【文章內(nèi)容簡介】 ，并通過 “ 深圳市一手房網(wǎng)上 銷售系統(tǒng) ” 下載 ， “ 認購書 ” 簽訂之后，不得隨意變更或解除；216。 商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部 即時上網(wǎng)公開銷售 ， “ 深圳市國土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng) ” 中待售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得無故拒售 ；216。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取 “ 提前登記、集中開盤、分期銷售 ” 的售房模式 ；216。 嚴禁 “ 炒房樓花 ” 行為 ，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房。11月 11日發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》項目名稱 開盤時間 開盤套數(shù) 開盤當天銷售率 開盤實現(xiàn)均價潛龍華城 2023年 4月 510套 30% 4500萬科第五園一期 2023年 7月 346套 % 5300萬科第五園二期 2023年 9月 600套 95% 5500美麗 AAA 2023年 6月 431套 % 5560 錦繡江南四期 2023年 6月 400套 60% 5000 世紀春城三期 2023年 10月 279套 70% 4800城市明珠 2023年 2月 400套 100% 4200政策出臺之前的 2023年項目名稱 開盤時間 開盤套數(shù) 開盤當天銷售率 開盤實現(xiàn)均價淘金山 2023年 11月 24日 104套 38％ 11400御景東園 2023年 11月 19日 200套 29％ 9700中信高爾夫 2023年 11月 20日 29套 50％ 22023錦繡江南四期 6座 2023年 11月 80套 30％ 6100五米陽光 2023年 11月 26日 400余套 55%60% 5800新政出臺之前的 2023年是房價飛漲、銷售速度爆棚的一年；新政出臺之后，大部分樓盤在銷售速度上收到了一定的影響，但是價格上卻沒有太大的波動。而五米陽光選房當天火爆的場面也間接說明了政策的打壓是針對短線投資客戶而言的，對于長線投資以及自住的客戶影響相對較小。政策出臺之后的 2023年新政調(diào)控影響目前上門年齡相對較低；家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，以 2－ 3人為主；家庭月收入 500010000元居多。上門客戶以四季花城業(yè)主為主。春華四季園上門客戶情況上門客戶首次置業(yè)的比例占到了 47％，絕大部分客戶購房仍以自住為主。購房因素中，小區(qū)規(guī)模、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理是客戶比較看重的因素。春華四季園上門客戶情況上門客戶購房需求還是以經(jīng)濟型戶型和面積為主，一定程度上驗證了龍華購房的主力客戶和市場的主流戶型。春華四季園上門客戶情況中海月朗苑客戶情況p 開盤當天到場客戶以項目周邊、四季花城及龍華本地客戶為主，其中有部分客戶是第五園的未成交客戶。自住為主，也有一定的投資客，具體數(shù)據(jù)不祥。p 上門客戶基本為家庭為主，或孩子年齡較小、或二人家庭，為龍華市場的主流客戶。p 通過與客戶溝通及觀察，中海的上門客戶對價格比較敏感，有一定的維權(quán)意識，但會妥協(xié)。為了能買到房，學校 /配套等不足暫時可以忽略。龍華傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式：u驅(qū)動力：利用 價格梯度 對關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者實行 被動牽引 ；u產(chǎn)品：采用 經(jīng)濟型的中低端產(chǎn)品 滿足市區(qū)低收入階層的基本 生理需求 ；u結(jié)果：討好 單一階層 聚集形成 大盤聚居效應(yīng) ，但相應(yīng)的 配套不足，形成 “臥城式 ”的 “通勤社區(qū) ”客戶置業(yè)龍華驅(qū)動因素一以世紀春城、錦繡江南為代表的低密度大盤世紀春城 4期14萬平米 /r=價格：預(yù)計在 5500左右產(chǎn)品： 23房為主（主流面積區(qū)間）戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比2房 2廳 1衛(wèi) 562 ％2房 2廳 2衛(wèi)（ mini別苑） 202 ％3房 2廳 2衛(wèi)（小 3房） 264 20％3房 2廳 2衛(wèi)（大 3房） 292 ％合計 1320 100％龍華關(guān)口資源大盤開發(fā)模式：u驅(qū)動力：利用 景觀資源 對關(guān)內(nèi)多次置業(yè)者實行 主動牽引 ；u產(chǎn)品：采用 