【正文】 此，運用平均正交旋轉(zhuǎn)（Equamax）方法，可以使因子上有高載荷的變量數(shù)和變量中需要解釋的因子數(shù)最少，結(jié)果顯示如上表：效果也不十分明顯。 Rotated Component Matrix(a) Component 123地段.476.022.339交房時間.131.219.662質(zhì)量.721戶型.055.837.100周邊生活配套.684.271.146物業(yè)管理.696.137房價.356.264.435小區(qū)環(huán)境.766.063.139交通.486.180.210升值潛力.158.831.082建筑外觀.532.384另外，ff2和f3前的系數(shù)表示的是該因子對變量的影響程度，即變量在因子上的載荷。每個原始變量都可以從11個因子的線性組合，提取三個因子，%的信息，顯然對因子提取的結(jié)果不是很理想 一般情況下，累積概括的信息在85%以上，認(rèn)為因子提取是比較理想的。根據(jù)因子（成分）矩陣可以寫出每個原始變量的因子表達(dá)式： 地段≈+交房時間≈++質(zhì)量≈++…… ……建筑外觀≈ 可以說,提取了ff2 和f3三個對原始變量均有影響的潛在因子。u % of .u Cumulative %自上而下各因子方差占總方差百分比的累積百分比，%u 提取因子 SPSS計算機軟件提取了3個主要因子，第一個因子（Factor1）是關(guān)于居民的生活，即周邊生活配套及小區(qū)環(huán)境；第二個因子（Factor2）是關(guān)于房產(chǎn)，即房屋質(zhì)量與交房時間；第三個因子（Factor3）是關(guān)于后期房產(chǎn)，即房屋戶型、升值潛力等問題。第一主成分的特征值為Total＝，第二組成分的特征值Total＝,第三組成分的特征值為Total＝。 地段交房時間質(zhì)量戶型周邊生活配套物業(yè)管理NValid288287288288288288 Missing010000Mean 房價小區(qū)環(huán)境交通升值潛力建筑外觀NValid288288286288288 Missing00200Mean所以，對于房產(chǎn)開發(fā)商來說，要獲得豐厚利潤，建造好的房子，首先要關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、交通、房價、物業(yè)管理、戶型這些消費者最關(guān)心的話題，這樣造出的房子也就“皇帝的女兒不愁嫁”。從下表我們可以看出，這些因素對于消費者來說都是比較重要的因素，在這些關(guān)鍵因素中，房產(chǎn)質(zhì)量是個首要問題，10分重要程度分，其次是交通問題，小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、房價、地段戶型等也是比較重要的因素，像比如建筑外觀、升值潛力等因素相對來說還不是很重要。 消費者購房因素分析 消費者對購買的房產(chǎn)有其自身的因素，初了社會的因素，還有比較重要的就是消費者的心理因素，不同消費者對房產(chǎn)的要求也是不一樣的，那么哪些因素是消費者在購買房產(chǎn)時比較看重的呢？下面我就將用頻數(shù)頻率和因子分析兩種方法來對房山房產(chǎn)消費者購買因素進(jìn)行分析，比較這兩種方法分析后結(jié)果有何不同。隨著寶山地區(qū)的逐步開發(fā)與完善，這種情況會明顯轉(zhuǎn)好，對于比如楊行鎮(zhèn)等地區(qū)，我個人認(rèn)為是比較有發(fā)展?jié)摿Φ?。需求比例會越來越大。（二）?2年內(nèi)有對新建商品房的需求購買新建商品住宅的時間打算：FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid寶剛1156 1年內(nèi)67 2年內(nèi)42 3年內(nèi)17 4年及以上6 Total288 注：寶剛1指的是將在1內(nèi)購買寶剛房產(chǎn)的人群從左表可以看出，目前, 在近1至2年內(nèi)消費者對寶山地區(qū)新建商品房會有較大需求。同樣，分析愛人的工作地點中，（未婚除外）在241個有效樣本中，在寶山地區(qū)工作的194人，其次是閘北9人，然后依次是外省市、浦東、楊浦、虹口、長寧、普陀。 第一節(jié) 潛在消費者分析 潛在購房群體人口特征分析（一）地域特征調(diào)查的地點選擇在上海寶山地區(qū)，雖然會影響到樣本數(shù)據(jù)，這是人為的因素，因為選擇在寶山購房的群體有一個很明顯的特征就是地域特征，因為家住寶山區(qū)或是臨近區(qū)的居民是寶山房產(chǎn)的潛在購買群體，或者是夫妻兩人或一人在寶山或臨近區(qū)工作，這是影響居民選擇寶山房產(chǎn)的一個主要原因。第三章 SPSS數(shù)據(jù)分析 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid入戶156攔截132Total288 本次調(diào)查的樣本300個，調(diào)查地點設(shè)在上海寶山地區(qū)，時間1個月問卷收回后，有12份有誤問卷（無法挽回），有效問卷數(shù)288份。4. 無效問卷的處理對于無效問卷，首先了解無效原因之所在，是訪問員作弊、被訪人員為省麻煩報出錯誤聯(lián)系方式還是問卷中有漏答題或是錯答題等。2. 現(xiàn)場實施階段質(zhì)量控制現(xiàn)場實施階段，督導(dǎo)首次收回問卷時，對問卷做初步的核實，主要發(fā)現(xiàn)漏答題，錯答題，邏輯錯誤等問題，并同時控制項目進(jìn)度及參照配額表對訪問員進(jìn)行指導(dǎo)。但與此同時，要考慮到現(xiàn)場實施的難度，入戶比攔截雖然質(zhì)量高，但是難度大，費用也高，所以才采用入戶攔截相結(jié)合的方法。問卷抬頭以RH代表入戶，LJ代表攔截。（二）訪問形式為保證問卷質(zhì)量，訪問采取入戶與街頭攔截相結(jié)合的方法。即采用獨立控制配額非隨機抽樣，現(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國 國情和為更好的分曉消費者行為，將劃定為24歲以下和25歲30歲、31歲35歲、3640歲、4145歲、4655歲幾及55歲以上七組，調(diào)查總?cè)藬?shù)為300人，在對每個標(biāo)準(zhǔn)分配不同比例后，得出每個類別的樣本數(shù)。因為購房是一種家庭行為，不是一個人的單獨行為，所以家庭月總收入這個指標(biāo)相對于個人月總收入指標(biāo)更具有代表性。 根據(jù)寶山地區(qū)的房產(chǎn)價格目前行情，房產(chǎn)單價在30005000元之間房產(chǎn)開發(fā)商會考慮投資建設(shè)。 （2）近年內(nèi)有買房的打算的消費者，因為只有對有需求的消費者進(jìn)行調(diào)查，才更能體現(xiàn)樣本的有效性，分析結(jié)果的符合實際性。題型為單選、多選、開放三種，共分為三個主要部分：甄別部分、問卷正文部分、背景資料部分。所以問卷是屬于消費者研究問卷，研究的內(nèi)容主要是以下幾個方面：— 購房者是什么樣的群體，有何主要的共同特征？— 人們對住房的期望怎樣？ — 市場上什么樣的住房最受歡迎？— 居民購房價格承受能力，購買潛力有多大？— 什么是影響消費者決策的主要因素？— 誰更急于買房？