【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?寶荷路直接連通深惠路、龍翔大道，水官高速、深汕路、惠鹽路等 8條主干道開啟半小時(shí)便利生活圈 ?沙荷路即將建成通車縮短本案至羅湖 10分鐘路程。20分鐘打造羅湖龍崗無(wú)縫連接生活圈 ?地鐵 3號(hào)線全線通車， 14號(hào)線規(guī)劃建設(shè)中暢通深圳軌道交通 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 配套價(jià)值 距離中心約 ， 10分鐘內(nèi)全面享城市中心配套。 ?三級(jí)甲等寶荷醫(yī)院 ?九年制教育學(xué)校 ?巒山谷 3萬(wàn)平米社區(qū)商業(yè) ?高爾夫、植物園、登山道 …… 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 產(chǎn)品力價(jià)值 純 89平米高附加值復(fù)式產(chǎn)品 (贈(zèng)送率高達(dá) 40%60%)， 一本證，居家四房，純粹社區(qū)。 面寬要求較大， 核心筒利用率低，必須與其他戶型混合搭配 不能朝北向布臵 不能大比例布臵這類戶型 第一代 89平米復(fù)式 升級(jí)版本 第二代 89平米復(fù)式 空間自由布臵、南北通透、雙向采光大面寬設(shè)計(jì)，舒適度高， 兩層通高客廳，擴(kuò)展性強(qiáng)，體現(xiàn)自我個(gè)性與創(chuàng)意。 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 ? 非絕對(duì)城市中心，目前區(qū)域 城市化水平低、價(jià)值認(rèn)同弱 ? 亞資源，地塊周邊景觀優(yōu)于 地塊內(nèi)部直接可享景觀 ? 規(guī)劃指標(biāo)局限，中小規(guī)模高 容積率、產(chǎn)品運(yùn)作空間較小 ? 道路影響，主要為噪音、心 理影響 ? 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格成長(zhǎng)內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力 弱，區(qū)域市場(chǎng)本地客戶容量小 ? 集中放量，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 ? 高層價(jià)格天花板 ? 品牌競(jìng)爭(zhēng)度大 ? 客戶群區(qū)域抗性打破需時(shí)投入 優(yōu) 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 劣 勢(shì) 威 脅 優(yōu) 勢(shì) 機(jī) 會(huì) 構(gòu)筑項(xiàng)目核心價(jià)值： 【 中心價(jià)值爆發(fā) 】 大運(yùn)新城崛起龍城新中心； 【 資源唯一價(jià)值 】 本案片區(qū)為新中心唯一的生態(tài)景觀資源板塊； 【 產(chǎn)品力差異價(jià)值 】 對(duì)既有市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)的差異化升級(jí) 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 ? 占領(lǐng)龍崗新中心唯一資源型板塊、產(chǎn)品升級(jí)的指標(biāo)性樓盤? 競(jìng)爭(zhēng)資本 ? 城市中心生態(tài)板塊 ? + ? 產(chǎn)品力 ? 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 6 CHAPTER6 策略提出 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 ? 城市中心生態(tài)板塊 ? + ? 產(chǎn)品力 ? 策略提出 1 深圳經(jīng)過(guò) 30年的發(fā)展， 已經(jīng)進(jìn)入到了城市更新發(fā)展階段， 將來(lái)城市開發(fā)格局將以高開發(fā)強(qiáng)度、超高層住宅為主要趨勢(shì)。 城市三十年 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 歷史一再證明 在城市化浪潮中唯有生態(tài)資源型板塊 得以歷久彌新，百年不易 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 ? 城市中心生態(tài)板塊 ? 一直以來(lái)，位于城市中心兼享稀缺資源的板塊均被譽(yù)為 ? 