【正文】 ?主流戶型，兼顧市場(chǎng)空檔： 針對(duì)市場(chǎng)上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補(bǔ)缺，主力設(shè)臵市場(chǎng)上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟(jì)型三房 戶型 面積 (m2) 比例 二房 100以下 5％以下 緊湊三房 100— 120 30%— 35% 舒適三房 120— 140 40%— 45% 舒適四房 140— 160 10％ — 15％ 豪華四房 160— 180 5%— 10% 本項(xiàng)目戶型配比 6 . 5 %3 6 . 1 %4 2 . 6 %7 . 9 %6 . 9 %9 0 以下9 0 —1 2 01 2 0 1 4 01 4 0 1 8 01 8 0 以上5%25%40%25%5%9 0 以下9 0 1 2 01 2 0 1 4 01 4 0 1 8 01 8 0 以上需求統(tǒng)計(jì) 2022供給統(tǒng)計(jì) 供給不足 供給過剩 上筑之局 上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用 上筑之用 ?會(huì)所泛化，差異功能： 由于項(xiàng)目地處商業(yè)繁華區(qū)，周邊配套應(yīng)有盡有，專門設(shè)臵集中會(huì)所的意義和價(jià)值均不大，因此建議會(huì)所泛化，僅設(shè)臵少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會(huì)所配套 ?人性物管，服務(wù)至上： 建立安全、人性化、細(xì)致化的物業(yè)管理服務(wù)，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通過優(yōu)勢(shì)的物管來建立市場(chǎng)口碑。 ?高端客戶：私營企業(yè)主、高端生意人及部分高層公務(wù)員或企事業(yè)單位高層； ?中高端客戶：小生意人、小企業(yè)主及部分中層公務(wù)員或企事業(yè)單位中層； 遠(yuǎn)距圈層 客戶定位 —— 來源區(qū)域 ? 核心示范區(qū)域 ：鄒平縣城 ? 重點(diǎn)吸納區(qū)域： 韓店、青陽、長(zhǎng)山、好生等人均較富裕且與縣城交往較密的鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 遠(yuǎn)距圈層區(qū)域： 臨池、臺(tái)子等離城區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 客戶對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域普遍認(rèn)可，項(xiàng)目的輻射能力將較為可觀； ? 目前鄒平縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民來鄒平縣購房的情況已經(jīng)較為盛行，項(xiàng)目主要客戶的區(qū)域來源將較為寬廣。 消費(fèi)者職業(yè)及家庭月收入交互分析 21%13%23%14%9%8%12%2 0 0 0 以下2 0 0 0 3 0 0 03 0 0 0 4 0 0 04 0 0 0 6 0 0 06 0 0 0 8 0 0 08 0 0 0 1 0 0 0 01 0 0 0 0 以上單位：元 /月 家庭收入 鄒平藏富于民，居民購買力可觀， 高端消費(fèi)者主要集中在個(gè)體老板及民營企業(yè)主等人群中 74%62%62%56%36%35%33%26%22%9%9%7%5%5%地段/ 地理位臵交通便利性小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施樓宇質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)周邊環(huán)境景觀物業(yè)升值情況及潛力區(qū)域治安環(huán)境社區(qū)鄰里氛圍小區(qū)內(nèi)園林景觀開發(fā)商品牌及信譽(yù)小區(qū)的入住率及人氣小區(qū)規(guī)模49%37%9%3%2%城南區(qū)城北區(qū)城東區(qū)鄒平其他地區(qū)鄒平以外地區(qū)購房考慮因素 首選購房區(qū)域 ? 高端消費(fèi)者考慮的首要購房因素仍是地段、交通便利性和配套全面， 項(xiàng)目非常具備這樣的市場(chǎng)基礎(chǔ) ； ? 在區(qū)域接受度方面， 城南區(qū)和城北區(qū)都是目前最受高端消費(fèi)者認(rèn)同的居住區(qū)域。 典型樓盤分析 /黛西華庭 總價(jià)約 80萬，共 20套，迅速售磬，客戶主要為本縣富裕生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主及政府高官 單價(jià) 2500— 3000，共 124套，散戶為主，客戶以小生意人為主，包括少量高效益單位職工，銷售情況良好，目前僅剩少部分較低樓層 單價(jià)平均約 2400，共 168套，客戶以團(tuán)購居多，其余部分散戶以周邊生意人為主，目前已基本售磬 主題鮮明，規(guī)劃層次清晰，客戶層次較高，且類型豐滿 少數(shù)人的社區(qū)，多數(shù)人的夢(mèng)想，引領(lǐng)鄒平第一豪宅 —— 黛溪華庭主題 典型樓盤分析 /黛西華庭 戶型設(shè)計(jì)打破了現(xiàn)有的市場(chǎng)主旋律，差異而新進(jìn) 整體外立面呈規(guī)則橢圓型，造型新穎 廚房及廳、室有效分區(qū)，合理實(shí)用 四房單位，面積合理，使用舒適 頂角連接，增強(qiáng)房屋通風(fēng)采光性 ?黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當(dāng)?shù)鬲?dú)樹一臶。 圣豪花園 客戶及銷售情況：南區(qū)團(tuán)購現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較好 樓盤 所屬區(qū)域 客戶來源 銷售情況 勝利花園 城東 散客為主， 包括周邊小生意人及部分企業(yè)職工 在售樓盤 85％以上 香港馨苑 優(yōu)山美地 齊明雅苑 城南 一般產(chǎn)品團(tuán)購為主，高端產(chǎn)品則主要依靠散戶消化 在售樓盤 95％以上 陽光花園 湖光山色 黛西華庭 黛湖家園 城西 黛溪中學(xué)教職工為主 在售樓盤 80％以上 東升花苑 城北 散客，以周邊生意人為主 ? 從南北區(qū)對(duì)比情況來看，團(tuán)購所消化的市場(chǎng)份額超過了散戶的消化量，約占市場(chǎng)份額的 60％左右。 鄒平目前的房?jī)r(jià)相對(duì)而言不高，但增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，未來還將繼續(xù)上漲 2022年鄒平及參照對(duì)象平均房?jī)r(jià)及收入情況 比較對(duì)象 鄒平 濟(jì)南 青島 淄博 濱州 山東省 全國 平均房?jī)r(jià)（元 /m2） 1835 3453 3875 3035 2586 2846 3243 人均收入（元） 12429 15340 15328 13794 11726 12192 11759 房?jī)r(jià) /收入比 03000600090001202215000012345城鎮(zhèn)居民人均收入 7879 8399 9197 10623 12429住宅銷售單價(jià) 961 1031 1279 1699 1835房?jī)r(jià) / 收入比 3 . 7 3 . 7 4 . 2 4 . 8 4 . 42022 2022 2022 2022 2022?近年來鄒平房?jī)r(jià) /收入比振蕩上揚(yáng)，但穩(wěn)定在 5以下； ? 與參照對(duì)象相比， 2022年鄒平房?jī)r(jià)/收入比明顯偏低， 未來鄒平房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間。 ?投資者來源： 投資者定位 ? 政府公務(wù)員； ? 經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位職員 ? 私營企業(yè)主 /生意人； ? 周邊城市（淄博、濱洲等）投資者 ?投資目的： 本地投資者以自己投資做生意為主，純投資者比例較少。 立足兩大突出優(yōu)勢(shì) 打造三大核心競(jìng)爭(zhēng)力 街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位 ? STEP １： 市場(chǎng)定位 ? STEP 2 ： 主題與形象 ? STEP 3 ： 規(guī)模與布局 ? STEP 4 ： 業(yè)態(tài)與功能組合 ? STEP 5 ： 投資者與經(jīng)營者 ? STEP 6 ： 銷售價(jià)格 市場(chǎng)定位建議 檔次 高 低 時(shí)尚 風(fēng)格 集中式商業(yè) 大眾 街區(qū)商業(yè) 街區(qū)商業(yè)主題定位 時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū) —— 時(shí)尚主題，休閑氣質(zhì)，動(dòng)感街區(qū) 街區(qū)商業(yè)形象定位 —— 時(shí)尚第一站，潮流風(fēng)向標(biāo) 購物 娛樂 休閑 餐飲 最具時(shí)尚潮流的服裝、飾品 盡情娛樂，動(dòng)感飛揚(yáng) 獨(dú)特風(fēng)情的休閑餐飲、會(huì)所 網(wǎng)羅風(fēng)味美食，特色小吃 推廣案名建議 天興 〃 第一街 合理規(guī)模與布局設(shè)定 ? 充分利用具有商業(yè)價(jià)值的地塊； ? 考慮市場(chǎng)的特點(diǎn)與需求空間； ? 盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積； ? 衡量成本收益的高低。 ? 大量的商戶散落在全縣各處，他們進(jìn)入核心商業(yè)區(qū)發(fā)展的愿望很強(qiáng)。 開發(fā)商 愛迪士臵業(yè)有限公司 投資 １ .２億元 區(qū)位條件 老城通往南部新區(qū)的門戶位臵 占地 約 45畝 總建 4萬平方米 商鋪形式 建筑主體三、四層，局部二層 黛溪不夜城：項(xiàng)目基本旺銷，但招商經(jīng)營面臨巨大問題 ? 開發(fā)商招商方式： – 自組團(tuán)隊(duì)，非專業(yè)操作 – 試圖從黃山步行街挖商家 ? 招商狀況： – 開始商家要求免租，但開發(fā)商試圖以黃山步行街為租金參照對(duì)象，結(jié)果招商失?。? – 后來開發(fā)商宣布免租，但商家已不愿來。 近期上市項(xiàng)目列表 時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 項(xiàng)目 圣豪購物 黛溪不夜城 會(huì)仙橋批發(fā)市場(chǎng) 國際商貿(mào)城 面積 4萬 12萬 50萬 銷售 售罄 整體銷售 7080% 一期約 4萬平米 已銷售 90% 一期 6萬平米 已銷售 50% 項(xiàng)目 圣豪購物 商鋪數(shù)量 26間 商鋪大小 上下層連帶式 約 150m2/間 總面積 約 4000m2 ? 