【文章內(nèi)容簡介】 剩余產(chǎn)品價值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴大再生產(chǎn)的資金來源。二、影響房地產(chǎn)價格的因素 房地產(chǎn)的價格是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 供求狀況：房地產(chǎn)的供給和需求是形成房地產(chǎn)價格的兩個最終因素。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價格下跌。 理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。 環(huán)境因素；是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對房地產(chǎn)價格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策、交通管制等。 經(jīng)濟因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟因素，如城市的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲蓄、消費水平、物價水平、金融狀況等。 人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會對房地產(chǎn)價格有很大的影響。 社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。 心理因素：心理因素對房地產(chǎn)價格的影響不可忽視，主要有購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價值觀等。 國際因素：主要指國際經(jīng)濟狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。第三節(jié)　　房地產(chǎn)稅收知識中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。一、 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。 課稅對象的征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。 客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。 稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。 納稅地點和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。四、土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；下列行為視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅； 以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。稅率：契稅的稅率為3~5%，安徽省的契稅稅率為4%，合肥目前的契稅稅率為4%，但購置普通住宅減辦收取。計稅依據(jù)：契稅的計稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽定的契約價格。征收契稅，一般以契約載明的買價、現(xiàn)值價格作為計稅依據(jù)。但是，為了保護房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機關(guān)認為必要時，也可以直接委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。六、相關(guān)稅收營業(yè)稅、城市維護建社稅和教育費附加營業(yè)稅：是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。城市建設(shè)維護稅：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。教育費附加：是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。企業(yè)所得稅：是對企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。印花稅：是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。第四節(jié)　　住房抵押貸款知識一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者(或擔(dān)保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。目前我國個人住房貸款主要有三種形式：又稱公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要資金來源，按規(guī)定要求向按時足金額存繳公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時發(fā)放的貸款。該類貸款下以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。自營性個人住房貸款 是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“按揭”，這是沿用香港的說法，即英語“mortgage”的音譯，中文意思是抵押。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。個人住房組合貸款 是指向按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修自住住房時，同時發(fā)放政策性個人住房貸款和自營性個人住房貸款。組合貸款是由政策性和自營性兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。二、住房抵押貸款中的幾個主要術(shù)語貸款金額簡稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。首付比率通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。住房抵押貸款的成數(shù) 銀行通常不給予購房者相當(dāng)于房價款100%的貸款，而要求購房者自己支付房價款的一定比例的現(xiàn)金，即首付款，其余的向銀行申請貸款。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8成。借貸年期 年期指住房抵押貸款分期償還的期限，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房一般最高的年期為30年。 利息借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。住房抵押貸款利率高低主要取決于銀行存款利率和政府對住房抵押貸款的金融政策。 償還比率通常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。 貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時間的償還之后，尚未償還的貸款本金數(shù)額。三、申請個人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。 有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。 有所購買（建造、大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付購買（建造、大修）住房的首付款。 有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。 貸款銀行規(guī)定的其他條件。四、申請個人住房抵押貸款須提供的主要材料 個人住房貸款申請表。 身份證件原件及復(fù)印件（如居民身份證、戶口簿、軍官證等）。 