【正文】 式商業(yè)來帶動，體現(xiàn)時尚主題，設臵流行服飾、潮流飾品、化妝品等專賣店、特色店。 ?投資者來源： 投資者定位 ? 政府公務員； ? 經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位職員 ? 私營企業(yè)主 /生意人； ? 周邊城市（淄博、濱洲等）投資者 ?投資目的： 本地投資者以自己投資做生意為主，純投資者比例較少。升幅視投資者可接受的心理價格以及市場價格水平而定。 鄒平目前的房價相對而言不高，但增長趨勢明顯，未來還將繼續(xù)上漲 2022年鄒平及參照對象平均房價及收入情況 比較對象 鄒平 濟南 青島 淄博 濱州 山東省 全國 平均房價（元 /m2） 1835 3453 3875 3035 2586 2846 3243 人均收入（元） 12429 15340 15328 13794 11726 12192 11759 房價 /收入比 03000600090001202215000012345城鎮(zhèn)居民人均收入 7879 8399 9197 10623 12429住宅銷售單價 961 1031 1279 1699 1835房價 / 收入比 3 . 7 3 . 7 4 . 2 4 . 8 4 . 42022 2022 2022 2022 2022?近年來鄒平房價 /收入比振蕩上揚，但穩(wěn)定在 5以下； ? 與參照對象相比， 2022年鄒平房價/收入比明顯偏低， 未來鄒平房價還有進一步增長的空間。 從供給層面看 — 掃描市場，洞察大勢 如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？ 從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破 從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力 從需求層面看 — 分析客戶，把握心理 黛湖家園 東升花園 湖光山色 黛西華庭 陽光花園 齊明雅苑 優(yōu)山美地 香港馨苑 勝利花園 本案 整體供給及分布：市場供給少，且主要分布于城市東南區(qū) 城東區(qū)25%城北區(qū)5%城西10%城南區(qū)60%?目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)； ?項目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內住宅供應非常稀缺，項目的最直接競爭對手有限。 圣豪花園 客戶及銷售情況：南區(qū)團購現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較好 樓盤 所屬區(qū)域 客戶來源 銷售情況 勝利花園 城東 散客為主， 包括周邊小生意人及部分企業(yè)職工 在售樓盤 85％以上 香港馨苑 優(yōu)山美地 齊明雅苑 城南 一般產(chǎn)品團購為主，高端產(chǎn)品則主要依靠散戶消化 在售樓盤 95％以上 陽光花園 湖光山色 黛西華庭 黛湖家園 城西 黛溪中學教職工為主 在售樓盤 80％以上 東升花苑 城北 散客，以周邊生意人為主 ? 從南北區(qū)對比情況來看，團購所消化的市場份額超過了散戶的消化量，約占市場份額的 60％左右。 產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢 典型樓盤分析 /齊明雅苑 對項目的啟示 通過齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點啟示： ? 鄒平商品住宅市場大體仍處于供不應求狀態(tài)，且由于許多公務員或企事業(yè)單位員工偏好以團購的形式來解決購房問題，許多散戶甚至無房可買。 典型樓盤分析 /黛西華庭 總價約 80萬，共 20套，迅速售磬，客戶主要為本縣富裕生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主及政府高官 單價 2500— 3000，共 124套，散戶為主，客戶以小生意人為主，包括少量高效益單位職工，銷售情況良好，目前僅剩少部分較低樓層 單價平均約 2400，共 168套，客戶以團購居多，其余部分散戶以周邊生意人為主，目前已基本售磬 主題鮮明，規(guī)劃層次清晰，客戶層次較高，且類型豐滿 少數(shù)人的社區(qū)，多數(shù)人的夢想，引領鄒平第一豪宅 —— 黛溪華庭主題 典型樓盤分析 /黛西華庭 戶型設計打破了現(xiàn)有的市場主旋律，差異而新進 整體外立面呈規(guī)則橢圓型，造型新穎 廚房及廳、室有效分區(qū)，合理實用 四房單位，面積合理，使用舒適 頂角連接，增強房屋通風采光性 ?黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當?shù)鬲殬湟慌[。 