【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，并通過(guò) “ 深圳市一手房網(wǎng)上 銷售系統(tǒng) ” 下載 ， “ 認(rèn)購(gòu)書 ” 簽訂之后，不得隨意變更或解除；216。 商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部 即時(shí)上網(wǎng)公開(kāi)銷售 ， “ 深圳市國(guó)土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng) ” 中待售房源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 不得無(wú)故拒售 ；216。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 不得采取 “ 提前登記、集中開(kāi)盤、分期銷售 ” 的售房模式 ；216。 嚴(yán)禁 “ 炒房樓花 ” 行為 ，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房。11月 11日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 開(kāi)盤套數(shù) 開(kāi)盤當(dāng)天銷售率 開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)均價(jià)潛龍華城 2023年 4月 510套 30% 4500萬(wàn)科第五園一期 2023年 7月 346套 % 5300萬(wàn)科第五園二期 2023年 9月 600套 95% 5500美麗 AAA 2023年 6月 431套 % 5560 錦繡江南四期 2023年 6月 400套 60% 5000 世紀(jì)春城三期 2023年 10月 279套 70% 4800城市明珠 2023年 2月 400套 100% 4200政策出臺(tái)之前的 2023年項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤時(shí)間 開(kāi)盤套數(shù) 開(kāi)盤當(dāng)天銷售率 開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)均價(jià)淘金山 2023年 11月 24日 104套 38％ 11400御景東園 2023年 11月 19日 200套 29％ 9700中信高爾夫 2023年 11月 20日 29套 50％ 22023錦繡江南四期 6座 2023年 11月 80套 30％ 6100五米陽(yáng)光 2023年 11月 26日 400余套 55%60% 5800新政出臺(tái)之前的 2023年是房?jī)r(jià)飛漲、銷售速度爆棚的一年；新政出臺(tái)之后，大部分樓盤在銷售速度上收到了一定的影響，但是價(jià)格上卻沒(méi)有太大的波動(dòng)。而五米陽(yáng)光選房當(dāng)天火爆的場(chǎng)面也間接說(shuō)明了政策的打壓是針對(duì)短線投資客戶而言的，對(duì)于長(zhǎng)線投資以及自住的客戶影響相對(duì)較小。政策出臺(tái)之后的 2023年新政調(diào)控影響目前上門年齡相對(duì)較低；家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，以 2－ 3人為主；家庭月收入 500010000元居多。上門客戶以四季花城業(yè)主為主。春華四季園上門客戶情況上門客戶首次置業(yè)的比例占到了 47％，絕大部分客戶購(gòu)房仍以自住為主。購(gòu)房因素中，小區(qū)規(guī)模、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理是客戶比較看重的因素。春華四季園上門客戶情況上門客戶購(gòu)房需求還是以經(jīng)濟(jì)型戶型和面積為主，一定程度上驗(yàn)證了龍華購(gòu)房的主力客戶和市場(chǎng)的主流戶型。春華四季園上門客戶情況中海月朗苑客戶情況p 開(kāi)盤當(dāng)天到場(chǎng)客戶以項(xiàng)目周邊、四季花城及龍華本地客戶為主，其中有部分客戶是第五園的未成交客戶。自住為主，也有一定的投資客，具體數(shù)據(jù)不祥。p 上門客戶基本為家庭為主，或孩子年齡較小、或二人家庭，為龍華市場(chǎng)的主流客戶。p 通過(guò)與客戶溝通及觀察，中海的上門客戶對(duì)價(jià)格比較敏感，有一定的維權(quán)意識(shí)，但會(huì)妥協(xié)。為了能買到房，學(xué)校 /配套等不足暫時(shí)可以忽略。龍華傳統(tǒng)大盤開(kāi)發(fā)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用 價(jià)格梯度 對(duì)關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者實(shí)行 被動(dòng)牽引 ；u產(chǎn)品：采用 經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品 滿足市區(qū)低收入階層的基本 生理需求 ；u結(jié)果：討好 單一階層 聚集形成 大盤聚居效應(yīng) ，但相應(yīng)的 配套不足，形成 “臥城式 ”的 “通勤社區(qū) ”客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素一以世紀(jì)春城、錦繡江南為代表的低密度大盤世紀(jì)春城 4期14萬(wàn)平米 /r=價(jià)格：預(yù)計(jì)在 5500左右產(chǎn)品： 23房為主（主流面積區(qū)間）戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比2房 2廳 1衛(wèi) 562 ％2房 2廳 2衛(wèi)（ mini別苑） 202 ％3房 2廳 2衛(wèi)（小 3房） 264 20％3房 2廳 2衛(wèi)（大 3房） 292 ％合計(jì) 1320 100％龍華關(guān)口資源大盤開(kāi)發(fā)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用 景觀資源 對(duì)關(guān)內(nèi)多次置業(yè)者實(shí)行 主動(dòng)牽引 ；u產(chǎn)品：采用 