【正文】 小計(jì) 1 1 商業(yè)個(gè)別因素直接比較表 個(gè)別因素 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 圣豪購物 黃山二路二手 國際商貿(mào)城 黛溪不夜城 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1 1 1 經(jīng)營管理 1 1 地理位臵 1 臨街狀況 1 小計(jì) 1 1 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 項(xiàng)目名稱修正因素 估價(jià)對(duì)象 圣豪購物 黃山二路二手 國際商貿(mào)城 黛溪不夜城 首層實(shí)價(jià)（元 /㎡ ） 17000 5800 4800 交易情況修正 1 交易時(shí)間修正 1 1 1 1 區(qū)域因素修正 1 個(gè)別因素修正 1 本項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格 (元 /m2) 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格市場(chǎng)比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱修正因素 估價(jià)對(duì)象 圣豪購物 黃山二路二手 國際商貿(mào)城 黛溪不夜城 本項(xiàng)目相對(duì)價(jià)格 (元 /m2) 權(quán)重 加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格（元 /m2） 本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格 (元 /m2) 靜態(tài)價(jià)格 ?經(jīng)市場(chǎng)比較法可得，項(xiàng)目首層靜態(tài)均價(jià)為 11450元 /平米，二層均價(jià)一般為首層的 50%，即約 5500元 /平方米，項(xiàng)目整體均價(jià)可考慮在 75008000元 /平方米左右； ?該價(jià)格只能代表項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)上的價(jià)格水平，具體開售價(jià)格要視開盤的市場(chǎng)情況，銷售策略和招商情況作適當(dāng)調(diào)整。 ? C區(qū)域： 設(shè)臵大型的休閑娛樂餐飲作為次主力店，與集中式商業(yè)形成對(duì)稱的 “ 啞鈴 ” 。 ? 與集中商業(yè)互動(dòng)發(fā)展 充分發(fā)揮與集中式商業(yè)的互動(dòng)關(guān)系，共享巨大消費(fèi)人流，成為未來旺場(chǎng)的有力保障。以前沒干過買賣的，但家底厚，都出來做生意。 經(jīng)營者 本地中小商家 3530230510152025303540開始 第一次調(diào)整 第二次調(diào)整 未來預(yù)期租金水平走勢(shì) 服飾%餐飲 %家居建材%通訊家電%美容美發(fā)%精品文具%其它%日雜小商品 %黃山步行街：主要失敗原因與教訓(xùn) ? 選址失當(dāng)，周邊居住人口不多，商圈不成熟，注定人氣支撐不足； ? 定位與商業(yè)形式不匹配，無力引入大型主力商家，注定難以拉動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展 ? 缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營管理不到位。 在三水廣場(chǎng)出現(xiàn)以前，三水的商業(yè)水平最多只是廣東省的四流水平，三水廣場(chǎng)出現(xiàn)以后，三水的商業(yè)水平至少提高到了廣東省第二流的水平 …… —— 中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書長 王永平 天興 〃 第一 MALL： 鄒平的 “ 三水廣場(chǎng) ” ? 該項(xiàng)目不僅將引領(lǐng)鄒平商業(yè)的全新變革和提升，還將是支撐街區(qū)商業(yè)和住宅要實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)和高價(jià)熱銷的強(qiáng)力保障，是整個(gè)開發(fā)計(jì)劃的一顆戰(zhàn)略性棋子！ PART2 街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位 聚焦核心問題：如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？ ? 可以做多少 ? 適宜做什么 ? 應(yīng)該怎么做 目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化 。 整合強(qiáng)勢(shì)品牌資源，成功吸引高端消費(fèi)回流 三水廣場(chǎng)市場(chǎng)效應(yīng)：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的偉大突破 三水全年完成批發(fā)零售貿(mào)易銷售額 ，增長 ％，取得建國以來最大增長 …… —— 《佛山市三水區(qū)統(tǒng)計(jì)局關(guān)于 2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 2022年之前，三水還無超過 2千平方米的商場(chǎng)，而三水的開業(yè)徹底改變了這一歷史，其一期開業(yè)的 4萬多平米的規(guī)模已經(jīng)成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的絕對(duì)龍頭，并攜眾多知名品牌，穩(wěn)步刷新著當(dāng)?shù)乇姸嗌虡I(yè)紀(jì)錄。 商鋪形式 建筑主體三層，局部二層 租售方式 只租不售 優(yōu)惠條件 08年前免稅， 0910年 30%稅 黃山步行街：本地中小商家為主，經(jīng)營慘淡，商家不斷流失 目前租金水平 沿街 23元 /平米 /月 內(nèi)街 20元 /平米 /月 二樓 15元 /平米 /月 出租情況 開始都招滿，后經(jīng)營不佳無法承受租金，商家陸續(xù)流失，現(xiàn)空臵達(dá) 60%以上。 從投資層面看 — 解讀心態(tài)，洞察需求 如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？ 從經(jīng)營層面看 — 傾聽商家，印證機(jī)會(huì) 從競(jìng)爭(zhēng)層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破 4 5 . 0 %3 3 . 0 %1 1 . 0 %7 . 0 %3 . 0 %1 . 0 %自行投資做生意購買商鋪購買住房購買基金/股票等金融工具其他存在銀行4 4 . 9 %2 6 . 5 %2 3 . 5 %3 . 1 %2 . 0 %城北區(qū)城南區(qū)城東區(qū)鄒平其他地區(qū)鄒平以外地區(qū)首選的投資模式 純投資,1 0 . 9 %自己經(jīng)營,8 9 . 1 %首選的投資區(qū)域 投資的主要目的 商業(yè)投資市場(chǎng)需求巨大，兼具投資與經(jīng)營意向 前景不樂觀,9%有一定前景,56%非常有前景,35%評(píng)價(jià)本項(xiàng)目前景 89%72%64%60%29%27%21%12%8%地理位臵價(jià)格升值潛力投資回報(bào)經(jīng)營管理開發(fā)商實(shí)力經(jīng)營定位主力商家商鋪間隔投資商鋪時(shí)考慮的因素 地理位臵仍是大多數(shù)投資者最關(guān)注的因素，他們大多看好本項(xiàng)目 黃山二路地段當(dāng)然沒得說了，做商業(yè)絕對(duì)適合，但就怕價(jià)格太高，競(jìng)爭(zhēng)又激烈，風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的 …… —— 商鋪投資者 何先生 9 . 1 %2 9 . 3 %2 1 . 2 %2 3 . 2 %1 2 . 1 %5 . 1 %3 0 以下3 0 5 05 1 8 08 1 1 0 01 0 1 －2 0 02 0 0 以上2 3 . 7 %3 2 . 5 %1 8 . 2 %1 4 . 3 %9 . 1 %3 . 2 %1 0 萬元以下1 0 2 0 萬元2 0 3 0 萬元3 0 5 0 萬元5 0 1 0 0 萬元1 0 0 萬元以上可接受的投資總價(jià) 最偏好的投資商鋪面積（ m2） 中等大小的商鋪?zhàn)钍芡顿Y者青睞，但大面積高總價(jià)單位也有較多需求 商業(yè)投資熱情高，但對(duì)以往失敗投資經(jīng)歷心有余悸 ? 鄒平很多有錢人，認(rèn)為做生意來錢快，包括很多政府公務(wù)員也買鋪。 ? 客戶優(yōu)勢(shì) 扎根縣城居住中心，密集的居住人口為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、強(qiáng)勁的消費(fèi)支撐。 ? B區(qū)域： 以集中式商業(yè)來帶動(dòng)，體現(xiàn)時(shí)尚主題，設(shè)臵流行服飾、潮流飾品、化妝品等專賣店、特色店。升幅視投資者可接受的心理價(jià)格以及市場(chǎng)價(jià)格水平而定。 從供給層面看 — 掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì) 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 黛湖家園 東升花園 湖光山色 黛西華庭 陽光花園 齊明雅苑 優(yōu)山美地 香港馨苑 勝利花園 本案 整體供給及分布：市場(chǎng)供給少，且主要分布于城市東南區(qū) 城東區(qū)25%城北區(qū)5%城西10%城南區(qū)60%?目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)； ?項(xiàng)目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)非常稀缺，項(xiàng)目的最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有限。 產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢(shì) 典型樓盤分析 /齊明雅苑 對(duì)項(xiàng)目的啟示 通過齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點(diǎn)啟示： ? 鄒平商品住宅市場(chǎng)大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購的形式來解決購房問題，許多散戶甚至無房可買。 開發(fā)商 山東圣豪商業(yè)有限公司 規(guī)模 共 60套住宅，約 8000m2 物業(yè)形態(tài) 多層住宅，共 6層 （底層為圣豪購物中心） 價(jià)格 均價(jià)約 1700 元 /m2（當(dāng)時(shí)最高價(jià)） 客戶情況 商業(yè)公司及醫(yī)院職工 主力戶型 三房二廳 主力面積 120— 140 m2 銷售率 客戶自發(fā)組織集體購買，價(jià)格無 折扣，開賣當(dāng)天即被搶購一空 圣豪花園 本項(xiàng)目 典型樓盤分析 /圣豪花園 圣豪花園開創(chuàng)了當(dāng)時(shí)的創(chuàng)新性產(chǎn)品 立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場(chǎng)其他產(chǎn)品有效拉開形象差距 底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價(jià)值的同時(shí)又可獲得住宅利潤，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果 典型樓盤分析 /圣豪花園 圣豪花園的房子在當(dāng)時(shí)算不錯(cuò)的啊，而且在這么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托關(guān)系來想留一套的 …… —— 圣豪商業(yè)有限公司 李先生 圣豪花園 —— 鄒平人老城情結(jié)的標(biāo)志物業(yè) 圣豪花園 業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn) 購買圣豪花園的業(yè)主基本都是他們自己商業(yè)公司和旁邊一家醫(yī)院的職工，當(dāng)時(shí)價(jià)格賣到1700左右，在兩三年前算比較不錯(cuò)的了，開發(fā)商也沒給出任何的團(tuán)購優(yōu)惠，但他們還是自己組團(tuán)搶購 …… —— 優(yōu)山美地樓盤代理公司 劉經(jīng)理 消費(fèi)者態(tài)度 住在老城區(qū)當(dāng)然好了，可是老城區(qū)沒有房子啊，都住到南邊去了 …… —— 陽光花園業(yè)主 蔣先生 我自己還是住在城北，雖然很多人去了城南，但總感覺那邊不會(huì)比這里好，再說這里也住習(xí)慣了 …… —— 鄒平線統(tǒng)計(jì)局 李局長 對(duì)我來說，買房子首選還是老城區(qū)，其次才是去城南或者東邊 …… —— 高端消費(fèi)者 王小姐 典型樓盤分析 /圣豪花園 典型樓盤分析 /圣豪花園 對(duì)項(xiàng)目的啟示 通過圣豪花園的案例，我們可以得到以下三點(diǎn)啟示： ? 