【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 —潤(rùn)鵬小商品城箱包皮具、日雜百貨、飾品、工藝品、玩具、辦公用品、針織品、婦嬰用品、小五金小電器服裝、鞋、玩具、針織品——無(wú)錫無(wú)錫國(guó)際招商城鞋、箱包皮具、服裝、針織品、副食品、日雜百貨、針織品日雜百貨、小五金小電器、飾品、工藝品、日化用品、文體用具、箱包皮具、玩具針織品、家電、日雜百貨、茶葉茶具、工藝品、文體用具華東商貿(mào)城針織品、日雜百貨、文體用具小五金小電器、箱包皮具、針織品、飾品、工藝品、鞋、玩具、日雜百貨、日用百貨、婦嬰用品、家電箱包皮具、鞋金橋商貿(mào)城副食品小五金小電器、箱包皮具、針織品、飾品、工藝品、鞋、玩具、日雜百貨、日用百貨、婦嬰用品、副食品、茶葉茶具、服裝、童裝——蘇州中翔商貿(mào)城日雜百貨、玩具、婦嬰用品、小五金小電器、辦公用品、飾品、工藝品、鞋、針織品鞋、箱包皮具、文體用具、日用百貨、飾品、針織品、工藝品、玩具針織品、服裝、童裝錢(qián)萬(wàn)里橋小商品市場(chǎng)針織品、工藝品、日雜百貨、玩具、日用百貨、鞋、箱包皮具、小五金小電器、飾品、副食品服裝、童裝、鞋、日雜百貨、日用百貨、針織品、文體用具、玩具、小五金小電器、飾品、工藝品——從上表所列常州本地、鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州四地小商品市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)，得出如下結(jié)論：① 承租能力較強(qiáng)的日雜百貨、日用日化百貨大多分布在市場(chǎng)的低樓層；② 工藝品、飾品、文體用品、小五金、小電器、婦嬰用品/童裝、玩具則大多分布在市場(chǎng)的中低樓層；③ 針織品、服裝鞋包等承租能力較弱的業(yè)態(tài)則大多分布在市場(chǎng)的中高樓層。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)建議1）經(jīng)營(yíng)分區(qū)原則：l 兼顧業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性；l 合理引導(dǎo)人流動(dòng)向；l 充分考慮業(yè)態(tài)含金量與租金承受能力；l 在各價(jià)值區(qū)域合理布置業(yè)態(tài)。2）經(jīng)營(yíng)分區(qū)建議：S1商業(yè)：樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)測(cè)算經(jīng)營(yíng)面積（㎡）修正經(jīng)營(yíng)面積（㎡）樓層面積（㎡）1日用日化182818396968日雜百貨510051291文體用品328934567680（含社區(qū)商業(yè)1棟623）玩具14621536嬰幼用品/童裝255826882飾品365534017424工藝品25882408皮具箱包173616153服裝484248587424鞋25582566合計(jì)————2949629496S2商業(yè)：樓層主營(yíng)業(yè)態(tài)測(cè)算經(jīng)營(yíng)面積（㎡）修正經(jīng)營(yíng)面積（㎡）樓層面積（㎡）1日雜百貨254725515460小五金14621452小電器146214571勞保用品、酒店用品146214575463（含社區(qū)商業(yè)1棟439）窗簾布藝10961092床上用品292429142小針織511652635263合計(jì)————1618616186備注：由于小五金和小電器通常是不分離的，同時(shí)考慮到勞保用品和酒店用品可以獨(dú)立分區(qū)經(jīng)營(yíng)，故而將勞保用品和酒店用品從日雜百貨中提取出來(lái)進(jìn)行獨(dú)立分區(qū)，規(guī)劃在1層經(jīng)營(yíng)。將項(xiàng)目各業(yè)態(tài)根據(jù)分區(qū)原則劃入各樓層后，各業(yè)態(tài)的測(cè)算面積與樓層總面積出現(xiàn)較小的出入，上表根據(jù)樓層面積將各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行縮放，得出修正后各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積。商業(yè)配套：根據(jù)我司商業(yè)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)，小商品市場(chǎng)的商業(yè)配套一般為物流、餐飲、銀行及便利店。建議規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)第34棟靠近停車(chē)場(chǎng)區(qū)域鋪位。餐飲%物流35家便利店2家銀行規(guī)劃在社區(qū)商業(yè)內(nèi)社區(qū)商業(yè)：本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)部分的總面積為：82281062（規(guī)劃為小商品部分）560（規(guī)劃為商業(yè)配套部分）=6606㎡。社區(qū)商業(yè)組成業(yè)態(tài)較為豐富，常見(jiàn)的如下表：社區(qū)配套：銀行、診所、美容美發(fā)、便利店、干洗、彩票、藥店、培訓(xùn)、電信營(yíng)業(yè)廳、蔬果店、天然氣、票務(wù)、寵物等；各業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)面積則需招商啟動(dòng)后根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)登記商戶的比例以及商戶的經(jīng)營(yíng)實(shí)力再最終確定。