舒適型的中高端產(chǎn)品 滿足市區(qū)高收入階層的 生活享受需求 ；u結(jié)果： 自然景觀的稀缺 吸引，但周邊環(huán)境 及 道路規(guī)劃 影響較大客戶置業(yè)龍華驅(qū)動因素二以圣莫麗斯、星河丹堤為代表的關(guān)口資源大盤星河丹堤36萬平米 /r=價格：預(yù)計在 2萬左右產(chǎn)品： TH270290、別墅 400（一期產(chǎn)品）戶型 面積區(qū)間 套數(shù)TH 270－ 290 200別墅 400 7客戶置業(yè)龍華驅(qū)動因素三 金地梅隆鎮(zhèn)將打破龍華大盤的傳統(tǒng)形象，開辟白領(lǐng)社區(qū)升級模式金地梅隴鎮(zhèn)建筑的新空間： Cool的城市外立面新產(chǎn)品主義：建筑元素的極端表達目標客戶特征： 7080一族目標客戶標簽：精神貴族物業(yè)：商業(yè)住宅互動，打造社區(qū)感升級模式：u驅(qū)動力：利用 品質(zhì)、社區(qū)感 對多元客戶實行 主動牽引 ；u產(chǎn)品：采用 多元化 /多風格產(chǎn)品 滿足客戶對 品質(zhì)居住需求 的追求；u結(jié)果：形成 社區(qū)效應(yīng) ，城市、居住元素混合開發(fā)主體 市內(nèi)品牌開發(fā)商 +龍華本土實力開發(fā)商產(chǎn)品216。傳統(tǒng)經(jīng)濟型主力 3房；216。低密度產(chǎn)品：別墅、洋房、 TH；216。城市豪宅：高層大面積產(chǎn)品新客戶216。高級管理人員和高薪的技術(shù)人員：高級管理人員和高薪的技術(shù)人員： 主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動216。關(guān)內(nèi)高端客戶：關(guān)內(nèi)高端客戶： 近關(guān)口的資源大盤及萬科系列對他們較有吸引力216。關(guān)內(nèi)投資客戶：關(guān)內(nèi)投資客戶： 地鐵沿線物業(yè)投資客、城市主干道沿線投資客、小戶型物業(yè)投資客216。更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層：更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層： 基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山216。周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層：周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層： 工作緣、親緣216。商務(wù)、商旅客戶：商務(wù)、商旅客戶： 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對高級公寓、公寓式辦公有較大需求隨著客戶的多元化，未來 12年內(nèi)龍華市場開發(fā)模式也將趨于多樣化世聯(lián)后續(xù)階段的重點工作p 致力于客戶的深入研究和分析 —— 依托于目前在龍華已有項目、對 現(xiàn)有龍華客戶的了解和分析，研究 新政變化下客戶購房心態(tài)、購房 需求、家庭結(jié)構(gòu)的變化。p 為金地整合 “金地系 ”客戶，擴大金地客戶的客戶圈層，從單純的 “高 級灰 ”擴展到 “城市白領(lǐng)階層 ”。 項目賣點整合思路說明： 在深入分析項目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項目所能提供的一切生活與追求均來源于規(guī)劃和建筑的 “ 超脫 ” ：因此賣點整合的主線是 “ 建筑，建造我們的生活 ” 。前言 一個地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。 丘吉爾曾說 “We shape our building ； thereafter they shape us。 我們做建筑，建筑又重新造就我們 。一、欲望都市里的長跑者 （居住在城市中） —— 規(guī)劃及建筑二、有故事的房子，有我的故事 （居住在風景的城市中） —— 園林三、都市速溶史 （居住在街區(qū)中） —— 商業(yè)街四、快速城市化的龍華 —— 區(qū)域規(guī)劃五、創(chuàng)意的居住，更愉悅的生活 —— 節(jié)能設(shè)計、創(chuàng)意會所六、品牌塑造優(yōu)質(zhì)生活 —— 發(fā)展商和物管2023，相聚在梅隴鎮(zhèn)！2023，生活在梅隴鎮(zhèn)！2023，做城市未來的代言人！在梅隴鎮(zhèn)，收入不是判定是不是梅隴鎮(zhèn)人的標準，什么高級灰、中產(chǎn)、準中產(chǎn) ……在梅隴鎮(zhèn)，判定你是不是梅隴鎮(zhèn)人的標準是是否 熱愛生活 ，是否熱愛豐富多姿的 都市生活 ，是否有太多的欲望要在都市中實現(xiàn)。