鄒平客戶有較深重的老城情結(jié)，成熟商業(yè)地段的住宅仍有較多人偏好； ? 鄒平人渴望并易于接受產(chǎn)品的創(chuàng)新，也期待有更多創(chuàng)新元素的產(chǎn)品； ? 本項(xiàng)目憑借最稀缺的地段優(yōu)勢(shì)，最強(qiáng)大的功能配套以及可能的全面產(chǎn)品升級(jí)，必然可以引發(fā)當(dāng)?shù)馗叨速彿空叩娜骊P(guān)注，樹立行業(yè)的偉大標(biāo)桿。 住宅定位總體策略 住宅發(fā)展定位 ? STEP １：客戶定位 ? STEP 2 ：產(chǎn)品定位 ? STEP 3 ：主題定位 ? STEP 4 ：開發(fā)分期 ? STEP 5 ： 價(jià)格定位 本案必須遵守的兩大客戶原則 ? 聚焦鮮明的客戶主打原則 – 本案體量不大，且住宅開發(fā)的主要任務(wù)是降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)并又好又快地回籠資金，故提升價(jià)格以及營造市場(chǎng)首位認(rèn)可是本案住宅定位的核心，因此確定聚焦鮮明的客戶主打原則便尤為重要； ? 主打客戶需求的引領(lǐng)原則 – 由于需要出現(xiàn)的產(chǎn)品及概念都將是較為引領(lǐng)性的事物，因此必須把握本案主打客戶需求的可引導(dǎo)性，并有針對(duì)性地引導(dǎo)他們對(duì)新生產(chǎn)品和概念的接受和認(rèn)可。 上筑之局 上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用 ?現(xiàn)代感高層住宅，營造視覺沖擊： 以小高層為產(chǎn)品主打，突破鄒平 “ 多層一統(tǒng)天下 ” 的現(xiàn)狀；產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)代感，以強(qiáng)有力的質(zhì)感營造視覺沖擊。 PART4 整體發(fā)展定位 回顧：這將是全鄒平最具影響力、最頂級(jí)的一個(gè)項(xiàng)目 城市商業(yè)龍頭與革新引擎 天興 〃 第一 MALL 城市街區(qū)商業(yè)的引領(lǐng)者 天興 〃 第一街 創(chuàng)新、升級(jí)、引領(lǐng)的中央高尚居住區(qū) 天興 〃 上筑 整體發(fā)展概念 ? 一個(gè)多元發(fā)展、兼容并蓄的 標(biāo)志商業(yè)區(qū) ? 一個(gè)時(shí)尚潮流、繽紛多彩的 休閑聚集地 ? 一個(gè)氣質(zhì)高貴、地位超然的 中央居住區(qū) ? 一個(gè)樹立企業(yè)形象，建立市場(chǎng)影響力的 標(biāo)志項(xiàng)目 天興城 天興 〃 第一 MALL 天興 〃 第一街 天興 〃 上筑 套現(xiàn)型物業(yè) 項(xiàng)目的小金庫 可借助地段價(jià)值的提升實(shí)現(xiàn)高售快售 持有型物業(yè) 項(xiàng)目的引擎、企業(yè)未來的資產(chǎn) 要整合強(qiáng)勢(shì)主力店品牌做高做強(qiáng) 套現(xiàn)型物業(yè) 項(xiàng)目的大金庫 必須借助第一 MALL的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)高售快售 天興城 項(xiàng)目互動(dòng)關(guān)系 天興 〃 第一 MALL 天興 〃 第一街 天興 〃 上筑 在空間上互動(dòng) 在業(yè)態(tài)上互補(bǔ) 在檔次上錯(cuò)位 在價(jià)值路線上統(tǒng)一 在客戶群體上疊合 在空間上過渡 在客戶上相交 在經(jīng)營上支持 項(xiàng)目支撐核心：挖掘、引領(lǐng)、超越 挖掘 未被滿足的人群需求 未受優(yōu)化的老城價(jià)值 未經(jīng)利用的地段資源 全新的價(jià)值觀念 全新的消費(fèi)模式 全新的生活方式 傳統(tǒng)的發(fā)展理念 對(duì)手的產(chǎn)品品質(zhì) 現(xiàn)狀的競(jìng)爭(zhēng)層次 引領(lǐng) 超越 PART5 物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目策劃思路 戰(zhàn)略決策 開發(fā)決策 運(yùn)作決策 項(xiàng)目理解 企業(yè)戰(zhàn)略 核心解決問題 集中商業(yè)定位 街區(qū)商業(yè)定位 住宅發(fā)展定位 整體定位 開發(fā)時(shí)序 投資計(jì)劃 財(cái)務(wù)測(cè)算 物業(yè)發(fā)展建議