【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商 普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開 發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 四、商品房取得“五證”過程 房地產(chǎn)商具備什么條件才能銷售商品房呢？根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，必須獲得五種特定許可證，這五種特定許可證就好像是房產(chǎn)銷售的“綠卡”，缺一不可。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備“五證”即《國(guó)有土地使用證》、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可 16 證》、《建設(shè)工程施工許可證》、和《商品房銷售許可證》。 《國(guó)有土地使用證》 本證是證明土地使用已向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地的使用權(quán)的法律憑證。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，必須與市縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按照出讓合同的約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。否則房地產(chǎn)商不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。有的房地產(chǎn)商在集體所有的土地上建房并出售，這種情況下，房地產(chǎn)商肯定沒有拿到土地使用 證。因?yàn)榘凑沼嘘P(guān)法律規(guī)定，集體所有的土地，只有經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。領(lǐng)取土地使用權(quán)證書的房地產(chǎn)商，還要按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。有的房地產(chǎn)商獲得某塊地的土地使用證，但合同約定的土地用途不是建造商品住房，而房地產(chǎn)商擅自改變土地用途，在這塊土地上建造可在市場(chǎng)上銷售的商品房，這種情況也是不合法的。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 本證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。核發(fā)《建設(shè) 用地規(guī)劃許可證》的目的在于確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益，為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法律依據(jù)。未取得《建設(shè)用的規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效，占用的土地由縣級(jí)以上人民政府責(zé)令退回。 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 本證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，國(guó)家核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的目的，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。該證件同時(shí)也是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。房地產(chǎn)商如未取得《建 設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員，可以由其所在單位或者上級(jí)主管機(jī)關(guān)給予行政處分。 《建設(shè)工程施工許可證》 本證明建筑施工單位符合施工各種條件，允許其開工的批準(zhǔn)證件。建筑施工是一項(xiàng)復(fù)雜地生產(chǎn)活動(dòng)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以順利實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié)。涉及到監(jiān)理、設(shè)計(jì)、資金、圖紙、建筑材料等各方面的因素。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng) 取施工許可證。未取得施工許可證地不得擅自開工。 17 《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》 本證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。商品房預(yù)售可以加快房地產(chǎn)融資、搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這種方式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，為保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)商預(yù)售商品房的，必須向房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售商品房。此外，房 地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如房屋已經(jīng)建成，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 五、 價(jià)格與稅費(fèi) 均價(jià) 均 價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高城物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向、以 2800 元 /m2 統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作為銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。 基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出。 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅， 一般以二樓或五樓作為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表“元 /m2 起售”，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 一次性買斷價(jià) 一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方和賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 誠(chéng)意金 是指商品房在未取得預(yù)售證之前，開方商收取客戶可退回的款項(xiàng) 。客戶交納誠(chéng)意金一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾，即到開發(fā)商取得預(yù)售證而公開發(fā)售時(shí)，客戶可以憑此額外折扣購(gòu)房。開方商收取誠(chéng)意金的目的有以下幾個(gè)：取得部分流動(dòng)資金；吸引客戶對(duì)樓盤情況的長(zhǎng)期跟蹤和熟悉；試探客戶的需求以作調(diào)整改進(jìn)；試探客戶接受的心里價(jià)位； 18 吸引炒家的進(jìn)入。 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期 限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20％ 。如果購(gòu)房者交了定金之后改變注意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只有當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。 公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共 用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和公用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 銀行按揭 是指購(gòu)房者購(gòu)買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。 1契稅 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一次性稅收。凡是國(guó)有土地使用權(quán)出讓（土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈(zèng)與、交換）都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。 1印花稅 是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等 19 特點(diǎn)。 六、建筑工程專業(yè)知識(shí) 建筑物的分類 （ 1）按建筑物的用途分類分為民用建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。 （ 2）按建筑物的層數(shù)或高度分類： a、低層建筑： 1～ 3 層； b、多層建筑： 4～ 6 層； c、小高層建筑：一般是 8～ 18 層 ； d、高層建筑： 19～ 33 e、超高層： 100m以上。 容積率、建筑密度、綠地率 （ 1）容積率：是控制地塊建筑強(qiáng)度的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑面積 /地塊面積。 （ 2）建筑密度：是控制地塊空地（綠化、道路、廣場(chǎng)等）數(shù)量的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑基底面積 /地塊面積。 （ 3）綠地率：等于地塊所有綠化用地面積 /該地塊總面積。 層高： 指該層樓地面到上一層樓面之間的垂直距離，樓層層高≥ 。目前設(shè)計(jì)公寓、小高層的層高： ；花園洋房的層高：客廳 、臥室 。 凈高： 指地面（樓板）至吊頂或樓板底 面之間的垂直高度。臥室凈高 ≥ ；廚房?jī)舾?≥ （舉手觸摸）；衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏間凈 ≥ 2m。 門常用尺寸 入戶門為 1000mm 2200mm；臥室門 900mm 2100mm；廚房門 800mm 2100mm；衛(wèi)生間門750mm 2100mm。 鋼結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大，空 間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。高層建筑的結(jié)構(gòu)形式： 20 （ 1）框架結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱組成。 10～ 12 層以下采用； （ 2）框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁、板、柱、鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成。 10～ 12 層以上采用； （ 3）剪力墻結(jié)構(gòu)： 16～ 40 層采用； （ 4）框支剪力墻結(jié)構(gòu)：底層為框架，上層為剪力墻（設(shè)轉(zhuǎn)換層）。 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用磚。木材建造的。如一空房屋是木制房架、磚墻、木樁建造的。 塔樓 塔樓主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置 多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。 1板樓 樓由許多單元組成，每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字型，也可以是拐角、圍合等形狀。 1開間 住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過 ～ ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般部超過 。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間 5m 以上，進(jìn)深 7m 以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 40～ 50m2 甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2％ ，便于靈活隔斷、裝修該造。 1進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5m 左右，不能任意擴(kuò)大。 21 1層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度 國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 1凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 1標(biāo)準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 1陽臺(tái) 是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。 1平臺(tái) 平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 1走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2者。 2半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地面的 高度超過該房間凈高的 1/3，且不超過 1/2者。 2玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一筧無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割。就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 2實(shí)用率 /得房率 實(shí)用率也稱得房率，是套內(nèi)建筑面積和住宅面積（銷售面積）之比，大于使用率。即：實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積 /（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積 ＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。 2使用率 住宅套內(nèi)使用面積和住宅面積（銷售面積）的比為使用率。即使用率＝套內(nèi)使用面 22 積 /（套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e）。 一般高層塔樓在 72％～ 75％ 之間，板樓在 78％～ 80％ 之間。 在使用率計(jì)算方法的選擇上，有些采用軸線面積法。這種方法是以房間內(nèi)、外墻的中線為邊界計(jì)算使用面積，這樣計(jì)算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部?jī)?nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實(shí)際的使用面積情況，這實(shí)際上是實(shí)用率。 比較確切地計(jì)算方法是在建筑面積的基礎(chǔ)上減 去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積。這種方法計(jì)算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。它反映了一個(gè)物業(yè)的真實(shí)使用率，這種計(jì)算