3）經(jīng)營(yíng)分區(qū)圖示：▲項(xiàng)目S1棟負(fù)一層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖▲項(xiàng)目S1棟一層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖▲項(xiàng)目S1棟二層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖▲項(xiàng)目S1棟三層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖▲項(xiàng)目S2棟負(fù)一層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖▲項(xiàng)目S2棟一層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖▲項(xiàng)目S2棟二層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖 ▲社區(qū)商業(yè)12棟一層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖 ▲社區(qū)商業(yè)12棟二層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖 ▲社區(qū)商業(yè)34棟一層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖 ▲社區(qū)商業(yè)34棟二層經(jīng)營(yíng)分區(qū)示意圖三、項(xiàng)目招商可行性分析本地市場(chǎng)招商可行性分析l 本地商戶基礎(chǔ)雄厚據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，常州本地小商品、服裝鞋包市場(chǎng)規(guī)模為140000平米，商戶數(shù)量為7017戶，商戶基礎(chǔ)雄厚。l 本地市場(chǎng)商戶看好本項(xiàng)目根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，常州本地小商品批發(fā)及零售市場(chǎng)有38%的商戶（合計(jì)74家，共訪談197家）有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，43%的商戶（合計(jì)85家，共訪談197家）對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即常州本地小商品批發(fā)及零售市場(chǎng)共約有81%商戶可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。l 本項(xiàng)目所處片區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)急待整合 據(jù)了解，常州各小商品市場(chǎng)部分商戶對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并不滿意，惡劣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、混亂的業(yè)態(tài)布局、落后的市場(chǎng)配套和市場(chǎng)管理的欠缺導(dǎo)致大量生意機(jī)會(huì)的外流，現(xiàn)有市場(chǎng)有效整合的必要性成為本項(xiàng)目招商的重要利好因素之一。l 萬(wàn)都義烏經(jīng)營(yíng)不善，人心不穩(wěn)萬(wàn)都義烏小商品城開(kāi)業(yè)以來(lái)一直經(jīng)營(yíng)不善，稀缺的人流，慘淡的生意氛圍，導(dǎo)致市場(chǎng)里面商戶人心惶惶，大部分商戶現(xiàn)已關(guān)檔另尋新的市場(chǎng)以求發(fā)展，而九龍市場(chǎng)、金三角市場(chǎng)等成熟老市場(chǎng)卻坐無(wú)空席。本項(xiàng)目毗鄰九龍、金三角兩成熟市場(chǎng)，若適宜地制定相關(guān)的招商優(yōu)惠政策，項(xiàng)目配套完善、后期的經(jīng)營(yíng)推廣策略得當(dāng)，定能吸引很大一部分萬(wàn)都義烏小商品城經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐。異地市場(chǎng)招商可行性分析l 同級(jí)市場(chǎng)商戶看好本項(xiàng)目根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鎮(zhèn)江、無(wú)錫、%的商戶有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，28%的商戶對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州三地市場(chǎng)約有30%的商戶可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。l 上游市場(chǎng)招商可行性分析根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，南京、杭州、%的商戶有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，14%的商戶對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即南京、杭州、常熟三地市場(chǎng)約有15%的商戶可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。通過(guò)對(duì)浙江溫州、義烏共31戶原產(chǎn)地商戶電話訪談，%的商戶有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向，%的商戶對(duì)本項(xiàng)目持觀望態(tài)度，即溫州、%的商戶可以考慮進(jìn)駐本項(xiàng)目。綜上所述，本地市場(chǎng)商戶普遍看好本項(xiàng)目，同級(jí)市場(chǎng)及上游市場(chǎng)商戶也對(duì)本項(xiàng)目有較強(qiáng)的進(jìn)駐意向的前提下，項(xiàng)目未來(lái)具備較強(qiáng)的招商可行性。項(xiàng)目未來(lái)的主要招商區(qū)域?yàn)椋撼Ｖ荼镜?，其次為原產(chǎn)地市場(chǎng)，再次為周邊同級(jí)市場(chǎng)及南京等地的上游市場(chǎng)。通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江、無(wú)錫、蘇州等地級(jí)市小商品市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)內(nèi)80%以上的經(jīng)營(yíng)戶來(lái)自浙江小商品原產(chǎn)地，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。原產(chǎn)地市場(chǎng)商戶的綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，成功進(jìn)駐將對(duì)市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)及影響力具有較大的正面作用，建議項(xiàng)目未來(lái)在保證本地招商的同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)原產(chǎn)地市場(chǎng)招商的投入力度，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。