)行藝術(shù)處理,墻面以突出物業(yè)形象為主,并注意在LOGO以及物業(yè)名稱字體形式上的設(shè)計(jì)突位(可考慮利用浮雕造型),亮出一道別具一格的風(fēng)景線,以達(dá)到搶奪過往人流眼球的目的。216。 圍墻上所包含的信息內(nèi)容:建筑物的名稱與LOGO+電話號碼+定位語216。 注意加強(qiáng)圍墻的夜間燈光效果。2) 建筑主體包裝主體工程進(jìn)行到10層左右時(shí),建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅,“龍光”、“電話號碼”、“主廣告語”;彩色印制,主要突出樓盤名稱及宣傳口號。同時(shí),建議以霓虹燈的形式在項(xiàng)目腳手架上制作樓盤名稱,以增強(qiáng)夜間的視覺效果,進(jìn)行全天候宣傳。3) 導(dǎo)視系統(tǒng)包裝216。 燈桿旗:在樓盤附近的創(chuàng)業(yè)路、新城大道、新湖路段的路兩側(cè)做上燈桿旗,既可為客戶進(jìn)入現(xiàn)場作指引,又可在客戶進(jìn)入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛,帶動客戶情緒。216。 指示牌:在裕安路、創(chuàng)業(yè)一路、新湖路段上幾個(gè)主要的拐角處豎立指示牌,引導(dǎo)客戶。指示牌高約3M左右,上面標(biāo)注樓盤名稱及方向指示,并在箭頭上注明距離,如300M、100M、50M等。 售樓處包裝根據(jù)本項(xiàng)目的推廣策略,樓盤的整體形象包裝亦圍推廣主題展開,即包裝上以“中心領(lǐng)地豪門廊院”為重心,因此可考慮將售樓處布置為一個(gè)室內(nèi)的“廊院”,讓客戶在售樓部就可以提前體驗(yàn)廊院生活的別具風(fēng)情;售樓處與樣板房一起,共同建立小區(qū)“豪門廊院”形象。1) 售樓處選址建議:選址考慮因素“臨街(保證人流)、主干道(易于行人及車輛看到,保證人流)、展示面廣、小型廣場(活動用地及停車、方便看樓路線組織)”。綜合考慮上述因素,建議售樓部設(shè)在項(xiàng)目臨新湖路商場內(nèi)偏東部分位置。2) 售樓處功能分區(qū)建議216。 接待區(qū):為銷售人員接待客戶的第一站,一般設(shè)在售樓處顯眼的地方,接待區(qū)擺放可供8位銷售人員坐的接待臺,并設(shè)3部以上的熱線電話及傳真機(jī)(在銷售時(shí)核對銷控)。216。 展示區(qū):擺放展板及模型的區(qū)域,是樓盤信息的展現(xiàn)場所,應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。216。 洽談區(qū):銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方,由于客戶普遍存在“羊群效應(yīng)”,應(yīng)適當(dāng)?shù)貐^(qū)隔開各組客戶,建議在洽談區(qū)擺放78張洽談桌,每桌可容納34人為宜。216。 休閑區(qū):項(xiàng)目定位為高端產(chǎn)品,來此購房的客戶亦為有身份人士,因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域,展示本案情調(diào)及對客戶的細(xì)微關(guān)懷。3) 售樓處裝修建議:根據(jù) “寶安中心區(qū)純高檔住宅”、 “廊院式住宅”的項(xiàng)目定位,“中心領(lǐng)地豪門廊院”的推廣主題,建議本項(xiàng)目售樓處裝修能體現(xiàn)物業(yè)“尊貴、現(xiàn)代、健康”,同時(shí)融合廊院式生活的元素。 樣板房包裝1) 板房選址建議:一期推出產(chǎn)品主要為“廊院式住宅”,結(jié)合“廊院式”住宅產(chǎn)品情況、售樓處位置、看樓路線
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