舒適型的中高端產(chǎn)品 滿足市區(qū)高收入階層的 生活享受需求 ；u結(jié)果： 自然景觀的稀缺 吸引，但周邊環(huán)境 及 道路規(guī)劃 影響較大客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素二以圣莫麗斯、星河丹堤為代表的關(guān)口資源大盤星河丹堤36萬(wàn)平米 /r=價(jià)格：預(yù)計(jì)在 2萬(wàn)左右產(chǎn)品： TH270290、別墅 400（一期產(chǎn)品）戶型 面積區(qū)間 套數(shù)TH 270－ 290 200別墅 400 7客戶置業(yè)龍華驅(qū)動(dòng)因素三 金地梅隆鎮(zhèn)將打破龍華大盤的傳統(tǒng)形象，開(kāi)辟白領(lǐng)社區(qū)升級(jí)模式金地梅隴鎮(zhèn)建筑的新空間： Cool的城市外立面新產(chǎn)品主義：建筑元素的極端表達(dá)目標(biāo)客戶特征： 7080一族目標(biāo)客戶標(biāo)簽：精神貴族物業(yè)：商業(yè)住宅互動(dòng)，打造社區(qū)感升級(jí)模式：u驅(qū)動(dòng)力：利用 品質(zhì)、社區(qū)感 對(duì)多元客戶實(shí)行 主動(dòng)牽引 ；u產(chǎn)品：采用 多元化 /多風(fēng)格產(chǎn)品 滿足客戶對(duì) 品質(zhì)居住需求 的追求；u結(jié)果：形成 社區(qū)效應(yīng) ，城市、居住元素混合開(kāi)發(fā)主體 市內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商 +龍華本土實(shí)力開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品216。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力 3房；216。低密度產(chǎn)品：別墅、洋房、 TH；216。城市豪宅：高層大面積產(chǎn)品新客戶216。高級(jí)管理人員和高薪的技術(shù)人員：高級(jí)管理人員和高薪的技術(shù)人員： 主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動(dòng)216。關(guān)內(nèi)高端客戶：關(guān)內(nèi)高端客戶： 近關(guān)口的資源大盤及萬(wàn)科系列對(duì)他們較有吸引力216。關(guān)內(nèi)投資客戶：關(guān)內(nèi)投資客戶： 地鐵沿線物業(yè)投資客、城市主干道沿線投資客、小戶型物業(yè)投資客216。更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層：更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層： 基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山216。周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層：周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層： 工作緣、親緣216。商務(wù)、商旅客戶：商務(wù)、商旅客戶： 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國(guó)，主要是珠三角和香港客戶；對(duì)高級(jí)公寓、公寓式辦公有較大需求隨著客戶的多元化，未來(lái) 12年內(nèi)龍華市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式也將趨于多樣化世聯(lián)后續(xù)階段的重點(diǎn)工作p 致力于客戶的深入研究和分析 —— 依托于目前在龍華已有項(xiàng)目、對(duì) 現(xiàn)有龍華客戶的了解和分析，研究 新政變化下客戶購(gòu)房心態(tài)、購(gòu)房 需求、家庭結(jié)構(gòu)的變化。p 為金地整合 “金地系 ”客戶，擴(kuò)大金地客戶的客戶圈層，從單純的 “高 級(jí)灰 ”擴(kuò)展到 “城市白領(lǐng)階層 ”。 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合思路說(shuō)明： 在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所能提供的一切生活與追求均來(lái)源于規(guī)劃和建筑的 “ 超脫 ” ：因此賣點(diǎn)整合的主線是 “ 建筑，建造我們的生活 ” 。前言 一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個(gè)地塊上未來(lái)將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。 丘吉爾曾說(shuō) “We shape our building ； thereafter they shape us。 我們做建筑，建筑又重新造就我們 。一、欲望都市里的長(zhǎng)跑者 （居住在城市中） —— 規(guī)劃及建筑二、有故事的房子，有我的故事 （居住在風(fēng)景的城市中） —— 園林三、都市速溶史 （居住在街區(qū)中） —— 商業(yè)街四、快速城市化的龍華 —— 區(qū)域規(guī)劃五、創(chuàng)意的居住，更愉悅的生活 —— 節(jié)能設(shè)計(jì)、創(chuàng)意會(huì)所六、品牌塑造優(yōu)質(zhì)生活 —— 發(fā)展商和物管2023，相聚在梅隴鎮(zhèn)！2023，生活在梅隴鎮(zhèn)！2023，做城市未來(lái)的代言人！在梅隴鎮(zhèn)，收入不是判定是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級(jí)灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn) ……在梅隴鎮(zhèn)，判定你是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)是是否 熱愛(ài)生活 ，是否熱愛(ài)豐富多姿的 都市生活 ，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴(kuò)大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚 DIY，一切都掌握在自己的手中， DIY也可創(chuàng)造無(wú)限的可能； 年輕并 UP著 ，我們年輕、有活力、有激情、無(wú)成見(jiàn)，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過(guò)自身的努力達(dá)到更高的層面，也積極的愿意通過(guò)各種途徑充電提高。