福地 ? 。 正如：福田香蜜湖、羅湖銀湖（均緊鄰城市中心，得天獨(dú)厚自然資源。） 福田 CBD 香蜜湖 銀湖 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 本案處于馬巒山麓下，緊鄰龍崗中心城 CBD； 價(jià)值之于福田香蜜湖、羅湖銀湖。龍崗中心城?千金之區(qū)? 金地名峰 龍崗中心城 城市綠肺，城市中心生態(tài)板塊 隨著城市化浪潮發(fā)展，龍崗中心城居住密度越來(lái)越高； 馬巒山麓，距離中心區(qū)僅 3km。享城市自然山體，水庫(kù)，高爾夫配套。得天獨(dú)厚。 選擇臵業(yè)金地名峰， 正如以前瞻性的目光選擇香蜜湖。 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 如何理解本案所處于龍崗中心城?千金之區(qū)? —— ? 城市化浪潮?、?居住遷移?理論 ? 城市發(fā)展由中心向四周擴(kuò)散，城市發(fā)展中后期，中心必然外擴(kuò)，其次再形成多中心。在城市外擴(kuò)的過(guò)程中，距離城市中心最近的生態(tài)板塊將首先受益。 ? —— 城市化浪潮 ? 隨城市發(fā)展，必定沉淀出一批財(cái)富階層 ， 先于 選擇從 城市 中心轉(zhuǎn)移至 自然中心，轉(zhuǎn)移的也必定是由城市中心由近到遠(yuǎn)逐步輻射，輻射的范圍取決于城市財(cái)富積累的程度。 ? ? 最近的自然中心必將承接這批人群的到來(lái) ? —— 居住遷移 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 龍崗中心城發(fā)展的成熟度 決定本案?城市中心生態(tài)板塊?核心價(jià)值落地的可能 ?政府推動(dòng)下的造城運(yùn)動(dòng)（奠定城市化的基礎(chǔ)） —— 為什么橫崗沒有橫崗的香蜜湖 ?07年 — 11年，龍崗經(jīng)歷?大運(yùn)?時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)接踵而至。 ?由于前期缺乏供應(yīng)，客戶群體以龍城本地為主；關(guān)內(nèi)客戶看中價(jià)格洼地及?大運(yùn)?概念，逐年比例增加。 ?龍城本地客戶追求商品房，與城市關(guān)系，關(guān)內(nèi)客戶看中價(jià)格洼地（大部分為擠出人群）。人群決定生活配套、交通出行成為購(gòu)買重要考慮因素。 ?城市化浪潮 /居住遷移 ?福田香蜜湖從 2020年開始起步至今 10余年間，價(jià)值發(fā)生巨幅翻漲，也成為僅此唯一的香蜜湖居住區(qū)。 ?2020年仁恒、卓宏、金地、振業(yè)、中信聯(lián)手打造馬巒山?城市中心生態(tài)板塊?，重新定義區(qū)域可能。 ?未來(lái)價(jià)值遠(yuǎn)高于當(dāng)前價(jià)格 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 中心生態(tài)居住區(qū) 城市成熟度 中心性 稀缺性 政府推動(dòng)下的造城運(yùn)動(dòng) 房地產(chǎn)開放集中 配套、交通全面升級(jí) 橫崗就沒有 早期的龍崗中心城也沒有 距城市中心僅 3km 享全面的城市中心配套 資源稀缺： 5300公頃馬巒山公園、高爾夫、 8大水庫(kù)，最近湖景距您僅 350米，水景總體量達(dá) 180萬(wàn)平米。土地稀缺，開發(fā)量少。 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 區(qū)域價(jià)值重塑 —— 城市中心生態(tài)居住區(qū) 龍崗中心城的 “ 香蜜湖 ”“ 銀湖山 ” 你可以 享受到 在城市的中心，擁 抱自然的最尊貴方式 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 豎起來(lái)的第 2條深南大道 聚焦世界目標(biāo)的體育經(jīng)濟(jì)、高新產(chǎn)業(yè) 超百萬(wàn)平米的城市化開發(fā) 600億投入 今天你選擇 明天你就在城市 最具價(jià)值的土地上 中心區(qū)，不能再忽視的生態(tài)居住區(qū) 每個(gè)中心都有一個(gè)香蜜湖 在中心，尋找“香蜜湖” 區(qū)位演繹 源自： 海量資源免費(fèi)下載 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 ? 城市中心生態(tài)板塊 ? + ? 產(chǎn)品力 ? 