【正文】 者進(jìn)行分組，并結(jié)合常用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS，主要運(yùn)用描述統(tǒng)計(jì)、因子分析的統(tǒng)計(jì)方法對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出潛在和目標(biāo)消費(fèi)者定位分析與房產(chǎn)定位問題。房產(chǎn)定位主要包括：房產(chǎn)價(jià)格彈性區(qū)間、房產(chǎn)要素分析、價(jià)格彈性，反映不同消費(fèi)群體對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的期望與價(jià)格承受能力的范圍值，確定價(jià)格彈性區(qū)間，幫助開發(fā)商在定價(jià)時(shí)掌握銷售進(jìn)度，以便于獲得最大收益?！娟P(guān)鍵字】 房地產(chǎn) 統(tǒng)計(jì)方法 SPSS描述統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)調(diào)查 配額抽樣 因子分析 The consumer39。The paper is research on the house the being colony in Shanghai Baoshan region district that chiefly is aimed at. Employ be market research in the statistics means, adopt the quota sampling, divide into groups consumer on the basis of the revenue against the age. Moreover, the statistic software SPSS is being monly used. The statistics is depicted in the main application. The factor analysis statistics means is analyzed adjust looks into the data. Obtaining latently and target consumer distribution to analyze together with the house property location problem.Latent consumer analyses chiefly consisting of: Latent the buying house colony population feature is analyzed, Consumer buys the house factor analysis.The house property fixed position location chiefly consists of: house property price resilience area. The house property key element is analyzed, Price resilience, that the expectation adjust house property price of colony against the price limit stand the capability is worth is consumed that to the reflection difference. Fix the price resilience area, that help development business is living masters the sale rate of advanced when fixing a price, in order to be convenient for obtain the largest profit.Target consumer locates chiefly to consist of: target consumer39。Finally obtain the entire demand situation that the house colony was buy in the district in treasure mountainous region ，Invest either house property investing treasure mountainous house landed property marketplace development business supplies and may feed the reference idea in the interest of soon 。s description statistics Market researching Quota sampling Factor analysis 目 錄第一章 緒 論………………………………………………………….……..1 市場(chǎng)調(diào)查運(yùn)用于房地產(chǎn)的意義………………………………………….………1 市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)研究中的運(yùn)用…….……………………………………1第二章 市場(chǎng)調(diào)查與寶山房產(chǎn)研究……………………………………………5 房產(chǎn)研究的內(nèi)容……………………………………………………………..…..5 問卷設(shè)計(jì)及問卷……………………………………………………………..…..5 問卷質(zhì)量控制………………………………………………..…………………..7第三章 SPSS數(shù)據(jù)的分析………………………………………………….….8第一節(jié) 潛在消費(fèi)者分析……………………………………………………….………8 潛在購房群體人口特征分析………………………………………...………..8 消費(fèi)者購房因素分析……………………………………………………..…..10第二節(jié) 房產(chǎn)要素分析…………………………………………………………………13 價(jià)格…………………………………………………………………………..13 房型面積……………………………………………………….…………….15 室內(nèi)必備空間與其他需求…………………………….…………………….16 住宅類型及裝修標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………….……….17 建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境………………………….…….………………………18 小區(qū)物業(yè)設(shè)施與管理………………………………………………………..19第三節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)者定位……………………………………………………….………24 目標(biāo)消費(fèi)者細(xì)分…………………………………………………….……….24 房產(chǎn)具體規(guī)劃和配比………………………………………………………..26致 謝…………………………………………………………………………28參考文獻(xiàn)…………………………………………………………………………29附 錄…………………………………………………………………………301． 消費(fèi)者研究問卷…………………………………..………………………..…302． 房型與空間配比需求...……………………………………………………….37第一章 緒 論 市場(chǎng)調(diào)查運(yùn)用于房地產(chǎn)的意義 在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營銷活動(dòng)中必不可少的重要組成部分。 市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)行業(yè)研究中的運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容:房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市場(chǎng),再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市場(chǎng)。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購買力的情況。