【正文】 閘北11 寶山239 外省市2.7.7 Total286 MissingSystem2.7 Total288 我們可以看出,在近12年內(nèi)有打算 在寶山購買新建商品住宅的被訪者中,除2人外,剩下的286人有效樣本中,有239人是在寶山地區(qū)工作的,在楊浦、閘北工作的分別是14人和11人，接下去依次是黃浦、浦東、長寧、虹口、徐匯、外省市、普陀這些離開寶山地區(qū)比較遠(yuǎn)的地方?？梢员容^清晰的了解到地域性差異是其選擇購房地點的一個重要因素。在被調(diào)查的288個有效樣本中，打算在1年內(nèi)買房的達(dá)到223人（寶剛1+1年內(nèi)），%，將在2年內(nèi)買房的人數(shù)合計265人，達(dá)到92%，可以推算，今后寶山的房產(chǎn)市場從房產(chǎn)開發(fā)商角度考慮，前景會越來越光明。（三）近50%的居民愿意買寶山老城區(qū)的住房，對楊行鎮(zhèn)的看法不太樂觀（1）購買區(qū)域購買哪一區(qū)域FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent寶山老城區(qū)140寶山區(qū)內(nèi)，外環(huán)線以內(nèi)92寶山西區(qū)楊行鎮(zhèn)20月浦地區(qū)15蘊(yùn)川路以西12大場鎮(zhèn)大華新村9Total288 從表中我們可以看出，仍有近50%的居民選擇的是寶山老城區(qū)購買住房，其次就是在寶山區(qū)內(nèi)，外環(huán)線以內(nèi)購買商品住宅，究其原因，主要是交通等公共設(shè)施的問題。（2）楊行鎮(zhèn)的看法問題如下圖所示,我們發(fā)現(xiàn),被調(diào)查者對寶山楊行鎮(zhèn)的總體看法不是很理想,有3人沒有回答外,大家的意見主要集中在：①不了解，沒有看法 ②地區(qū)地段不好 ③%的被訪者認(rèn)為交通不好，不方便 ④規(guī)劃不好，目前還尚未開發(fā)⑤公共設(shè)施，環(huán)境有待改善與此同時，%的居民認(rèn)為它是個開發(fā)區(qū)，有發(fā)展的前景，%的人認(rèn)為是地段比較好，輕軌交通開通后會很方便看來,要想發(fā)展好寶山地區(qū),尤其是楊行鎮(zhèn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場,當(dāng)務(wù)之急就是要讓大家知道它的優(yōu)勢及其存在的價值,公共設(shè)施,交通設(shè)施要跟上,這是硬件設(shè)施，同時比如軟件設(shè)施，如環(huán)境、教育等也要跟上，那么它的發(fā)展也就指日可待了，與此帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)也會很明顯，那么寶山地區(qū)的房產(chǎn)市場也將會是一片欣欣向榮的景象。（一）頻數(shù)頻率描述消費者購房通常不是一種沖動的行為，種種因素都影響著消費者對房產(chǎn)進(jìn)行抉擇，尤其像一些地段、交房時間、房產(chǎn)質(zhì)量、戶型、房價、交通等因素的影響力就比較明顯。寶山地區(qū)的消費者暫時是自住性購房，而投資性購房的可能性比較小。（二）因子分析運(yùn)用高級統(tǒng)計的因子（因素）分析方法，對資料進(jìn)行處理，得到如下的結(jié)果： 因子矩陣 公因子方差表 Component Matrix(a) Communalities Component 123地段.491.290交房時間.433.435.357質(zhì)量.116.657.304戶型.527.540周邊生活配套.725.000物業(yè)管理.614房價.559.231.141小區(qū)環(huán)境.674.113交通.543.095升值潛力.599.464建筑外觀.553InitialExtraction地段.342交房時間.504質(zhì)量.537戶型.713周邊生活配套.563物業(yè)管理.504房價.386小區(qū)環(huán)境.610交通.313升值潛力.722建筑外觀.475 Extraction Method: Principal Component Analysis.a 3 ponents extracted.Total Variance Explained總方差分解ComponentInitial EigenvaluesExtraction Sums of Squared LoadingsTotal% of VarianceCumulative %Total% of VarianceCumulative %1234.958 5.821 6.796 7.682 8.656 9.537 10.471 11.412 Extraction Method: Principal Component Analysis.①Initial Eigenvalues相關(guān)矩陣或協(xié)方差矩陣的特征值，這些值是用于確定哪些因子（或成分）應(yīng)保留，共有三項：u Total各成分的特征值。本次研究中有只有前三個因子的特征值大于1。②因子矩陣 因為默認(rèn)的提取公因子的方法是住成分法，因此可以稱之為成分矩陣。ff2和f3也稱共性因子。同時，要想對因子命名時，會感到比較困難，每個因子在原始變量的表達(dá)式中系數(shù)沒有明顯的差別，由于累積貢獻(xiàn)率不高，所以進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，使系數(shù)向0和1兩極分化。（三）頻數(shù)頻率分析與因子分析的比較　　將頻數(shù)頻率分析和因子分析的結(jié)果進(jìn)行比較分析，可以看出，不論是頻數(shù)頻率還是因子分析，消費者對于生活配套、小區(qū)環(huán)境的要求都是最高的，其次是關(guān)于房屋的質(zhì)量、房型等其他問題。，這樣的小區(qū)建設(shè)總是會吸引許多的消費者。