開發(fā)商 山東圣豪商業(yè)有限公司 規(guī)模 共 60套住宅，約 8000m2 物業(yè)形態(tài) 多層住宅，共 6層 （底層為圣豪購物中心） 價格 均價約 1700 元 /m2（當時最高價） 客戶情況 商業(yè)公司及醫(yī)院職工 主力戶型 三房二廳 主力面積 120— 140 m2 銷售率 客戶自發(fā)組織集體購買，價格無 折扣，開賣當天即被搶購一空 圣豪花園 本項目 典型樓盤分析 /圣豪花園 圣豪花園開創(chuàng)了當時的創(chuàng)新性產(chǎn)品 立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場其他產(chǎn)品有效拉開形象差距 底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價值的同時又可獲得住宅利潤，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果 典型樓盤分析 /圣豪花園 圣豪花園的房子在當時算不錯的啊，而且在這么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托關系來想留一套的 …… —— 圣豪商業(yè)有限公司 李先生 圣豪花園 —— 鄒平人老城情結的標志物業(yè) 圣豪花園 業(yè)內人士觀點 購買圣豪花園的業(yè)主基本都是他們自己商業(yè)公司和旁邊一家醫(yī)院的職工，當時價格賣到1700左右，在兩三年前算比較不錯的了，開發(fā)商也沒給出任何的團購優(yōu)惠，但他們還是自己組團搶購 …… —— 優(yōu)山美地樓盤代理公司 劉經(jīng)理 消費者態(tài)度 住在老城區(qū)當然好了，可是老城區(qū)沒有房子啊，都住到南邊去了 …… —— 陽光花園業(yè)主 蔣先生 我自己還是住在城北，雖然很多人去了城南，但總感覺那邊不會比這里好，再說這里也住習慣了 …… —— 鄒平線統(tǒng)計局 李局長 對我來說，買房子首選還是老城區(qū)，其次才是去城南或者東邊 …… —— 高端消費者 王小姐 典型樓盤分析 /圣豪花園 典型樓盤分析 /圣豪花園 對項目的啟示 通過圣豪花園的案例，我們可以得到以下三點啟示： ? 鄒平客戶有較深重的老城情結，成熟商業(yè)地段的住宅仍有較多人偏好； ? 鄒平人渴望并易于接受產(chǎn)品的創(chuàng)新，也期待有更多創(chuàng)新元素的產(chǎn)品； ? 本項目憑借最稀缺的地段優(yōu)勢，最強大的功能配套以及可能的全面產(chǎn)品升級，必然可以引發(fā)當?shù)馗叨速彿空叩娜骊P注，樹立行業(yè)的偉大標桿。 消費者職業(yè)及家庭月收入交互分析 21%13%23%14%9%8%12%2 0 0 0 以下2 0 0 0 3 0 0 03 0 0 0 4 0 0 04 0 0 0 6 0 0 06 0 0 0 8 0 0 08 0 0 0 1 0 0 0 01 0 0 0 0 以上單位：元 /月 家庭收入 鄒平藏富于民，居民購買力可觀， 高端消費者主要集中在個體老板及民營企業(yè)主等人群中 74%62%62%56%36%35%33%26%22%9%9%7%5%5%地段/ 地理位臵交通便利性小區(qū)規(guī)劃及配套設施樓宇質量戶型設計小區(qū)物業(yè)管理與服務周邊環(huán)境景觀物業(yè)升值情況及潛力區(qū)域治安環(huán)境社區(qū)鄰里氛圍小區(qū)內園林景觀開發(fā)商品牌及信譽小區(qū)的入住率及人氣小區(qū)規(guī)模49%37%9%3%2%城南區(qū)城北區(qū)城東區(qū)鄒平其他地區(qū)鄒平以外地區(qū)購房考慮因素 首選購房區(qū)域 ? 高端消費者考慮的首要購房因素仍是地段、交通便利性和配套全面， 項目非常具備這樣的市場基礎 ； ? 在區(qū)域接受度方面， 城南區(qū)和城北區(qū)都是目前最受高端消費者認同的居住區(qū)域。 住宅定位總體策略 住宅發(fā)展定位 ? STEP １：客戶定位 ? STEP 2 ：產(chǎn)品定位 ? STEP 3 ：主題定位 ? STEP 4 ：開發(fā)分期 ? STEP 5 ： 價格定位 本案必須遵守的兩大客戶原則 ? 聚焦鮮明的客戶主打原則 – 本案體量不大，且住宅開發(fā)的主要任務是降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風險并又好又快地回籠資金，故提升價格以及營造市場首位認可是本案住宅定位的核心，因此確定聚焦鮮明的客戶主打原則便尤為重要； ? 主打客戶需求的引領原則 – 由于需要出現(xiàn)的產(chǎn)品及概念都將是較為引領性的事物，因此必須把握本案主打客戶需求的可引導性，并有針對性地引導他們對新生產(chǎn)品和概念的接受和認可。 ?高端客戶：私營企業(yè)主、高端生意人及部分高層公務員或企事業(yè)單位高層； ?