【文章內(nèi)容簡介】 管理NValid288287288288288288 Missing010000Mean 房價(jià)小區(qū)環(huán)境交通升值潛力建筑外觀NValid288288286288288 Missing00200Mean所以，對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商來說，要獲得豐厚利潤，建造好的房子，首先要關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、交通、房價(jià)、物業(yè)管理、戶型這些消費(fèi)者最關(guān)心的話題，這樣造出的房子也就“皇帝的女兒不愁嫁”。（二）因子分析運(yùn)用高級(jí)統(tǒng)計(jì)的因子（因素）分析方法，對(duì)資料進(jìn)行處理，得到如下的結(jié)果： 因子矩陣 公因子方差表 Component Matrix(a) Communalities Component 123地段.491.290交房時(shí)間.433.435.357質(zhì)量.116.657.304戶型.527.540周邊生活配套.725.000物業(yè)管理.614房價(jià).559.231.141小區(qū)環(huán)境.674.113交通.543.095升值潛力.599.464建筑外觀.553InitialExtraction地段.342交房時(shí)間.504質(zhì)量.537戶型.713周邊生活配套.563物業(yè)管理.504房價(jià).386小區(qū)環(huán)境.610交通.313升值潛力.722建筑外觀.475 Extraction Method: Principal Component Analysis.a 3 ponents extracted.Total Variance Explained總方差分解ComponentInitial EigenvaluesExtraction Sums of Squared LoadingsTotal% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %1234.958 5.821 6.796 7.682 8.656 9.537 10.471 11.412 Extraction Method: Principal Component Analysis.①Initial Eigenvalues相關(guān)矩陣或協(xié)方差矩陣的特征值，這些值是用于確定哪些因子（或成分）應(yīng)保留，共有三項(xiàng)：u Total各成分的特征值。第一主成分的特征值為Total＝，第二組成分的特征值Total＝,第三組成分的特征值為Total＝。本次研究中有只有前三個(gè)因子的特征值大于1。u % of .u Cumulative %自上而下各因子方差占總方差百分比的累積百分比，%u 提取因子 SPSS計(jì)算機(jī)軟件提取了3個(gè)主要因子，第一個(gè)因子（Factor1）是關(guān)于居民的生活，即周邊生活配套及小區(qū)環(huán)境；第二個(gè)因子（Factor2）是關(guān)于房產(chǎn)，即房屋質(zhì)量與交房時(shí)間；第三個(gè)因子（Factor3）是關(guān)于后期房產(chǎn)，即房屋戶型、升值潛力等問題。②因子矩陣 因?yàn)槟J(rèn)的提取公因子的方法是住成分法，因此可以稱之為成分矩陣。根據(jù)因子（成分）矩陣可以寫出每個(gè)原始變量的因子表達(dá)式： 地段≈+交房時(shí)間≈++質(zhì)量≈++…… ……建筑外觀≈ 可以說,提取了ff2 和f3三個(gè)對(duì)原始變量均有影響的潛在因子。ff2和f3也稱共性因子。每個(gè)原始變量都可以從11個(gè)因子的線性組合，提取三個(gè)因子，%的信息，顯然對(duì)因子提取的結(jié)果不是很理想 一般情況下，累積概括的信息在85%以上，認(rèn)為因子提取是比較理想的。 Rotated Component Matrix(a) Component 123地段.476.022.339交房時(shí)間.131.219.662質(zhì)量.721戶型.055.837.100周邊生活配套.684.271.146物業(yè)管理.696.137房價(jià).356.264.435小區(qū)環(huán)境.766.063.139交通.486.180.210升值潛力.158.831.082建筑外觀.532.384另外，ff2和f3前的系數(shù)表示的是該因子對(duì)變量的影響程度，即變量在因子上的載荷。同時(shí)，要想對(duì)因子命名時(shí)，會(huì)感到比較困難，每個(gè)因子在原始變量的表達(dá)式中系數(shù)沒有明顯的差別，由于累積貢獻(xiàn)率不高，所以進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使系數(shù)向0和1兩極分化。