后悔當(dāng)初沒買圣豪，后來看著它價(jià)格一路上漲，當(dāng)初 7000多，現(xiàn)在要 …… —— 五金店張老板 圣豪購物中心曾掀起了鄒平商鋪投資的歷史高潮 圣豪對(duì)面商鋪采樣 圣豪沿街鋪平均水平 1005620222022圣豪對(duì)面街鋪?zhàn)饨鹱罡邇r(jià)（元 /月 〃 平米） 曾創(chuàng)下當(dāng)時(shí)街鋪天價(jià) 135圣豪（2 0 0 7 ）圣豪街鋪?zhàn)饨鹌骄剑ㄔ?/月 〃 平米） 當(dāng)初圣豪商場(chǎng)賣的時(shí)候沒買，后來價(jià)格翻番的漲。案名建議 案名起取遵循的原則： 體現(xiàn)產(chǎn)品定位 傳達(dá)主題形象 迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的價(jià)值觀 有助于迅速產(chǎn)生聯(lián)想 能給人深刻的第一印象 要通俗上口，音律和諧 能與企業(yè)的品牌相結(jié)合 案名建議 天興 〃 第一 MALL 鄒平未來的 SHOPPINGMALL 這是一個(gè)不斷創(chuàng)新的時(shí)代，這是一個(gè)期待革新的城市，我們將引導(dǎo)這樣的革新 —— 用我們的全新的面貌，來為城市的商業(yè)注入新鮮活力。后來黛溪不夜城開始賣，好多人就都過來搶購 …… —— 圣豪商鋪投資者 陳先生 老城中心商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀：處于初級(jí)層次、亟待發(fā)展提升 ? 黃山二路商業(yè)街空間局促，業(yè)態(tài)發(fā)展也不豐富，業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)前五位的分別是：服裝、眼鏡、電器、餐飲（兩間蛋糕店）、電動(dòng)車自行車。 租售方式 上下層連帶式，全部銷售 售價(jià) 35004000 銷售情況 售出 7080% 投資者 本地人為主，政府公務(wù)員居多，部分為生意人 經(jīng)營者 現(xiàn)只有一家 “ 小胡子燒烤 ” 能夠生存下來 300 005101520253035預(yù)設(shè)租金 實(shí)際租金 預(yù)期租金黛溪不夜城：主要失敗原因與教訓(xùn) ? 商圈不成熟，人氣支撐不足，給招商經(jīng)營造成很大困難； ? 缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，未考慮主力店拉動(dòng)，對(duì)投資者經(jīng)營者的把握也不到位； ? 在項(xiàng)目條件并不比黃山步行街有優(yōu)勢(shì)的情況下，與之作同質(zhì)化、硬碰性競(jìng)爭(zhēng)。 ? 規(guī)模較大的餐飲、娛樂等商家在鄒平的發(fā)展還不突出，但現(xiàn)有商家的經(jīng)營情況都比較火爆。 設(shè)定原則 高值 低值 集中式商業(yè) 街區(qū)商業(yè) 合理規(guī)模與布局設(shè)定 ? 整體 2層為主 適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約 3萬㎡，總建筑面積建議 3~。外地投資者則多為純投資。 鄒平城區(qū)內(nèi)未來商品房供給將日趨稀缺，價(jià)格還將繼續(xù)走高 03060900200400600800土地出讓面積（平方米） 41 28 30 80 27容積率 1 下的樓面地價(jià)（元 / 平米） 208 353 463 551 7492022 2022 2022 2022 2022縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了 …… —— 鄒平房管局 魏局長(zhǎng) ? 鄒平土地出讓價(jià)格逐年上漲，但土地批出量波動(dòng)變化，該 市場(chǎng)處于初期起步階段； ? 近五年來出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來的土地批出將以縣城外圍土地為主； ? 未來鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價(jià)格還將繼續(xù)走高。 ? 目前市場(chǎng)散戶的購房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶； 目前鄒平的房子基本都很好賣，團(tuán)購很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了 …… —— 齊明雅苑銷售人員 李小姐 沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯(cuò)，沒多久再去看就賣光了，都是團(tuán)購的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜 …… —— 高端消費(fèi)者 尹先生 散戶43%團(tuán)購57%2022鄒平在售樓盤銷售對(duì)象統(tǒng)計(jì) 供給層面小結(jié) 鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購買行為以團(tuán)購為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場(chǎng)需求明顯。 典型樓盤分析 /黛西華庭 對(duì)項(xiàng)目的啟示 通過黛溪華庭的案例，我們至少可以得到以下三點(diǎn)啟示： ? 鄒平高端消費(fèi)力充足，黛溪華庭 80萬總價(jià)類情景洋房的熱銷便是佐證； ? 小高層乃至高層住宅已開始得到鄒平消費(fèi)者的認(rèn)同，市場(chǎng)接受