【文章內(nèi)容簡介】 之間，是近期鹽城發(fā)展的重點區(qū)域。 老城區(qū) 鹽都新區(qū) 本項目 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 是聯(lián)系新老城區(qū)和開發(fā)區(qū)關系的紐帶 項目 65 項目 66 市場狀況分析 ?房地產(chǎn)投資增長迅猛，土地開發(fā)增勢強勁，市場供需兩旺 各項指標增長較快， 2022年商品房銷售面積大于竣工面積，形式一片看好。 ?住宅所占產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例較大 住宅銷售面積占全部商品房的 95%，比上年提高了 ％，辦公樓、商業(yè)用房供需大致平衡。 整體市場發(fā)展現(xiàn)狀 2 0 0 3 年房地產(chǎn)狀況數(shù)據(jù)2 6 9 . 31 8 4 . 81 4 0 . 31 2 9 . 41 5 . 42 9 . 1 0 %42%4 4 . 9 0 %4 . 9 0 % 5 4 . 0 0 %050100150200250300施工面積 新開工面積 銷售面積 竣工面積 空置面積單位：萬平米 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %數(shù)值 同上年相比67 ?房地產(chǎn)開發(fā)資金到位狀況良好，民間資本成為主渠道 2022年全市資金來源合計 ，比上年增長 %，其中國內(nèi)貸款 ，下降 %；自籌資金 ，增長 %；居民的定金和預收款 ，增長 %。民間資本已成為資金來源的主渠道。 ?外地開發(fā)商大勢進入，開發(fā)水平迅速提升，后續(xù)供應量較大；中介機構(gòu)水平參差不齊 上海、浙江、蘇南等外地開發(fā)商大舉進軍鹽城，不但帶來了雄厚的資金，同時也帶來了先進的開發(fā)理念。 全市 57家中介機構(gòu)年檢合格的有 46家， 11家限期整改，其中 3家注銷資質(zhì)，外地中介公司以上海和南京杭州為主。 市場狀況分析 68 161718單位: 平方米2022年 2022年 2022年 2022年鹽城市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房人均使用面積居住面積市場狀況分析 （資料來源：鹽城市房產(chǎn)局） ? 鹽城市區(qū)城鎮(zhèn)居民住房逐步改善，二手房交易量迅猛上升，住宅的階梯消費體系逐步形成。 鹽城市區(qū)2 0 0 0 －2 0 0 3 年二手房交易量2 8 . 9 13 9 . 86 6 . 0 71 5 4 . 9 33 7 . 6 7 %66%1 3 4 . 4 9 %0501001502002022年 2022年 2022年 2 0 0 3 年 單位：萬平米00 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6二手房交易量 增長率69 市場狀況分析 020406080單位: 萬平米鹽城市區(qū)2 0 0 0 2 0 0 3 年房地產(chǎn)開發(fā)情況開工面積 竣工面積 銷售面積開工面積 65 竣工面積 50 56 銷售面積 40 2022年 2022年 2022年 2022年? 2022年房地產(chǎn)銷售面積首次超過竣工面積，說明鹽城房地產(chǎn)消費火爆，市場形式較好。 70 市場狀況分析 亭湖區(qū)板塊 城西南板塊 鹽都新區(qū)板塊 住宅板塊分布明顯 71 市場狀況分析 （亭湖區(qū)板塊） （城西南區(qū)板塊） 金色家園 （鹽都新區(qū)摟板塊） 桃源居 翠洲嘉園 八菱華莊 偉廈花園 ? 住宅物業(yè)主要分布在亭湖區(qū)和鹽都新區(qū)，城西南新建樓盤規(guī)模較大。 ? 住宅物業(yè)呈向南（鹽都新區(qū)）發(fā)展趨勢 72 市場狀況分析 產(chǎn)品狀況 ? 小區(qū)規(guī)模： 一般規(guī)模較小，建筑面積大都在 10萬平方米之內(nèi)。 ? 建筑形態(tài)： 以多層為主，小高層、別墅已有出現(xiàn)，多元化發(fā)展 ? 房型特點： 以大二房和三房為主， 主力面積二房 90100平方米；三房 120~130平方米 ? 社區(qū)環(huán)境： 相對簡單，新建部分住宅引進了水景、日本枯山水的概念。 ? 社區(qū)品質(zhì)： 多以中低檔為主；高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)漸成氣候。智能化開始普遍運用 73 市場狀況分析 ? 目前出售之住宅物業(yè)都為改善居住類型，現(xiàn)有一房單位皆為居住之用。 中茵海華廣場已出現(xiàn)小戶型投資公寓，面積 40－ 80平米。 