策略提出 2 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 金地 〃 名峰 名仕系列 人本 人文風(fēng)格 人性功能 人情社區(qū) 產(chǎn)品主張 城市地標(biāo) 精工名家 優(yōu)雅禮遇 講究尊貴、大氣、精致、典雅 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 產(chǎn)品賣點(diǎn)： ?高附加值產(chǎn)品， 89㎡實(shí)現(xiàn)四房 2廳 3衛(wèi)，贈(zèng)送面積 3238平米 ?生活陽(yáng)臺(tái) ?2代復(fù)式南北通 ?2代復(fù)式兩代居功能 ?主臥套房開間 ?次臥能放 高贈(zèng)送附加值產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)； 89㎡復(fù)式使用面積 121127㎡（四房?jī)蓮d三衛(wèi)） 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 復(fù)式 —— 院落 吻合中國(guó)傳統(tǒng)居住文化，寧可食無(wú)肉不可居無(wú)竹 山居搭配庭院，尊貴、大氣、精致、典雅 讓每個(gè)人能有一片自己安逸的天地 閱讀大地、體驗(yàn)生活、聆聽故事 價(jià)值點(diǎn)轉(zhuǎn)化 轉(zhuǎn)化廣告語(yǔ)言 山居九藏院落 與金地香蜜山 ? 山居十二院 ? 嫁接 具有居住庭院的感覺 藏即隱， ? 古有隱者，小隱在山林，大隱于市朝 ? 九，含變化、豐富的意思 符合大氣尊貴典雅精致的人群對(duì)位 產(chǎn)品演繹 藏， 區(qū)位之藏 位于城市中心的世外桃源； 龍崗香蜜湖藏身于此 居羅湖十分鐘可享山居之樂 藏， 產(chǎn)品之藏 89平米復(fù)式實(shí)現(xiàn) 120140平米空間 小空間有大智慧 買平方得立方！ 藏， 心境之藏 陶淵明言 ? 問(wèn)君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏。 ? 在喧囂的鬧市中為何能夠清幽自得，是因?yàn)樾木畴x鬧市很遠(yuǎn)，所以，只要心靈獲得清靜，再鬧的地方也就安靜祥和了。 藏， 身份之藏 ?無(wú)論你是私企老總、政府高官、企業(yè)高層； 在這里你是只是一個(gè)登山者、一個(gè)好爸爸好媽媽、一個(gè)好丈夫好妻子 ….? 藏， 抱負(fù)之藏 你并沒有失去活力，也沒有失去野心。你仍有屬于你的追求。 從這里出發(fā)，追求更好的經(jīng)歷。 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 金地 〃 名峰 中心生態(tài) 〃 山居九藏院落 人本 把房子栽進(jìn)山里面，和諧主張 出于土地的尊重，閱讀土地；一如金地香蜜山 私密、尊貴、圈層 綠色、健康、家庭 將山還給城市，將植物還給山體，將陽(yáng)光還給車庫(kù) 讓久違的自然在城市復(fù)興 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 【 區(qū)域破題 】 城市中心生態(tài)居住區(qū) —— 價(jià)值再版香蜜湖 【 產(chǎn)品破題 】 山居九藏 —— 89㎡純?cè)郝鋵懸饪臻g 案例：金域華府、星河時(shí)代 區(qū)域 產(chǎn)品 品牌 【 品牌破題 】 金地 8年后龍崗再現(xiàn)香蜜山 /金地品牌區(qū)域資源整合 金地 〃 名峰 中心生態(tài) 〃 山居九藏院落 區(qū)域價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值 資源、意境、大氣、尊貴 客戶人群氣質(zhì)對(duì)位 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 __________[ 肆 ]__________ 客戶定位 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 7 CHAPTER7 客戶趨勢(shì) 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 龍城客戶構(gòu)成比例 關(guān)內(nèi)客 龍城本地 周邊鎮(zhèn)區(qū) ?關(guān)內(nèi)擠出效應(yīng)，從交通通達(dá)性看，主要以福田、羅湖客戶為主。 ?樓盤價(jià)格水平越高福田客戶占比越高，總價(jià)承受水平高。 ?關(guān)內(nèi)客戶除自住需求外還存有投資保值需求 ?企業(yè)中高層管理者、私企業(yè)主等 ?本地自住客戶為主 ?大部分為改善自住，因此需求產(chǎn)品戶型面積趨大 ?公務(wù)員、工商戶、企業(yè)主、原居民等 ?橫崗布吉，雖地緣接近但由于價(jià)差和本地情節(jié)，一般選擇本地臵業(yè)。 ?龍崗周邊鎮(zhèn)區(qū)，主要是價(jià)格梯度問(wèn)題。 ?首次臵業(yè)或首改，面積中小戶型，總價(jià)承受度低。 信息傳遞半徑最小 羅湖福田最容易被吸引 有截然的地緣差異和需求差距 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 龍城臵業(yè)客戶特征： 本地和關(guān)內(nèi)客戶并重呈高端化趨勢(shì)發(fā)展 ① 龍崗本地客戶最關(guān)注總價(jià)、居住環(huán)境與品質(zhì)，而關(guān)內(nèi)和龍崗周邊客戶對(duì)生活便利性、交通配套等較為關(guān)注，客戶呈高端趨勢(shì)發(fā)展 向坪山、坪地、坑梓、橫崗、惠州、東莞等地的輻射能力加強(qiáng)，良好規(guī)劃與中心區(qū)位對(duì)該群體有較大的帶動(dòng)作用，購(gòu)房舉動(dòng)會(huì)產(chǎn)生較大跟進(jìn)效應(yīng)。 本地及龍崗鎮(zhèn)的購(gòu)房群體重心下移，向第三客戶梯層轉(zhuǎn)移傾向明顯。 區(qū)域價(jià)值及交通引發(fā)的號(hào)召力將有效吸引關(guān)內(nèi)人群，并產(chǎn)生巨大的市場(chǎng)拉動(dòng)力，其次會(huì)吸引關(guān)內(nèi)的自住客和投資者。 周邊城鎮(zhèn)高端客戶： 已有居所，以改善居住環(huán)境為臵業(yè)目的，需求大戶型，注重生活品質(zhì)、注重身份象征，對(duì)于 生活便利性、居住環(huán)境、配套等 十分看重。 本地第三梯隊(duì)客戶： 首臵、首改為主，追求實(shí)用，以支付能力與實(shí)用為前提，關(guān)心需要 支付的總價(jià) ，關(guān)注 居住環(huán)境與品質(zhì) 。 關(guān)內(nèi)客戶： 中低的市場(chǎng)價(jià)位、交通改善以及明朗的發(fā)展前景、穩(wěn)定的升值潛力 吸引一批關(guān)內(nèi)臵業(yè)者及精明的投資者。 本地和關(guān)內(nèi)客戶并重呈高端化趨勢(shì)發(fā)展 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 當(dāng)前龍崗購(gòu)房客戶特征中，關(guān)內(nèi)客戶占比 3540% 越接近關(guān)口關(guān)內(nèi)客戶比例越高。 關(guān)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)格居高不下， 和土地供應(yīng)的逐漸減少， 對(duì)關(guān)內(nèi)客戶形成了擠壓作用 交通的完善、地鐵的開通 為關(guān)內(nèi)部分經(jīng)濟(jì)能力較低 的客戶提供了更多選擇 龍崗當(dāng)前的洼地價(jià)值已經(jīng)被 大眾所認(rèn)知，出于對(duì)未來(lái)通 脹的預(yù)期，更多客戶選擇價(jià)格 較低的產(chǎn)品作為保值投資 龍崗中心城臵業(yè)客戶特征： 關(guān)內(nèi)比例逐年上升 ① 關(guān)內(nèi)客戶臵業(yè)占比逐年提升，價(jià)格攀升直接導(dǎo)致部分購(gòu)買力弱的龍城客戶退場(chǎng)； ② 爭(zhēng)奪關(guān)內(nèi)客戶將成為龍崗市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)； 版權(quán)所有，資料由： 編輯整理，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明 類別 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 來(lái)源 龍崗中心城 %，關(guān)內(nèi)約5%，周邊城鎮(zhèn)小于 10% 龍崗中心城 75%，關(guān)內(nèi) 10%，周邊城鎮(zhèn) 15% 龍崗中心城 60%，關(guān)內(nèi) 10%，周邊城鎮(zhèn) 20% 龍崗中心城 45~50%，關(guān)內(nèi)35~40%，周邊城鎮(zhèn) 5~10% 信息渠道 親友介紹 60%、臨展銷會(huì)、電視廣告、報(bào)紙 朋友介紹 50%，其次報(bào)紙，戶外、樓體 朋友介紹 40%，其次網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外、樓體 友介占 38%，其次是短信、戶外、樓體、網(wǎng)絡(luò) 職業(yè) 私營(yíng)企業(yè)主 /高管 政府高官、高端商務(wù)人、企業(yè)主 /高管 私