【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元 /平方米左右； ?該價(jià)格只能代表項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)上的價(jià)格水平，具體開(kāi)售價(jià)格要視開(kāi)盤的市場(chǎng)情況，銷售策略和招商情況作適當(dāng)調(diào)整。 PART3 住宅發(fā)展定位 聚焦核心問(wèn)題：如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ ? 選擇做哪種產(chǎn)品 ? 針對(duì)什么客戶群 ? 用什么支撐高售價(jià) 目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化 。 在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能高地提升住宅的售價(jià)，那么： ？ 從供給層面看 — 掃描市場(chǎng)，洞察機(jī)會(huì) 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 鄒平整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，投資額及開(kāi)發(fā)量水平均非常低，后續(xù)提升空間非常巨大 近五年鄒平房地產(chǎn)投資情況010000202203000040000500000%2%4%6%8%10%房地產(chǎn)投資總額（萬(wàn)元） 18979 15658 7453 43574 39706房投占固定資產(chǎn)投資比重 5 . 3 % 2 . 2 % 0 . 7 % 3 . 3 % 3 . 5 %2022 2022 2022 2022 2022 城市 鄒平 濟(jì)南 青島 淄博 濱州 山東省 全國(guó) 房地產(chǎn)投資占固投比重（％） ％ % % % % % % 06鄒平及參照對(duì)象房地產(chǎn)投資情況 ?鄒平房地產(chǎn)投資總量小，振蕩變動(dòng)，處在初級(jí)起步階段； ? 先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例范圍一般均在 10％ —20％之間， 鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)提升空間巨大。 鄒平目前的房?jī)r(jià)相對(duì)而言不高，但增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，未來(lái)還將繼續(xù)上漲 2022年鄒平及參照對(duì)象平均房?jī)r(jià)及收入情況 比較對(duì)象 鄒平 濟(jì)南 青島 淄博 濱州 山東省 全國(guó) 平均房?jī)r(jià)（元 /m2） 1835 3453 3875 3035 2586 2846 3243 人均收入（元） 12429 15340 15328 13794 11726 12192 11759 房?jī)r(jià) /收入比 03000600090001202215000012345城鎮(zhèn)居民人均收入 7879 8399 9197 10623 12429住宅銷售單價(jià) 961 1031 1279 1699 1835房?jī)r(jià) / 收入比 3 . 7 3 . 7 4 . 2 4 . 8 4 . 42022 2022 2022 2022 2022?近年來(lái)鄒平房?jī)r(jià) /收入比振蕩上揚(yáng)，但穩(wěn)定在 5以下； ? 與參照對(duì)象相比， 2022年鄒平房?jī)r(jià)/收入比明顯偏低， 未來(lái)鄒平房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間。 鄒平城區(qū)內(nèi)未來(lái)商品房供給將日趨稀缺，價(jià)格還將繼續(xù)走高 03060900200400600800土地出讓面積（平方米） 41 28 30 80 27容積率 1 下的樓面地價(jià)（元 / 平米） 208 353 463 551 7492022 2022 2022 2022 2022縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了 …… —— 鄒平房管局 魏局長(zhǎng) ? 鄒平土地出讓價(jià)格逐年上漲，但土地批出量波動(dòng)變化，該 市場(chǎng)處于初期起步階段； ? 近五年來(lái)出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來(lái)的土地批出將以縣城外圍土地為主； ? 未來(lái)鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價(jià)格還將繼續(xù)走高。 城區(qū)內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)非常有限，潛在競(jìng)爭(zhēng)小 ?未來(lái)的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠(yuǎn)離市區(qū)； ? 可以預(yù)見(jiàn)本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品未來(lái)將是市場(chǎng)上的搶手貨。 西王集團(tuán) 500多畝 住宅用地 待拍賣地 100多畝 住宅用地 東升商城 11萬(wàn) m2 商住用地 考慮批零合一 容積率 本案 老城中心 新城中心 住宅市場(chǎng)大勢(shì)小結(jié) 鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)量少、價(jià)低，處于初期起步階段，未來(lái)價(jià)量均有較大的提升空間；加之其城市尺度小，城區(qū)內(nèi)土地供給日漸稀缺和珍貴，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品將是市場(chǎng)上 “ 高價(jià)的搶手貨 ” 。 