在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚 DIY，一切都掌握在自己的手中， DIY也可創(chuàng)造無限的可能； 年輕并 UP著 ，我們年輕、有活力、有激情、無成見，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過自身的努力達到更高的層面，也積極的愿意通過各種途徑充電提高。對于未來競爭的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠 贏在起跑線 上。在梅隴鎮(zhèn)，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往 偶然性帶來的隨意和驚喜 。對于日復(fù)一日的生活， 創(chuàng)意 是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過創(chuàng)意，生活可以過的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。我們同樣相信 探索是一種生產(chǎn)力 ，作為非有產(chǎn)階級的年輕人，探索玩玩能夠開辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來的探索精神。這是對未知的好奇和對美好結(jié)果的預(yù)期。 梅隴鎮(zhèn)提供了探索的空間和可能 。擁有比夢想更重要，生活中體驗輕度放縱的快樂。未來是美好的，但追求美好未來的過程是漫長而艱辛的，因此在向往美好前景的時候，希望現(xiàn)在也過得不要那么匆忙，那么累，能及時享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。梅隴鎮(zhèn)倡導(dǎo)一種 把握現(xiàn)在 的生活理念， 活在當下 ， 活在進行中 。我們要主動 選擇生活 ， 而不被生活選擇 。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。梅隴鎮(zhèn)提供豐富的可選擇性，滿足客戶對選擇的欲望，讓他們能夠主動把控更多的東西。家是我的忘城。在梅隴鎮(zhèn)，家不僅僅是睡覺的地方，而是一個避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。具有 強烈歸屬感的社區(qū) 也會形成一種標簽感，給客戶帶來強烈的生活狀態(tài)和身份的認知，這也是客戶所希望的。愛生活從愛自己開始 。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點兒身不由己。其實我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個方面對自己更好一點。我是城市未來的代言人，我住梅隴鎮(zhèn)；我們是城市力量階層，我們住梅隴鎮(zhèn)。本報告解決的問題概念整合 3尋找價值信息（ FAB分析）F（ Features/fact） : 項目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（ Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益 /價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值A(chǔ)B 找到項目的價值消費者：他們買什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個性立面大盤商業(yè)風情品牌開發(fā)商二線拓展區(qū)現(xiàn)代感會所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期商業(yè)風情品牌開發(fā)商知名物管獨特的社區(qū)文化精神品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū)—— 成就生活樂趣找到項目的價值開發(fā)商 /營銷人：我們做什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）分期開發(fā)主流市場項目操作空間大市場參與人投入度高—— 成就市場樂趣（ Market Visionaries）我們就此看到了交易雙方的一致性： EnjoyC 營銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習慣了說教，習慣了牽引，習慣了強勢： “ 明天我們住在哪里？ ” ， “ 到東部去 ” ， “ 灣區(qū)物業(yè) ” 。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個說法，或者賦予一些意義。作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來的消費者，如果你忽略他們，我們的房子就會被 PK掉。接近消費者真實的生活狀態(tài)， 與消費者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此提出金地梅隴鎮(zhèn)的價值觀 ——Enjoy Yourself /喜歡