貸款銀行認可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明或其他償債能力的證明資料。 合法的購買（建造、大修）住房合同、協(xié)議及相關(guān)批準文件，購買商品房的，需要提供所購商品房的用地、規(guī)劃、建設(shè)和銷售等方面的合法材料。 抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價證券等。 貸款銀行認可的房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的抵押物估價報告。 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。 銀行的存款單據(jù)、憑證式國債單據(jù)等借款人擬供給貸款銀行質(zhì)押的有價證券等。 借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。 《商品房預(yù)售許可證》或房地產(chǎn)權(quán)證（現(xiàn)房）。1 如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。1 貸款銀行要求提供的其他文件材料。五、個人抵押貸款程序 貸款申請由借款人向銀行提出借款申請，填寫個人住房貸款申請表，并遞交有關(guān)材料。 受理申請銀行接到借款人申請人的申請后，審核其是否符合規(guī)定的貸款條件。 貸前審查銀行同意受理借款申請后，銀行經(jīng)辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進行審查，并做出評價。 簽定合同如同銀行審批后同意貸款，則借款人與銀行簽定《借款合同》，并根據(jù)擔(dān)保方式的不同，借款人與銀行簽訂《抵押合同》或《質(zhì)押合同》，或第三方保證人與銀行簽訂《保證合同》、《抵押合同》或《質(zhì)押合同》。如果采用抵押的擔(dān)保方式，還應(yīng)辦理抵押登記、保險及其他必須的手續(xù)，抵押登記與保險費用由借款人承擔(dān)，抵押期間保險單正本由銀行保管；另外，視實際情況由合同雙方辦理合同公證。 發(fā)放貸款借款人根據(jù)經(jīng)辦銀行的通知攜帶有關(guān)材料到銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。 貸款歸還借款人應(yīng)嚴格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人如有特殊情況要求提前還款，應(yīng)提前1個月向經(jīng)辦銀行提出申請 ，經(jīng)審批同意后方可辦理，利率及損失賠償金用按合同或有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 借款結(jié)清借款人將借款本息全部歸還后，銀行清退抵押物權(quán)利憑證或質(zhì)物。采用抵押擔(dān)保的，借款人憑銀行出具的貸款結(jié)清證明取回房地產(chǎn)權(quán)屬證明文件及擔(dān)保單正本等，并到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。六、個人抵押款的收費標準 抵押登記費：5萬以內(nèi)：120元/套； 5—10萬以內(nèi)：150元/套； 10萬元以上：180元/套 房產(chǎn)保險費：貸款額*%*貸款年限 合同公證費：貸款額*%（最低100元）第五節(jié) 物業(yè)管理的基本知識一、 物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理的涵義物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修葺、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。 業(yè)主即物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是個人、集體、國家。 業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。 業(yè)主公約業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。它是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主（包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維修和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。 業(yè)主公約一般是由業(yè)主委員會依據(jù)政府規(guī)定的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效。 物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境三個利益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度。二、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的對象、范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括種類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。盡管物業(yè)類型各有不同，使用性質(zhì)差異很大，但物業(yè)管理的基本內(nèi)容是一樣的。 常規(guī)性的公共服務(wù)這是指物業(yè)管理公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用提供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好的環(huán)境。公共服務(wù)主要有以下8項：①房屋共用部位的維護與管理。②房屋共用設(shè)施及其運行的維護與管理。③環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項的服務(wù)。⑤物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)，包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設(shè)計、安全等各項管理工作。⑥維修基金的代管服務(wù)。⑦物業(yè)檔案資料的管理。⑧代收代繳收費服務(wù) 針對性的專項服務(wù)這是物業(yè)管理企業(yè)面向一定需要而提供的各項服務(wù)工作。其內(nèi)容主要有日常生活、商業(yè)服務(wù)、文教衛(wèi)體、社會福利及各類中介服務(wù)五大類。由物業(yè)管理企事業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、收費標準公布，當(dāng)住用人需要時可自行選擇。①日常上活：包括各項家務(wù)代辦，如搬家、代轉(zhuǎn)保姆、代付各種公用事業(yè)費用、代訂報刊等。②商業(yè)服務(wù)：在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)開設(shè)小型商場、副食品市場、飲食店、小五金、日雜用品，家電維修等，以方便住戶。③文體衛(wèi)體：舉辦各種小型地區(qū)性的文化娛樂活動，開辦俱樂郎、健身房、文娛活動室、閱覽室，托兒所、幼兒園、診所等。④社會福利：開辦老年活動室，照顧區(qū)內(nèi)的孤寡老人等。⑤中介服務(wù)：代辦各類保險，代理房屋租售等。委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)．通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)管理企業(yè)在專項服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出這方面的需求時，牧、物業(yè)管理企業(yè)在可能的情況下提供的特約服務(wù)。它實際上是專項服務(wù)的補充和完善。三、物業(yè)管理的啟動。物業(yè)管理的啟動以物業(yè)的接管驗收為標志，包括以下四