【正文】 力，并且必須遵循商業(yè)規(guī)律去操作。 B A C 餐飲休閑娛樂、品牌專賣店、社區(qū)服務 時尚潮流專賣店、特色店 次主力店（大型餐飲娛樂） 集中式商業(yè) 業(yè)態(tài)布局是引導性而非控制性方案 ? 由于街區(qū)商業(yè)部分走的是銷售套現(xiàn)而非持有經(jīng)營的路線，作為開發(fā)商對其中業(yè)態(tài)分布的控制力是有限的，實際的業(yè)態(tài)組合與布局將有投資者、經(jīng)營者的決策行為來決定。 產(chǎn)品類型：以多層住宅為主，且立面形象單一，小高層產(chǎn)品初露端倪 樓盤名 產(chǎn)品物業(yè)類型 齊明雅苑 多層、小高層 勝利花園 多層 香港馨苑 多層 黛湖家園 多層 東升花苑 多層 陽光花園 多層、別墅類物業(yè) 優(yōu)山美地 多層 湖光山色 多層、小高層 黛西華庭 多層、小高層、高層 別墅2%高層8%多層90%?目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場還較為鮮見； ? 市場上多層商品住宅立面較為單一，形象區(qū)別不明顯，整體產(chǎn)品形象層次不高。 從供給層面看 — 掃描市場，洞察大勢 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 鄒平人不缺房子住，他們需要的是跨越式升級的產(chǎn)品 城市 鄒平 濟南 青島 淄博 濱州 山東省 人均居住使用面積 06鄒平及參照對象居民居住情況 鄒平單位組織福利購房的情況較多，許多雙職工家庭都有兩套房子了，大多數(shù)居民住的房子也都不錯，整體來說現(xiàn)在鄒平人不缺房子住 …… —— 鄒平統(tǒng)計局 李局長 140180,30%1 8 0 以上,5% 90120,20%120140,45%2022鄒平商品住宅市場供給結(jié)構 ? 從鄒平的人均居住面積情況來看，其居民居住情況比參照對象要寬裕許多； ? 從 2022年鄒平的商品住宅供給結(jié)構情況來看，目前鄒平人普遍接受大面積住房； ? 在當前的市場狀況和消費心態(tài)下，同質(zhì)化的商品住宅可能營造的市場影響力必然有限。 下沉式空間 特色入口 精美水榭 優(yōu)雅曲線 上筑之形 上筑之局 上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用 上筑之景 1 2 3 4 1集中景觀俯視 2 景觀休憩地 3 下沉式景觀 4中央音樂噴泉 ?集中景觀，強化震撼： 慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊； ?個性景觀，強調(diào)差異： 可適當考慮景觀的個性化設臵，如設臵一個噴泉或是嬉水池，成為鄒平市場第一個 “ 動態(tài)水景 ” 。 優(yōu)越感： 住在高品質(zhì)的豪宅社區(qū) 體現(xiàn)中央高尚居住的產(chǎn)品！ 什么樣的產(chǎn)品才能支撐住宅的高售價？ ? 市場上當前的供給產(chǎn)品水平均不高； ? 市場產(chǎn)品類型單調(diào)，產(chǎn)品外形及細部均千篇一律，乏善可陳； ? 黛溪華庭嘗試性推出的高端物業(yè)被搶購一空，高層產(chǎn)品也得到了較好的市場接受； 市場回顧： 高端物業(yè)大受客戶追捧，高層次需求遠未被有效滿足 樓盤 客戶層面 客戶來源 勝利花園 中端、 中高端 散客為主， 包括周邊小生意人及部分企業(yè)職工 香港馨苑 優(yōu)山美地 齊明雅苑 中端、 中高端 一般產(chǎn)品團購為主，高端產(chǎn)品則主要依靠散戶消化 陽光花園 湖光山色 黛西華庭 中高端以上 黛湖家園 中端、 中高端 黛溪中學教職工為主 東升花苑 散客，以周邊生意人為主 產(chǎn)品定位， 必須有創(chuàng)新性的變革和引領！ 主題定位 高尚 濱州 三個案例說明了什么？ 黛西華庭 齊明雅苑 香港馨苑 本案 圣豪花園 ?傳統(tǒng)團購模式依然，需求多元化逐漸彰顯，越來越多差異化的需求不能得到滿足，高端需求尤甚； ?創(chuàng)新型產(chǎn)品廣受市場熱捧，市場期待現(xiàn)有產(chǎn)品的升級。 城區(qū)內(nèi)后續(xù)土地供應非常有限，潛在競爭小 ?未來的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠離市區(qū)； ? 可以預見本項目的住宅產(chǎn)品未來將是市場上的搶手貨。 由于本地同類型商業(yè) 3層以上接受度較低、價值不高，從既爭取更多收益又保障快速套現(xiàn)的角度出發(fā)，本項目整體應以 2層為主； 為促進南北人流互動，盤活整片商業(yè)，可在通山街與黃山一路的西北拐角設臵局部 4層，作為一個面積體量較大的小集中體，與北端的大集中體商業(yè)形成呼應； ? 