從供給層面看 — 掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì) 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 黛湖家園 東升花園 湖光山色 黛西華庭 陽(yáng)光花園 齊明雅苑 優(yōu)山美地 香港馨苑 勝利花園 本案 整體供給及分布：市場(chǎng)供給少，且主要分布于城市東南區(qū) 城東區(qū)25%城北區(qū)5%城西10%城南區(qū)60%?目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)； ?項(xiàng)目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)非常稀缺，項(xiàng)目的最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有限。 規(guī)模及配套：以中小規(guī)模為主，但配套設(shè)施較少 樓盤名 規(guī)模 小區(qū)配套 周邊配套 齊明雅苑 總建 15萬(wàn) m2 大型會(huì)所（超市、露天泳池） 4路公交車 銀座雙語(yǔ)幼兒園 勝利花園 占地 114畝 總建約 10萬(wàn) m2 綜合會(huì)所（含超市，幼兒園） 開(kāi)發(fā)區(qū)第二小學(xué) 香港馨苑 占地約 3萬(wàn) m2 總建約 m2 智能化物管系統(tǒng) 開(kāi)發(fā)區(qū)第二小學(xué) 黛西華庭 占地 3萬(wàn) m2 總建 m2 地下停車庫(kù) 智能化物管系統(tǒng) 步行街 鄒平一中 黛湖家園 占地 8萬(wàn) m2 總建約 12萬(wàn) m2 集中會(huì)所 黛溪中學(xué) 中醫(yī)院 東升花苑 總建約 m2 ——— 處縣城中心地段 周邊配套齊全 ?目前鄒平現(xiàn)有商品住宅以中等規(guī)模為主，但小區(qū)內(nèi)的配套較少； ?從小區(qū)配套的水平來(lái)看，鄒平縣目前的商品住宅市場(chǎng)仍處于較為初級(jí)的階段。 產(chǎn)品類型：以多層住宅為主，且立面形象單一，小高層產(chǎn)品初露端倪 樓盤名 產(chǎn)品物業(yè)類型 齊明雅苑 多層、小高層 勝利花園 多層 香港馨苑 多層 黛湖家園 多層 東升花苑 多層 陽(yáng)光花園 多層、別墅類物業(yè) 優(yōu)山美地 多層 湖光山色 多層、小高層 黛西華庭 多層、小高層、高層 別墅2%高層8%多層90%?目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場(chǎng)還較為鮮見(jiàn)； ? 市場(chǎng)上多層商品住宅立面較為單一，形象區(qū)別不明顯，整體產(chǎn)品形象層次不高。 齊明雅苑 黛西花園 戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在 120— 140m2， 戶型供給越來(lái)越豐富，面積供給區(qū)間呈擴(kuò)大趨勢(shì) 2022年 1 8 0 以上,5%120140,40%140180,25%9 0 以下,5% 90120,25%2022年 2022年 1 8 0 以上,5%120140,45%140180,30%90120,20%120140,20%90120,75%其他,5%樓盤名 主力戶型 主要面積區(qū)間（ m2） 齊明雅苑 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) /四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 124— 160 勝利花園 二房二廳一衛(wèi) /三房二廳二衛(wèi) 89— 94， 130— 140 香港馨苑 二房二廳一衛(wèi) 77— 125 黛湖家園 二房二廳一衛(wèi) /三房二廳二衛(wèi) 78， 122， 144 東升花苑 三房二廳二衛(wèi) 101， 128 黛西華庭 三房二廳二衛(wèi) 130— 141 鄒平歷年住宅市場(chǎng)面積供給結(jié)構(gòu) 三房, 45%四房, 15%其他, 5%二房, 35%2022年鄒平住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu) 數(shù)據(jù)來(lái)源：鄒平縣房管局 價(jià)格分布：城南最高，城北次之，城東最低 樓盤 平均價(jià)格 （元 /m2） 所屬區(qū)域 勝利花園 1600 城東區(qū) 香港馨苑 1650 優(yōu)山美地 1750 齊明雅苑 1950 城南區(qū) 陽(yáng)光花園 1800 湖光山色 — 黛西華庭 多層 2450 小高層 2750 黛湖家園 1850 城西北區(qū) 東升花苑 1900 05001000150020222500住宅價(jià)格（元 / 平米） 1625 2150 1900城東 城南 城西北黛西花園 ?鄒平現(xiàn)有商品住宅價(jià)格分布以城南（新區(qū)）最高，老城（城北）居住價(jià)值認(rèn)同度不高； ?城東靠近工業(yè)區(qū)，配套成熟度不高，相比而言受市場(chǎng)的認(rèn)同度也最低。 