在此，運(yùn)用平均正交旋轉(zhuǎn)（Equamax）方法，可以使因子上有高載荷的變量數(shù)和變量中需要解釋的因子數(shù)最少，結(jié)果顯示如上表：效果也不十分明顯。（三）頻數(shù)頻率分析與因子分析的比較　　將頻數(shù)頻率分析和因子分析的結(jié)果進(jìn)行比較分析，可以看出，不論是頻數(shù)頻率還是因子分析，消費(fèi)者對(duì)于生活配套、小區(qū)環(huán)境的要求都是最高的，其次是關(guān)于房屋的質(zhì)量、房型等其他問題。只要是能有便利的小區(qū)生活配套 生活配套是一個(gè)大范圍的概念，可以將交通、地段等因素也考慮進(jìn)去，好的地段和交通，人們的生活配套自然也會(huì)跟上，便利程度自然不在話下。，這樣的小區(qū)建設(shè)總是會(huì)吸引許多的消費(fèi)者。第二節(jié) 房產(chǎn)要素分析房產(chǎn)要素主要是指商品房的單價(jià)、總價(jià)、面積、住宅類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、外觀、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施（1）單價(jià)買房對(duì)于消費(fèi)者來說是一筆不小的開支，它完全是屬于一種家庭行為，隨著住房按揭貸款的逐步放開，消費(fèi)者對(duì)寶山地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格的心理定位是怎樣的呢，現(xiàn)在讓我們來看看消費(fèi)者的心理價(jià)位：圖一 圖二注:圖一是消費(fèi)者心理第一價(jià)位,圖二是根據(jù)消費(fèi)者希望購買的房型、面積與總價(jià)得出的單價(jià)問題。圖一中，12799元以下、22800299330003194320039953400359636003797380039984000449945004991050005500我們從圖一中可以看出，消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的欲購單價(jià)是非正態(tài)分布的，是一個(gè)左偏函數(shù)，即32003600元之間。說明在消費(fèi)者心目中房型質(zhì)量希望最好，但價(jià)錢希望最實(shí)惠，這就是一對(duì)永遠(yuǎn)的矛盾。我們?cè)賮砜磮D二，從消費(fèi)者實(shí)際希望購買的房型、面積、總價(jià)，可以得出一個(gè)近似標(biāo)準(zhǔn)的正態(tài)分布圖，消費(fèi)者的購買平均單價(jià)在每平方3509元，在（32003600）范圍之內(nèi)的一個(gè)更為具體的平均數(shù)。這更接近消費(fèi)者的實(shí)際消費(fèi)欲望。說明在消費(fèi)者心目中對(duì)于房產(chǎn)單價(jià)還是有一把均衡的尺子，如果消費(fèi)者對(duì)房型質(zhì)量滿意，價(jià)格稍微高一些還是能夠接受的。但是如果單價(jià)高于4000元以上的話，接受的消費(fèi)者數(shù)量就會(huì)明顯下降。（2）總價(jià)總價(jià)是消費(fèi)者考慮購房的首要因素之一，是消費(fèi)者的消費(fèi)潛力之所在，也是消費(fèi)者的最終意愿。如下圖所示,我們可以看出，在寶山地區(qū)，區(qū)間在[32,47]萬元是占比較多數(shù)。所以房產(chǎn)開發(fā)商還是建議建一些中檔價(jià)位的房產(chǎn)，這樣才更受消費(fèi)者青睞。 房型、面積往往許多開發(fā)商是根據(jù)市場(chǎng)上現(xiàn)有房產(chǎn)行情來規(guī)劃下一步的房產(chǎn)，根據(jù)對(duì)消費(fèi)者潛在需求，就可以避免產(chǎn)生消費(fèi)者不滿意的房型，因?yàn)橹挥蟹啃团c面積配比設(shè)計(jì)，才能有消費(fèi)者滿意的房型。恰恰不是市場(chǎng)上追求的越大越好，而是越適合的越好。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，、㎡、主衛(wèi)生間面積在[5，11]㎡，㎡。㎡為中心值，最好的控制面積范圍是90150㎡?，F(xiàn)在來看看消費(fèi)者對(duì)房型的需求是怎么樣，見下表：房 型FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid21169 22137 22231 31147 32122 32277 425 Total288 消費(fèi)者對(duì)于房型的要求最多的是3室2廳2衛(wèi)，達(dá)到77人次；然后依次是2室1廳1衛(wèi)，69人次；3室1廳1衛(wèi)，達(dá)到47人次；2室2廳1衛(wèi)，37人；2室2廳2衛(wèi)31人，3室2廳1衛(wèi)，22人；最少的是4室2廳，只有5人。