房地產(chǎn)案例與分析指錯題答題通關(guān)寶典(編輯修改稿)
2024-08-26 01:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 估價方法選擇錯誤，選用估價方法應(yīng)遵循的原則 ?。?）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主； ?。?）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法； ?。?）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法； ?。?）無上述條件的選用成本法。）10)不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果（說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終結(jié)果，取算術(shù)平均或加權(quán)平均的理由；估價結(jié)果四點：總價、單價、總價大寫、幣種。缺少一項的可指錯。）估價結(jié)果應(yīng)說明內(nèi)涵，即說明是否與估價假設(shè)和限制條件一致，如是否扣除土地出讓金等。）；11)注冊房地產(chǎn)估價師（參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并由本人簽名。）；12)協(xié)助估價的人員（所有協(xié)助估價的人員的姓名、相關(guān)資格或職稱，并由本人簽名。）；13)實地查勘期（本次實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。）；14)估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險提示?！肮纼r技術(shù)報告”應(yīng)包括以下7項內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析(實物、權(quán)益、區(qū)位三方面的描述)；（2）市場背景描述與分析（無對估價對象類型的針對性分析）；（3）估價對象最高最佳利用分析（最高最佳使用分析應(yīng)說明房地產(chǎn)現(xiàn)狀和規(guī)劃要求、估價用途的確定）；（4）估價方法適用性分析（逐一分析各方法是否適用，對于理論上不適用的，簡述理由；對于理論上適用但客觀條件不具備而不能選用的，充分說明理由；對于選用的估價方法，說明其名稱、定義和估價思路。）；（5）估價測算過程（要注明公式，不能對估價對象的某一部分重復(fù)計價或遺漏了估價對象部分的價值）； （6）估價結(jié)果確定（說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終的估價結(jié)果，詳細(xì)說明最終的估價結(jié)果確定的方法和理由） 缺少估價對象的位置圖，四至和周圍環(huán)境圖，建筑外觀和內(nèi)部照片，產(chǎn)權(quán)證明，估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等某項內(nèi)容。四、 在測算過程當(dāng)中，估價方法運用的錯誤匯總?cè)缦拢骸 。ㄒ唬┍容^法運用可能出現(xiàn)的錯誤：重點挑可比實例可比性、各項目修正描述、修正系數(shù)錯誤?！ 。?）交易日期描述不清： ?。?）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）； ?。?）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）； ?。?）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）； ?。?）缺少付款方式的說明（一次性、分期）； （6）交易時可比實例的規(guī)模描述不清（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。 ：一般情況下，選取的可比 實例不能超過一年?！ 。?）樓面地價與單位地價混淆； ?。?）幣種換算錯誤； （3）建筑面積、使用面積、出租面積等混淆?！ 。?）修正項目錯誤，應(yīng)分實物、權(quán)益、區(qū)位三部分進(jìn)行修正，注意實物、權(quán)益、區(qū)位包含的項目不要弄混；注意每項描述與后面修正是否一致。 ?。?）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期（市場狀況）”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤； 對于這一點，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準(zhǔn)，靈活處理。 ?。?）可比實例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況； ?。?）交易日期（市場狀況）修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平； （5）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%，綜合修正超過了30%?！ 。?）計算可能出現(xiàn)錯誤?！?
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