對(duì)于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠 贏在起跑線 上。在梅隴鎮(zhèn)，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來(lái)各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往 偶然性帶來(lái)的隨意和驚喜 。對(duì)于日復(fù)一日的生活， 創(chuàng)意 是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過(guò)創(chuàng)意，生活可以過(guò)的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。我們同樣相信 探索是一種生產(chǎn)力 ，作為非有產(chǎn)階級(jí)的年輕人，探索玩玩能夠開(kāi)辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來(lái)的探索精神。這是對(duì)未知的好奇和對(duì)美好結(jié)果的預(yù)期。 梅隴鎮(zhèn)提供了探索的空間和可能 。擁有比夢(mèng)想更重要，生活中體驗(yàn)輕度放縱的快樂(lè)。未來(lái)是美好的，但追求美好未來(lái)的過(guò)程是漫長(zhǎng)而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過(guò)得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。梅隴鎮(zhèn)倡導(dǎo)一種 把握現(xiàn)在 的生活理念， 活在當(dāng)下 ， 活在進(jìn)行中 。我們要主動(dòng) 選擇生活 ， 而不被生活選擇 。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。梅隴鎮(zhèn)提供豐富的可選擇性，滿足客戶對(duì)選擇的欲望，讓他們能夠主動(dòng)把控更多的東西。家是我的忘城。在梅隴鎮(zhèn)，家不僅僅是睡覺(jué)的地方，而是一個(gè)避開(kāi)外界干擾的安樂(lè)窩，家庭的歸屬感也很重要。具有 強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū) 也會(huì)形成一種標(biāo)簽感，給客戶帶來(lái)強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。愛(ài)生活從愛(ài)自己開(kāi)始 。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問(wèn)題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。其實(shí)我們心中是自己為中心的，比誰(shuí)都更關(guān)心自己，希望從各個(gè)方面對(duì)自己更好一點(diǎn)。我是城市未來(lái)的代言人，我住梅隴鎮(zhèn)；我們是城市力量階層，我們住梅隴鎮(zhèn)。本報(bào)告解決的問(wèn)題概念整合 3尋找價(jià)值信息（ FAB分析）F（ Features/fact） : 項(xiàng)目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（ Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益 /價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值A(chǔ)B 找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性立面大盤商業(yè)風(fēng)情品牌開(kāi)發(fā)商二線拓展區(qū)現(xiàn)代感會(huì)所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期商業(yè)風(fēng)情品牌開(kāi)發(fā)商知名物管獨(dú)特的社區(qū)文化精神品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū)—— 成就生活樂(lè)趣找到項(xiàng)目的價(jià)值開(kāi)發(fā)商 /營(yíng)銷人：我們做什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）分期開(kāi)發(fā)主流市場(chǎng)項(xiàng)目操作空間大市場(chǎng)參與人投入度高—— 成就市場(chǎng)樂(lè)趣（ Market Visionaries）我們就此看到了交易雙方的一致性： EnjoyC 營(yíng)銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習(xí)慣了說(shuō)教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢(shì)： “ 明天我們住在哪里？ ” ， “ 到東部去 ” ， “ 灣區(qū)物業(yè) ” 。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說(shuō)法，或者賦予一些意義。作為營(yíng)銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來(lái)的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就會(huì)被 PK掉。接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)， 與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此提出金地梅隴鎮(zhèn)的價(jià)值觀 ——Enjoy Yourself /喜歡