戶型分布比例示意圖%%%%一居室二居室三居室四居室及以上鹽城現(xiàn)有住宅比例示意圖 74 市場狀況分析 住宅物業(yè)銷售分析 ? 銷售狀況 銷售形勢良好（溫馨花園銷售率 100％），預售速度較快，未售項目咨詢客源較多。 ? 購買對象 以本地居民為主，自住，投資比例不高；異地購房者較少，有待挖掘。 ? 形象推廣 依托售樓部對外形象展示，現(xiàn)場包裝較弱；售樓處裝修和布置簡單，甚者使用臨時用房。銷售道具僅限于樓書和單頁等。 銷售人員比較熱情，但專業(yè)水平有待提高。 75 市場狀況分析 住宅物業(yè)價格分析 ? 銷售價格繼續(xù)看漲，市區(qū)平均價格增幅為 %，市中心一類地區(qū)增幅較小，僅僅為1%；二類和三類地區(qū)增幅較大為 5～ 7％之間；城市新區(qū)，四類地區(qū)增幅迅猛，高達％ 2 0 0 3 年鹽城市區(qū)住宅平均價格05001000150020222500單位:元/平米0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %平均價格 同比漲幅平均價格 1520 2150 1780 1450 1300同比漲幅 6 . 1 0 % 1% 6 . 9 0 % 5 . 2 0 % 1 2 . 2 0 %市區(qū) 一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)（資料來源：鹽城市房產(chǎn)局） 76 市場狀況分析 樓盤名稱 銷售單價（元 /平方米） 區(qū)域 悅達都市花園 均價： 2398 亭湖區(qū) 世紀花園 2700 起 牡丹花園 均價： 2022 溫馨花園 住宅 2022，別墅 2500 鹽都新區(qū) 陽光世紀城 1980 碧水豪苑 * 4000 桃源居 均價： 1780 城西南 翠洲嘉園 均價： 2200 八菱華莊 均價： 2600 ? 亭湖區(qū)人民路沿線 24002700元 /平方米；毓龍東路沿線 20222200元 /平方米 ? 鹽都新區(qū)多層 2022元 /平方米左右；聯(lián)體別墅 23002500元 /平方米；獨立別墅 4000元 /平米 ? 城西南區(qū) 2200元 /平方米左右，但物業(yè)品質(zhì)較毓龍東路沿線物業(yè)要高 *鹽城市內(nèi)唯一的獨立式別墅物業(yè)。 銷售價格分布 77 市場狀況分析 商業(yè)物業(yè)分布狀況 分布圖 鑫祥園 華興路步行街 建軍中路 毓龍路 沿街商鋪 ?大型專業(yè)市場主要分布于汽車站附近 ?百貨商場主要分布于建軍中路附近 ?沿街商鋪主要分布在城市主干道兩側(cè)和新建住宅小區(qū) 大型商業(yè)街、步行街 亨達商業(yè)街 本項目 我們的思考？ 項目不處在商業(yè)集中區(qū)域 ,我們?nèi)绾未蛟焐虡I(yè)氣氛？ 78 市場狀況分析 亭湖區(qū)商圈 地處傳統(tǒng)市中心區(qū)域 主要區(qū)域范圍：以建軍路為中心兩側(cè) 汽車站次商圈 ：該商圈特殊案例 鹽度新區(qū)商圈 地處原鹽都縣中心區(qū)域 主要區(qū)域范圍：毗鄰解放南路兩側(cè) 鹽都新區(qū)商圈 解放南路 本項目 兩大商圈 南北互動 亭湖區(qū)商圈 79 市場狀況分析 亭湖區(qū)商圈是鹽城最主要的商圈，鹽城主要的商業(yè)物業(yè)集中在本商圈 業(yè) 態(tài) 商 家 專業(yè)市場 高力裝飾城、招商場、城中城小商品市場、鴻基家具城 大型超市 上海華聯(lián)超市、上海農(nóng)工商超市、雅家樂超市 商業(yè)街 建軍中路商業(yè)街 步行街 華興路步行街、通榆北村步行街 百貨商城 鹽阜人民商場、文峰大世界 沿街商鋪 毓龍路、人民路 亭湖區(qū)商圈 80 市場狀況分析 81 市場狀況分析 建軍中路 華興路 毓龍路 人民路 業(yè)種業(yè)態(tài) 百貨公司，民居底層商鋪 時尚類服飾、鞋帽為主 鮮花、婚紗攝影、服裝、眼鏡 新型商業(yè)形態(tài) 經(jīng)營檔次 中高檔 中檔 中檔 代表品牌 美特思邦威 、 playboy 、金伯利鉆石、肯德基 知名品牌較少，春竹、三槍 精工眼鏡、金百合婚紗攝影 百世德咖啡 商鋪開間 開間 23米，進深多為 810米 開間 4米，進深 8米 開間 46米，進深 810米 開間 46米，進深 810米 租售情況 租賃為主，租賃價格約為RMB46元 /m2/天；中茵海華售價 3萬元 /m2，亨達 2萬元 /m2 銷售： 100％； 經(jīng)營：一層 90％，二層 5％。 