圖一中，12799元以下、22800299330003194320039953400359636003797380039984000449945004991050005500我們從圖一中可以看出，消費者對房產(chǎn)的欲購單價是非正態(tài)分布的，是一個左偏函數(shù)，即32003600元之間。我們再來看圖二，從消費者實際希望購買的房型、面積、總價，可以得出一個近似標(biāo)準(zhǔn)的正態(tài)分布圖，消費者的購買平均單價在每平方3509元，在（32003600）范圍之內(nèi)的一個更為具體的平均數(shù)。說明在消費者心目中對于房產(chǎn)單價還是有一把均衡的尺子，如果消費者對房型質(zhì)量滿意，價格稍微高一些還是能夠接受的。（2）總價總價是消費者考慮購房的首要因素之一，是消費者的消費潛力之所在，也是消費者的最終意愿。所以房產(chǎn)開發(fā)商還是建議建一些中檔價位的房產(chǎn)，這樣才更受消費者青睞。恰恰不是市場上追求的越大越好，而是越適合的越好。㎡為中心值，最好的控制面積范圍是90150㎡。廳房面積分配又是如何呢？有50%即144人認(rèn)為飯廳客廳越大越好，臥室夠用即可。其他的軍不是很重要。廳房面積分布FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent客廳、飯廳越大越好，臥室夠用便可144臥室應(yīng)該寬敞些，客飯廳夠用便可37主臥、客廳盡量大，其他居室夠用即可69衛(wèi)生間和廚房夠用便可15衛(wèi)生間和廚房要盡量大16都要大3客廳臥室一樣大1.3.3比例協(xié)調(diào)即可1.3.3客廳大，衛(wèi)生間大，其他夠用即可1.3.3客廳要大，其他無所謂1.3.3Total288 室內(nèi)必備空間與其他需求(多樣的反應(yīng)頻率Multiple Response Frequencies)戶型設(shè)計不但要考慮到戶型、戶型面積分配，同時還應(yīng)將一些室內(nèi)必備或其他需求的空間設(shè)計進(jìn)去，這樣的戶型才算是完美的戶型。2）不同戶型的消費者對室內(nèi)空間的不同需求我們就拿選擇3室2廳2衛(wèi)戶型的消費者與2室1廳1衛(wèi)戶型的消費者來進(jìn)行比較，比較結(jié)果如下：3室2廳2衛(wèi)室內(nèi)空間需求順序為：書房、儲物室、客廳外陽臺、主臥室衣帽間、主臥室設(shè)陽臺、廚房外工作陽臺及晾衣架、入門后設(shè)玄關(guān)、娛樂休閑廳、臥室內(nèi)預(yù)留入墻衣柜位、保姆房2室1廳1衛(wèi)室內(nèi)空間需求順序為：儲物室、客廳外陽臺、書房/主臥室設(shè)陽臺、臥室內(nèi)預(yù)留入墻衣柜位、主臥室衣帽間、廚房外工作陽臺及晾衣架、入門后設(shè)玄關(guān)、娛樂休閑廳、保姆房說明消費者對室內(nèi)空間的需求程度與所選擇房型有極大的關(guān)系，同時也與消費者的消費行為及觀念有關(guān)。寶山居民會選擇何種住宅類型呢，他們對住宅裝修的標(biāo)準(zhǔn)要求又是怎樣的呢？ 住宅類型：住宅類型FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent無電梯多層125帶電梯多層44小高層電梯公寓99高層電梯公寓20Total288 許多房產(chǎn)開發(fā)商見到市場上哪種樓盤賣的比較好，就刻意去模仿，不考慮市場的需求點在哪里，比如東方曼哈頓是屬于高層電梯公寓，他們的市場定位是高收入人群，房子銷售情況較好，如果不考慮寶山地區(qū)的實際情況而刻意模仿，就會造成極大的損失，因為在寶山地區(qū)對于高層電梯公寓的尋求是最低的。在近幾年內(nèi)毛坯房仍是房產(chǎn)市場的主流?？偨Y(jié)： 寶山地區(qū)的消費者對房產(chǎn)的需求類型較為簡單，不奢求復(fù)雜的住宅類型和精品的裝修住宅，所需的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)也以普通平層結(jié)構(gòu)和錯層結(jié)構(gòu)為主。 建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境首先讓我們來看看以下幾張關(guān)于建筑風(fēng)格、形式的表格，分析一下在購房時消費者對它們是如何做出選擇的：建筑風(fēng)格FrequencyPercent現(xiàn)代居民風(fēng)格140現(xiàn)代歐陸風(fēng)格148Total288外墻面FrequencyPercent瓷磚91涂料79馬賽克59無所謂53文化石1.3磚塊1.3石頭3綜合1.3Total288陽臺FrequencyPercent傳統(tǒng)開放式55每層15平米以上空中花園式27半實墻半玻璃封閉式70落地玻璃式121無所謂15Total288窗戶FrequencyPercent普通84凸窗122半圓形47無所謂35Total288從建筑風(fēng)格上看，在消費者心目中，關(guān)于現(xiàn)代居民風(fēng)格的建筑與現(xiàn)代歐陸風(fēng)格建筑沒有十分大的差異，接近五五分。從房屋的建筑形式上看，外墻面以瓷磚、涂料、馬賽克最為常見，%，也是消費者所最喜愛的。窗戶以凸窗的形式，會更受消費者的青睞。 小區(qū)物業(yè)設(shè)施與管理(多樣的反應(yīng)頻率Multiple Response requencies)1. 小區(qū)外配備設(shè)施n 室外運(yùn)動設(shè)施 Pct of Pct ofCategory label Code Count Responses Cases室外游泳池 1 71 網(wǎng)球場 2 78 羽毛球場 3 120 乒乓球場 4 68 晨跑道 5 192 戶外兒童娛樂設(shè)施 6 175 Total responses 704 2 missing cases。n 社區(qū)外部配套 Pct of Pct ofCat