廳房面積分配又是如何呢？有50%即144人認(rèn)為飯廳客廳越大越好，臥室夠用即可。其次是臥室應(yīng)該寬敞些，客飯廳夠用便可的占24%，認(rèn)為臥室應(yīng)該寬敞些，客飯廳夠用便可的37人，%。其他的軍不是很重要?？磥硐M(fèi)者對(duì)廳的要求還是比較高的，房產(chǎn)商在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該將廳房的比例協(xié)調(diào)好。廳房面積分布FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent客廳、飯廳越大越好，臥室夠用便可144臥室應(yīng)該寬敞些，客飯廳夠用便可37主臥、客廳盡量大，其他居室夠用即可69衛(wèi)生間和廚房夠用便可15衛(wèi)生間和廚房要盡量大16都要大3客廳臥室一樣大1.3.3比例協(xié)調(diào)即可1.3.3客廳大，衛(wèi)生間大，其他夠用即可1.3.3客廳要大，其他無所謂1.3.3Total288 室內(nèi)必備空間與其他需求(多樣的反應(yīng)頻率Multiple Response Frequencies)戶型設(shè)計(jì)不但要考慮到戶型、戶型面積分配，同時(shí)還應(yīng)將一些室內(nèi)必備或其他需求的空間設(shè)計(jì)進(jìn)去，這樣的戶型才算是完美的戶型。在此次調(diào)查的過程中，采用可多選題，讓消費(fèi)者根據(jù)自己的需要來設(shè)計(jì)室內(nèi)空間，我們發(fā)現(xiàn)不同戶型選擇的消費(fèi)者在對(duì)室內(nèi)空間的要求也是不同的：（詳見附件一）1）從總體上說，消費(fèi)者比較看重的是首先是書房，提及人次達(dá)221次，其次是儲(chǔ)物室，提及人次達(dá)214次，然后依次是客廳外陽臺(tái)203次、主臥室及陽臺(tái)182次、主臥室衣帽間139次、廚房外工作陽臺(tái)及晾衣架119次、臥室內(nèi)預(yù)留入墻衣柜位105次、入戶門后設(shè)玄關(guān)99次、娛樂休閑廳81次，保姆房36次。2）不同戶型的消費(fèi)者對(duì)室內(nèi)空間的不同需求我們就拿選擇3室2廳2衛(wèi)戶型的消費(fèi)者與2室1廳1衛(wèi)戶型的消費(fèi)者來進(jìn)行比較，比較結(jié)果如下：3室2廳2衛(wèi)室內(nèi)空間需求順序?yàn)椋簳俊?chǔ)物室、客廳外陽臺(tái)、主臥室衣帽間、主臥室設(shè)陽臺(tái)、廚房外工作陽臺(tái)及晾衣架、入門后設(shè)玄關(guān)、娛樂休閑廳、臥室內(nèi)預(yù)留入墻衣柜位、保姆房2室1廳1衛(wèi)室內(nèi)空間需求順序?yàn)椋簝?chǔ)物室、客廳外陽臺(tái)、書房/主臥室設(shè)陽臺(tái)、臥室內(nèi)預(yù)留入墻衣柜位、主臥室衣帽間、廚房外工作陽臺(tái)及晾衣架、入門后設(shè)玄關(guān)、娛樂休閑廳、保姆房說明消費(fèi)者對(duì)室內(nèi)空間的需求程度與所選擇房型有極大的關(guān)系，同時(shí)也與消費(fèi)者的消費(fèi)行為及觀念有關(guān)。 住宅類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)在房型、面積都已確定好的情況下，住宅的整體設(shè)計(jì)，即住宅類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)也是影響消費(fèi)者購房的因素之一。寶山居民會(huì)選擇何種住宅類型呢，他們對(duì)住宅裝修的標(biāo)準(zhǔn)要求又是怎樣的呢？ 住宅類型：住宅類型FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent無電梯多層125帶電梯多層44小高層電梯公寓99高層電梯公寓20Total288 許多房產(chǎn)開發(fā)商見到市場(chǎng)上哪種樓盤賣的比較好，就刻意去模仿，不考慮市場(chǎng)的需求點(diǎn)在哪里，比如東方曼哈頓是屬于高層電梯公寓，他們的市場(chǎng)定位是高收入人群，房子銷售情況較好，如果不考慮寶山地區(qū)的實(shí)際情況而刻意模仿，就會(huì)造成極大的損失，因?yàn)樵趯毶降貐^(qū)對(duì)于高層電梯公寓的尋求是最低的。裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent全毛坯房169一般裝修53僅是廚衛(wèi)高檔裝修13全精裝修26提供裝修套餐供選擇24全裝修并帶常用家具3Total288 目前市場(chǎng)上極力推薦的是裝修房，難道裝修房的需求真的像外界宣傳的那樣大嗎？其實(shí)不然，在寶山地區(qū)選擇毛坯房的人數(shù)達(dá)169人，%，選擇