圣豪花園 客戶及銷售情況：南區(qū)團(tuán)購(gòu)現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較好 樓盤 所屬區(qū)域 客戶來(lái)源 銷售情況 勝利花園 城東 散客為主， 包括周邊小生意人及部分企業(yè)職工 在售樓盤 85％以上 香港馨苑 優(yōu)山美地 齊明雅苑 城南 一般產(chǎn)品團(tuán)購(gòu)為主，高端產(chǎn)品則主要依靠散戶消化 在售樓盤 95％以上 陽(yáng)光花園 湖光山色 黛西華庭 黛湖家園 城西 黛溪中學(xué)教職工為主 在售樓盤 80％以上 東升花苑 城北 散客，以周邊生意人為主 ? 從南北區(qū)對(duì)比情況來(lái)看，團(tuán)購(gòu)所消化的市場(chǎng)份額超過(guò)了散戶的消化量，約占市場(chǎng)份額的 60％左右。 ? 目前市場(chǎng)散戶的購(gòu)房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶； 目前鄒平的房子基本都很好賣，團(tuán)購(gòu)很盛行，很多房子還沒(méi)有正式開(kāi)賣就被訂光了 …… —— 齊明雅苑銷售人員 李小姐 沒(méi)有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯(cuò)，沒(méi)多久再去看就賣光了，都是團(tuán)購(gòu)的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜 …… —— 高端消費(fèi)者 尹先生 散戶43%團(tuán)購(gòu)57%2022鄒平在售樓盤銷售對(duì)象統(tǒng)計(jì) 供給層面小結(jié) 鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購(gòu)買行為以團(tuán)購(gòu)為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場(chǎng)需求明顯。 從供給層面看 — 掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì) 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 1 齊明雅苑 —— 規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購(gòu)的樓盤 2 香港馨苑 —— 鄒平首先以小戶型為主打的住宅 3 黛西華庭 —— 目前市場(chǎng)賣價(jià)最高的樓盤 4 圣豪花園 —— 距離本案最近的樓盤 以四個(gè)典型樓盤為例 典型樓盤分析 /齊明雅苑 齊明雅苑 —— 規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購(gòu)的樓盤 開(kāi)發(fā)商 山東齊明置業(yè) 規(guī)模 總建約 15萬(wàn) m2 物業(yè)形態(tài) 多層、小高層（剛建） 主力戶型 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 主力面積 124— 160 價(jià)格 1950元 /m2 銷售率 95％以上 規(guī)劃設(shè)計(jì) 浙江城建設(shè)計(jì)研究院 ?齊明雅苑一經(jīng)推出市場(chǎng)，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機(jī)關(guān)團(tuán)體認(rèn)購(gòu)，銷售情況十分理想，目前在售貨量?jī)H剩十?dāng)?shù)套； 以 “ 帶 ” 狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶 間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強(qiáng)貫通性 典型樓盤分析 /齊明雅苑 ?小區(qū)內(nèi)配臵的 2022多平方米的大型會(huì)所，內(nèi)設(shè)超市、銀行、郵局、健身房、棋牌室等等 1 2 1 2 3 4 ?社區(qū)外緊鄰的銀座雙語(yǔ)幼兒園，國(guó)際化雙語(yǔ)式教學(xué)在當(dāng)?shù)仡H有影響力 ?社區(qū)外部交通圖，齊明雅苑周邊其他的配套如圖所示； ?齊明雅苑水帶一角效果圖 3 4 主題平實(shí)，社區(qū)內(nèi)部配套中規(guī)中矩，主要依靠外部強(qiáng)大的配套資源 城市新中心地帶，打造鉆石人生！ —— 齊明雅苑樓盤主題 典型樓盤分析 /齊明雅苑 ?產(chǎn)品戶型均為傳統(tǒng)的三房二廳式結(jié)構(gòu)，幾種戶型除面積差別外沒(méi)有明顯的變化。 ?產(chǎn)品外立面單調(diào)，色彩不明快，整體形象檔次不高。 產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢(shì) 典型樓盤分析 /齊明雅苑 對(duì)項(xiàng)目的啟示 通過(guò)齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點(diǎn)啟示： ? 鄒平商品住宅市場(chǎng)大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購(gòu)的形式來(lái)解決購(gòu)房問(wèn)題，許多散戶甚至無(wú)房可買。 ? 以齊明雅苑為代表，目前鄒平大多數(shù)樓盤產(chǎn)品整體水平很一般，消費(fèi)者鑒賞力也亟待提升。 典型樓盤分析 /香港馨苑 香港馨苑 —— 鄒平首個(gè)以小戶型為主打的住宅 開(kāi)發(fā)商 山東鄒平東南怡聯(lián)置業(yè)有限公司 規(guī)模 占地 m2，總建約 4萬(wàn) m2 物業(yè)形態(tài) 多層住宅 價(jià)格 一期均價(jià)約 1650 元 /m2， 二期約 1700 元 /m2 客戶情況 周邊小生意人 及魏棉職工 主力戶型 二房一廳一衛(wèi) 主力面積 77— 105 m2 銷售率 已推貨量 90％以上 香港馨苑規(guī)