以租為主 ,租金 /天 /m2 零星商鋪 ,租金 /天 /m2 點評 傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)地位進一步鞏固 建軍中路商業(yè)的延伸，定位同質(zhì)，經(jīng)營較差 主題相對集中 ,向東發(fā)展趨勢明顯 為傳統(tǒng)商圈爭光添彩 亭湖區(qū)商圈商業(yè)狀況一覽表 82 市場狀況分析 汽車站 商業(yè)分布： 開放大道與黃海路交匯處區(qū)域 開放大道沿線以大型專業(yè)市場為主，黃海路沿線以大型超市、主題購物場所和娛樂為主 亭湖區(qū)商圈 —汽車站次商圈 83 市場狀況分析 亭湖區(qū)商圈特點小結(jié) 輻射范圍： 步行街、沿街商鋪輻射市中心區(qū)域；大型專業(yè)市場、商業(yè)街、超市、百貨商場輻射整個鹽城市區(qū) 經(jīng)營定位： 受規(guī)模和檔次的局限，定位模糊，同質(zhì)化經(jīng)營嚴重。經(jīng)營個性不強 消費層次： 為鹽城消費力最高費區(qū)域，人均單次消費額百元左右 業(yè)態(tài)發(fā)展： 新型商業(yè)物業(yè) —酒店式公寓 (悅達東園 )已經(jīng)出現(xiàn) 我們的思考？ 項目不在主要商圈，人流問題如何解決？經(jīng)營又如何差異化定位？項目的唯一性和核心競爭力在哪里？ 84 鹽都新區(qū)商圈 鹽都新區(qū)商圈 市場狀況分析 該商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)以大型專業(yè)市場為主（大世界家具、燈具、裝飾城，盛源裝飾材料市場，新都商貿(mào)城）。沿街商鋪主要集中在解放南路兩側(cè) 85 市場狀況分析 鹽都新區(qū)商圈 輻射范圍： 絕大多數(shù)商業(yè)物業(yè)輻射本區(qū)，輻射范圍較小。 經(jīng)營狀況： 經(jīng)營現(xiàn)狀普遍不佳， “ 新都 1996”餐飲主題經(jīng)營一支獨秀 我們的思考？ “新都 1996”為什么一支獨秀？餐飲、娛樂、休閑是否是我們的發(fā)展方向？ 發(fā)展趨勢： 新的行政中心即將落成，發(fā)展?jié)摿^大 86 市場狀況分析 ? 原有商業(yè)以租賃為主，新建物業(yè)以出售為主。 ? 新建商業(yè)出售比例較高（華興步行街銷售率 100％，溫馨花園只剩 2套），但經(jīng)營現(xiàn)狀令人擔憂。 ? 后續(xù)供應量大（中茵海華、芝林廣場、亨達等），競爭日趨激烈 鹽城商業(yè)物業(yè)供求分析 我們的思考？ 我們?nèi)绾螌ふ沂袌龅目瞻c？解決賣場與開場的問題？在茫茫商海中脫穎而出？ 87 市場狀況分析 建筑結(jié)構(gòu)： 多以框架結(jié)構(gòu)為主。 商鋪層高： 普遍為 ，最高為： 6米（如牡丹花園） 商鋪開間： 多為 ，最大為 6米（如溫馨花園） 外 立 面： 無鮮明特色，個別項目 (如裕達－都市花園 )廊柱設計有點睛之處。 鹽城商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品分析 我們的思考？ 現(xiàn)有產(chǎn)品落后，但后續(xù)產(chǎn)品先進，那么我們的產(chǎn)品怎么設計？ 88 鹽城商業(yè)物業(yè)銷售分析 市場狀況分析 ?銷售情況較好。溫馨花園銷售率超過 95％，牡丹花園銷售完畢，永興家園只剩二套，中茵－海華廣場尚未開盤，但咨詢?nèi)耸拷j繹不絕； ?銷售水平較低，手段單一，現(xiàn)場包裝落后，銷售人員專業(yè)水平低 ?買家以投資戶為主，經(jīng)營戶購買較少；以溫州為代表的江浙投資商家已現(xiàn)鹽城； 我們的思考？ 后續(xù)供應龐大，銷售狀況能否延續(xù)？ 本物業(yè)和現(xiàn)有銷售好的物業(yè)差異較大，能否用類似銷售方法？ 89 市場狀況分析 ?銷售價格：首層 11,00014,000元 /㎡ ，二層 3,000－ 4,000元 /㎡ 之間 所屬商圈 樓盤 銷售單價 亭湖區(qū) 中茵－海華廣場 未售，預計底層 30,000元 /㎡ 永興家園 3,300元 /㎡ （一、二層聯(lián)體） 悅達－都市花園 底層 11,000元 /㎡ ，二層 3,000元 /㎡ （聯(lián)體銷售） 鑫祥苑 6,000元 /㎡ （一、二層聯(lián)體） 鹽都新區(qū) 溫馨花園 底層： 8,800元 /㎡ 鴻基奧園－芝林廣場 底層： 20,000元 /㎡ 以上 怡景花園－商業(yè)街 底層： 14,000元 /㎡ 以上 百草園 底層 13,000元 /㎡ ， 2層 3,000元 / ㎡ ，以上每層遞減 100元 / ㎡ 商業(yè)物業(yè)價格分析 ? 租金水平 :首層最高 3元 /㎡ /天，大多為 /㎡ /天； 二層以上為 /㎡ /天。 我們的思考？ 商業(yè)物業(yè)銷售價格和租金不匹配（怡景花園單價 14000元 /㎡ ，租金為 /㎡ /天，投資