特別是逸仙路、同濟路像一支利箭，箭尾為市中心，箭頭為寶鋼，高架為箭身，外環(huán)線為弓，將市中心、寶鋼、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通，優(yōu)勢的地理位置和便捷的交通，將為沿線房產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的良機，業(yè)內(nèi)人士分析寶山樓市前景將日趨看好，所以有必要就寶山地區(qū)房產(chǎn)消費者做一向?qū)ｍ椦芯?。良好的宏觀經(jīng)濟將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強有力的支持。2003年預(yù)計上海經(jīng)濟將繼續(xù)保持10%左右的增長率。 8．競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 　6．對未來競爭情況的分析與估計等。 　4．對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。2．對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。 4． 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 　2． 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。6． 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。4． 人員促銷的配備狀況。2． 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 。 、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。 。(四) 房地產(chǎn)價格調(diào)查　　，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。 3. 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。(三) 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向；需求動機調(diào)查。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查3. 社區(qū)環(huán)境調(diào)查　社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 （2）地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。(一) 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 　　1. 政治法律環(huán)境調(diào)查　　　（1）國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈?！綤eyword 】 Real estate Statistic means SPSS39。s subdivided, consumer contrasts against house property concrete planning and matching somebody with somebody at the house property demand tendency calculation. For instance, The consumption colony demand is that guards in houses 2 2 halls 1, 2 Guards in house 2 halls 2 is still that guards in houses 3 2 halls 2 or others。s demand for house in Baoshan region of Shanghai Abstract The real estate trade is the investment greatly, Hazard is high, Repay the marked profession, One of is the profession that the building ministry stress administered. 20th century 90 Since years, Building industry, particularly the real estate trade bees the national economy prop property, promotion, back national economy to continue, speedily, well development. Yet, also being a great quantity of real estate items does not act the market research. Not act feasible quality research, blindly win up, kill to create that a great quantity of buildings leave unused and the capital keeps long in stock. It is much that the more grave is es into being “Fester in the tail tower”. House property development business to much creates the extremely great loss 。目標(biāo)消費者定位主要包括：目標(biāo)消費者細(xì)分、消費者房產(chǎn)需求趨勢預(yù)測與房產(chǎn)具體規(guī)劃和配比（比如：消費群體需求的是2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)還是3房2廳2衛(wèi)……或是其他？）最終得出寶山地區(qū)購房群體的整體需求情況，為即將投資或正在投資寶山房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)開發(fā)商提供可供參考意見。潛在消費者分析主要包括：潛在購房群體人口特征分析、消費者購房因素分析。但是，也存在著大量房地產(chǎn)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓，更嚴(yán)重的是產(chǎn)生了許多的“爛尾樓”,給許多的房產(chǎn)開發(fā)商造成極大損失?！渡虾毶椒慨a(chǎn)消費者需求研究》摘 要房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè)，是建設(shè)部重點管理的行業(yè)之一。二十世紀(jì)90年代以來，建筑業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動、支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。本次研究主要是針對的上海寶山地區(qū)的購房群體，使用的是統(tǒng)計學(xué)中的市場調(diào)查的方法，采用配額抽樣，根據(jù)收入與年齡將消費