中高端客戶：小生意人、小企業(yè)主及部分中層公務員或企事業(yè)單位中層； 遠距圈層 客戶定位 —— 來源區(qū)域 ? 核心示范區(qū)域 ：鄒平縣城 ? 重點吸納區(qū)域： 韓店、青陽、長山、好生等人均較富裕且與縣城交往較密的鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 遠距圈層區(qū)域： 臨池、臺子等離城區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn) ? 客戶對本項目所在區(qū)域普遍認可，項目的輻射能力將較為可觀； ? 目前鄒平縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民來鄒平縣購房的情況已經(jīng)較為盛行，項目主要客戶的區(qū)域來源將較為寬廣。 上筑之局 上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用 ?現(xiàn)代感高層住宅，營造視覺沖擊： 以小高層為產(chǎn)品主打，突破鄒平 “ 多層一統(tǒng)天下 ” 的現(xiàn)狀；產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)代感，以強有力的質感營造視覺沖擊。 ?主流戶型，兼顧市場空檔： 針對市場上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補缺，主力設臵市場上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟型三房 戶型 面積 (m2) 比例 二房 100以下 5％以下 緊湊三房 100— 120 30%— 35% 舒適三房 120— 140 40%— 45% 舒適四房 140— 160 10％ — 15％ 豪華四房 160— 180 5%— 10% 本項目戶型配比 6 . 5 %3 6 . 1 %4 2 . 6 %7 . 9 %6 . 9 %9 0 以下9 0 —1 2 01 2 0 1 4 01 4 0 1 8 01 8 0 以上5%25%40%25%5%9 0 以下9 0 1 2 01 2 0 1 4 01 4 0 1 8 01 8 0 以上需求統(tǒng)計 2022供給統(tǒng)計 供給不足 供給過剩 上筑之局 上筑之形 上筑之景 上筑之心 上筑之用 上筑之用 ?會所泛化，差異功能： 由于項目地處商業(yè)繁華區(qū)，周邊配套應有盡有，專門設臵集中會所的意義和價值均不大，因此建議會所泛化，僅設臵少量的日常娛樂健身設施作為泛會所配套 ?人性物管，服務至上： 建立安全、人性化、細致化的物業(yè)管理服務，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通過優(yōu)勢的物管來建立市場口碑。 PART4 整體發(fā)展定位 回顧：這將是全鄒平最具影響力、最頂級的一個項目 城市商業(yè)龍頭與革新引擎 天興 〃 第一 MALL 城市街區(qū)商業(yè)的引領者 天興 〃 第一街 創(chuàng)新、升級、引領的中央高尚居住區(qū) 天興 〃 上筑 整體發(fā)展概念 ? 一個多元發(fā)展、兼容并蓄的 標志商業(yè)區(qū) ? 一個時尚潮流、繽紛多彩的 休閑聚集地 ? 一個氣質高貴、地位超然的 中央居住區(qū) ? 一個樹立企業(yè)形象，建立市場影響力的 標志項目 天興城 天興 〃 第一 MALL 天興 〃 第一街 天興 〃 上筑 套現(xiàn)型物業(yè) 項目的小金庫 可借助地段價值的提升實現(xiàn)高售快售 持有型物業(yè) 項目的引擎、企業(yè)未來的資產(chǎn) 要整合強勢主力店品牌做高做強 套現(xiàn)型物業(yè) 項目的大金庫 必須借助第一 MALL的強勢帶動實現(xiàn)高售快售 天興城 項目互動關系 天興 〃 第一 MALL 天興 〃 第一街 天興 〃 上筑 在空間上互動 在業(yè)態(tài)上互補 在檔次上錯位 在價值路線上統(tǒng)一 在客戶群體上疊合 在空間上過渡 在客戶上相交 在經(jīng)營上支持 項目支撐核心：挖掘、引領、超越 挖掘 未被滿足的人群需求 未受優(yōu)化的老城價值 未經(jīng)利用的地段資源 全新的價值觀念 全新的消費模式 全新的生活方式 傳統(tǒng)的發(fā)展理念 對手的產(chǎn)品品質 現(xiàn)狀的競爭層次 引領 超越 PART5 物業(yè)發(fā)展建議 項目策劃思路 戰(zhàn)略決策 開發(fā)決策 運作決策 項目理解 企業(yè)戰(zhàn)略 核心解決問題 集中商業(yè)定位 街區(qū)商業(yè)定位 住宅發(fā)展定位 整體定位 開發(fā)時序 投資計劃 財務測算 物業(yè)發(fā)展建議