因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對(duì)營銷活動(dòng)中所有階段加以研究,本次研究是屬于狹義的市場(chǎng)調(diào)查,主要研究的對(duì)象的是消費(fèi)者,通過對(duì)消費(fèi)者的研究來指引房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房產(chǎn)投資規(guī)劃。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。 2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查　（1） 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（2） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益（3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況?。?） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率 （5） 國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 　（6） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平（7） 項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況（8） 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查?。?） 財(cái)政收支。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 (二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查 消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如消費(fèi)者的購買意向，影響消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購買動(dòng)機(jī)的類型等；購買行為調(diào)查，如不同消費(fèi)者的不同購買行為，消費(fèi)者的購買模式，影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素等。 　　　2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 4．本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)占有率5．建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 　(五) 房地產(chǎn)促銷調(diào)查 　1． 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。 3． 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 5． 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。 (六) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查 1． 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。3． 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。(七) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營銷策略有著重要的影響。(八) 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查1．競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。 　　3．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。5．對(duì)兌爭(zhēng)情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 7．整個(gè)城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場(chǎng)上的銷售量， 本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率。 第二章 市場(chǎng)調(diào)查與寶山房產(chǎn)研究上海隨著外資的加大投入，申博成功等因素為上海提供經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動(dòng)力。2003年，上海人均GDP將達(dá)到5300美元，隨著恩格爾系數(shù) 恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個(gè)指標(biāo)。其計(jì)算公式如下： 恩格爾系數(shù)=食物支出金額/總支出金額.進(jìn)一步降低，居民用于住房的開支將增加。以前寶山房地產(chǎn)開發(fā)只是南翼大華地區(qū)稍有規(guī)模，隨著外環(huán)線通車和過橋費(fèi)取消，地鐵、輕軌、高架在建，那么兩翼齊飛的條件已經(jīng)成熟。 房產(chǎn)研究的內(nèi)容 此次研究屬于狹義的市場(chǎng)研究，僅以在近12年內(nèi)打算在寶山地區(qū)購買新建商品住宅的消費(fèi)者為研究對(duì)象，不考慮在其他比如營銷領(lǐng)域的研究?！?了解目標(biāo)顧客的年齡、收入、受教育程度、職業(yè) 問卷設(shè)計(jì)及調(diào)查方法 問卷設(shè)計(jì) 此次的調(diào)查問卷采用選擇題與開放題并進(jìn)的方式，開放題不多于5個(gè)。 （一） 甄別部分有否在近年內(nèi)在寶山地區(qū)購買新建商品住宅的打算？ 注意：（1）新建商品住宅，不是二手房，也不是商鋪用途。 打算購買的房產(chǎn)單價(jià)不低于2799元或不高于5501元，否則終止訪問。（二） 問卷正文主要從以下11個(gè)方向進(jìn)行研究： 、面積分配、開間寬 、必備/其他空間 （打分） （三） 背景資料 背景資料主要詢問被訪者工作地區(qū)、職業(yè)類型、家庭月總收入 家庭月總收入，指的是包括工資、獎(jiǎng)金、津貼在內(nèi)的一切收入。、最高學(xué)歷、婚姻狀況、實(shí)足年齡 調(diào)查方法（一） 配額抽樣（背景資料） 既然是屬于狹義的市場(chǎng)調(diào)查，主要是調(diào)查消費(fèi)者購買房屋的潛力，特別需要了解中、低收入的消費(fèi)者購房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備。然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。入戶156戶，攔截132人。為什么入戶相對(duì)要多些呢？因?yàn)槿霊粝鄬?duì)于攔截來說，質(zhì)量要高許多，同時(shí)也可以保證訪問的對(duì)象是居住在寶山地區(qū)的居民，減少抽樣誤差。 問卷質(zhì)量控制 1. 安排訪問員所有的訪問員經(jīng)過督導(dǎo)的培訓(xùn)與試訪,挑選合格的訪問員,并為防止訪問員作弊現(xiàn)象的發(fā)生,保證問卷的質(zhì)量,每個(gè)訪問員每天最多做10份問卷并且記錄訪問時(shí)間,以便進(jìn)行核實(shí)。3. 問卷回收階段當(dāng)所有問卷收回時(shí)，研究部派專門的問卷復(fù)核員，主要采用電話復(fù)核的方式，對(duì)所有訪問員的問卷進(jìn)行30%的抽樣復(fù)核，若發(fā)現(xiàn)有一份作弊問卷，則對(duì)該訪問員的所有問卷進(jìn)行100%問卷復(fù)核。對(duì)于訪問員作弊的問卷，利用項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施數(shù)據(jù)錄入的時(shí)間及時(shí)彌補(bǔ)（補(bǔ)做問卷）；對(duì)于有漏答題或錯(cuò)答題的現(xiàn)象，在進(jìn)行復(fù)核時(shí)，及時(shí)與被訪者聯(lián)系，尋求正確答案。其中入戶156戶，攔截132人，將從以下三方面進(jìn)行分析。 被訪者工作單位FrequencyPercentValid PercentCumulative Percent長寧4 徐匯3 普陀1.3.3 虹口3 浦東4 黃浦5 楊浦14