南端點可設臵 4層的次集中式商業(yè)體，單層面積約 800㎡ 為宜 ? 從需求特點看，套現(xiàn)難度高： 三層商鋪通常以大面積商家經(jīng)營為主，因此較多整層或半層出售的情況，一般要快速套現(xiàn)的難度較高； ? 從成本收益看，套現(xiàn)利潤薄 ：三層的商鋪售價一般僅能達到首層商鋪的 30%，投資回報效益低，即使能快速套現(xiàn)其利潤也相當??； ? 從經(jīng)營前景看，空臵機會大： 一般街區(qū)商業(yè)到達 3層的人氣都會明顯遞減，過多地做到 3層的話，經(jīng)營難以保證，將影響整個商業(yè)街區(qū)的形象； ? 不建議做到 3層，如考慮，則要謹慎控制體量 合理規(guī)模與布局設定 適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約 3萬㎡，總建筑面積建議 3~。 軟 傷 ? 商鋪整體做到三層，局部四層，銷售經(jīng)營皆困難； ? 商業(yè)街形式過于死板，缺乏變化，沒有營造出吸引人的商業(yè)環(huán)境； ? 商業(yè)街東西向規(guī)劃，但目前只有東端入口，不利形成人流互動； ? 上層商鋪之間缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。 我們將 通過規(guī)劃、業(yè)態(tài)、功能、品牌、形象等的全方位升級， 帶領鄒平進入 MALL時代， 實現(xiàn)商業(yè)模式的變革； 去體驗前所未有的 MALL消費 ，引領消費模式的創(chuàng)新 …… 這，將成為城市 毫無疑問的商業(yè)龍頭和領導力量 ，更將成為城市商業(yè)發(fā)展的里程碑！ 參考案例：三水廣場 三水：與鄒平相似的經(jīng)濟人口背景 2 0 0 5 G D P 對比198 207060120180240三水 鄒平2 0 0 5 城區(qū)人口對比1 3 . 6 1 4 . 30102030三水 鄒平? 三水商業(yè)主要集中在舊城區(qū)中心一個很小的商圈，集中商業(yè)體規(guī)模都不大，業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式都很傳統(tǒng)守舊，其它商業(yè)基本為底層鋪面經(jīng)營，還處于以農(nóng)貿(mào)市場帶動起來的“馬路商業(yè)”階段，呈現(xiàn)散、亂、差的特點，已經(jīng)不適合經(jīng)濟和城市發(fā)展的需要。 硬 傷 典型案例分析：黛溪不夜城 ? 發(fā)展定位： 全縣第一座集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的商業(yè)綜合體。 ? 主題式發(fā)展引領市場 以鮮明的主題有效區(qū)別于其他商業(yè)街，明確的定位鎖定客戶，增強投資和經(jīng)營信心。 在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能高地提升住宅的售價，那么： ？ 從供給層面看 — 掃描市場，洞察機會 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 鄒平整體房地產(chǎn)市場處于剛起步階段，投資額及開發(fā)量水平均非常低，后續(xù)提升空間非常巨大 近五年鄒平房地產(chǎn)投資情況010000202203000040000500000%2%4%6%8%10%房地產(chǎn)投資總額（萬元） 18979 15658 7453 43574 39706房投占固定資產(chǎn)投資比重 5 . 3 % 2 . 2 % 0 . 7 % 3 . 3 % 3 . 5 %2022 2022 2022 2022 2022 城市 鄒平 濟南 青島 淄博 濱州 山東省 全國 房地產(chǎn)投資占固投比重（％） ％ % % % % % % 06鄒平及參照對象房地產(chǎn)投資情況 ?鄒平房地產(chǎn)投資總量小，振蕩變動，處在初級起步階段； ? 先進城市經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例范圍一般均在 10％ —20％之間， 鄒平房地產(chǎn)市場后續(xù)提升空間巨大。 典型樓盤分析 /黛西華庭 黛西華庭 —— 目前市場賣價最高的樓盤 開發(fā)商 鄒平房地產(chǎn)建設綜合開發(fā)公司 規(guī)模 占地 45畝，總建 約 5萬 m2 物業(yè)形態(tài) 多層、高層、情景洋房 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 主力面積 130— 141 m2 銷售率 90%以上 價格 多層均價 2400元 /m2 高層 2750 情景洋房 4000 規(guī)劃設計 海南京創(chuàng)國際建筑設計研究公司 黛西 華庭 ?黛溪華庭是目前鄒平產(chǎn)品價格最高的樓盤，其售價比市場同類型產(chǎn)品高出 30％以上； ?在新區(qū)內(nèi)具有明顯的地段優(yōu)勢，且周邊配套完善，產(chǎn)品規(guī)劃設計方面亦可圈可點。 ? 鄒平大多數(shù)政府機關單位及效益較好的企事業(yè)單位均有團購或自主開發(fā)住宅現(xiàn)象， 鄒平當前主要需求未得到滿足的高收入群體集中在當?shù)亍案欢毁F”階層。 ?強勢資源，成熟配套： 強調(diào)項目周邊完善的學校、醫(yī)院、強大商業(yè)功能及各類服務設施對本項目配套的有力支撐，作為優(yōu)勢配套； 上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用 上筑之局 創(chuàng)新性變革 —— 五大元素升級創(chuàng)新引領全新居住理念風暴 產(chǎn)品定位小結(jié) 規(guī)劃 建筑 景觀 戶型 配套 多重空間，閉合有度 動靜分隔，人車分流 高層現(xiàn)代，視覺震撼 細部多變，精益求精 整合外源，為我所用 大景集中，小景特色 戶型創(chuàng)新，價值反饋 主流戶型，切入空檔 成熟配套，強大支撐 會所泛化，人性物管 住宅分期開發(fā)建議：市場情況回顧 近五年鄒平房地產(chǎn)市場消化量0100000202200300000商品房銷售面積 49945 226076 110081 181329 2743002022 2022 2022 2022 2022齊明雅苑 黛溪華庭 ? 鄒平房地產(chǎn)市場目前尚較為初級，年消化量尚小 , 2022年房地產(chǎn)銷售總量僅27萬 m2，住宅消化量約 24萬 m2，且已為歷年最高； ? 本項目住宅部分總體量大概有 5萬 m2左右，相當于整個市場消費量的 20％左右，如此體量分期開發(fā)成為必然 . 樓盤名 規(guī)模 銷售方式 分期次數(shù) 齊明雅苑 總建 15萬 m2 團購為主 二期 勝利花園 總建約 10萬 m2 散戶為主 三期以上 香港馨苑 總建約 m2 散戶為主 二期以上 黛西華庭 總建 m2 團購、散戶 三期 黛湖家園 總建約 12萬 m2 定向銷售為主 三期以上 住宅分期開發(fā)建議：建議產(chǎn)品分二至三期推貨 ?由于本項目不以團購客戶為主要對象，且定位高端，產(chǎn)品新穎，因此考慮市場接受應該還存在一定的緩沖期； ? 項目小貨量分期推出市場，也有利于貨量緊俏狀況的營造以及后期產(chǎn)品價格的提高； ? 綜合考慮上述原因，建議本案分二至三期推出市場。 住城南主要是因為那里是新區(qū)，政府都搬過去了，住城北也很好啊，至少旁邊什么都有 …… —— 優(yōu)山美地業(yè)主 張先生 潛在購房客戶偏好城南城北區(qū)，最關心的購房因素是地段交通及配套 5 . 8 %2 4 . 7 %3 0 . 6 %2 5 . 9 %8 . 6 %4 . 5 %1 5 萬元以下1 5 2 0 萬2 0 3 0 萬3 0 4 0 萬4 0 5 0 萬5 0 萬以上1 2 . 9 %2 9 . 7 %4 2 . 6 %7 . 9 %6 . 9 %8 0 1 0 01 0 0 1 2 01 2 0 1 4 01 4 0 1 8 01 8 0 以上3 0 . 4 %1 4 . 2 %2 8 . 2 %2 7 . 2 %別墅類產(chǎn)品其他高層電梯洋房多層洋房偏好的購房面積 可接受的總價范圍 偏好的產(chǎn)品類型 ? 高端消費者偏好的產(chǎn)品較為平均地包含了多層、高層及別墅類產(chǎn)品，其物業(yè)類型的接受態(tài)度較為包容； ? 高端消費這偏好的產(chǎn)品面積集中在 100— 140m2之間，總價集中在 20— 40萬之間，另外大面積高總價住宅也有一定的市場需求。 ? 目前市場散戶的購房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶； 目前鄒平的房子基本都很好賣，團購很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了 …… —— 齊明雅苑銷售人員 李小姐 沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯，沒多久再去看就賣光了，都是團購的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜 …… —— 高端消費者 尹先生 散戶43%團購57%2022鄒平在售樓盤銷售對象統(tǒng)計 供給層面小結(jié) 鄒平房地產(chǎn)市場產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較