四、項(xiàng)目銷(xiāo)售可行性分析現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆無(wú)論是09年新推出的美吉特科技五金城、新陽(yáng)光國(guó)際食品城，還是08年推出的髙力國(guó)際汽配城、銀河灣電腦數(shù)碼城等，09年均取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在售的幾個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售率均達(dá)了90%以上，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售火爆。而這些銷(xiāo)售火爆的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪均為產(chǎn)權(quán)式商鋪，完全取代了先前的九洲服裝城和路橋市場(chǎng)的無(wú)產(chǎn)權(quán)式商鋪的地位，可見(jiàn)，產(chǎn)權(quán)式商鋪現(xiàn)已受到廣大投資者的青睞。在本項(xiàng)目面世時(shí)，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒(méi)有同類(lèi)型的項(xiàng)目，加上本項(xiàng)目先天具備的地理位置、交通優(yōu)勢(shì)，依托九龍市場(chǎng)成熟的商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目銷(xiāo)售可謂水到渠成。大賣(mài)場(chǎng)式商鋪市場(chǎng)認(rèn)同度高根據(jù)調(diào)研得知，目前常州在售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多數(shù)以街區(qū)式商鋪為主，只有銀河灣電腦城為現(xiàn)代化大賣(mài)場(chǎng)式商鋪，銀河灣電腦城一樓商鋪價(jià)格最高卻達(dá)到了10萬(wàn)元/㎡，四樓商鋪價(jià)格最低的也達(dá)到了3萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目整體銷(xiāo)售率達(dá)90%以上。由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目擁有類(lèi)似的商鋪?zhàn)陨韮?yōu)勢(shì)條件，銷(xiāo)售具備可行性。小商品市場(chǎng)商鋪投資門(mén)檻低小商品市場(chǎng)商鋪一般在1520平方米，商鋪面積較小。因而在商場(chǎng)平面分割時(shí)，可劃分成多個(gè)小面積的商鋪，以降低單間鋪位總價(jià)，使得商鋪投資可以面對(duì)更廣的客戶層面?，F(xiàn)有市場(chǎng)投資自營(yíng)比例較高根據(jù)調(diào)研顯示，常州市現(xiàn)有小商品批發(fā)市場(chǎng)除了萬(wàn)都義烏小商品批發(fā)城部分商鋪銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)外，九龍市場(chǎng)和金三角市場(chǎng)均為只轉(zhuǎn)讓商鋪使用權(quán)，商戶與業(yè)主簽訂租賃合同，合同期限一般在13年不等；而通過(guò)常州現(xiàn)有老市場(chǎng)商戶溝通反饋顯示，存在很大部分的商戶希望通過(guò)購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，以便長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。通過(guò)對(duì)這三個(gè)老市場(chǎng)內(nèi)157家商戶的訪談，有15%商戶（合計(jì)24家）明確的表示了將來(lái)有意向投資本項(xiàng)目商鋪用作自營(yíng)，有32%商戶（合計(jì)50家）處于觀望的態(tài)度（需要進(jìn)一步提供詳細(xì)的項(xiàng)目規(guī)劃資料和商鋪未來(lái)的售價(jià)及優(yōu)惠政策后才能決定）。由此可見(jiàn)，對(duì)本項(xiàng)目具有一定投資興趣的老市場(chǎng)中的商戶比例達(dá)47%之多，待本項(xiàng)目面世時(shí)，只要制定合理的營(yíng)銷(xiāo)方案，將會(huì)吸引更多的小商品商戶投資自營(yíng)。五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的影響市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上可以說(shuō)是管理與服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)并非是簡(jiǎn)單的物業(yè)管理，而是要一切以客戶的利益為前提，為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。開(kāi)發(fā)商需要提前引進(jìn)或組建強(qiáng)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，增強(qiáng)市場(chǎng)的凝聚力，提高市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。配套缺乏對(duì)后期經(jīng)營(yíng)的影響 眾所周知，倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)是從事小商品經(jīng)營(yíng)不可或缺的一環(huán)。倉(cāng)庫(kù)、提車(chē)場(chǎng)問(wèn)題必將成為商戶進(jìn)駐本項(xiàng)目與否的一個(gè)重要的考慮因素，也將對(duì)市場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)生重大影響。不具備倉(cāng)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)配套的小商品批發(fā)市場(chǎng)將毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力可言。所在區(qū)域小商品市場(chǎng)低檔經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目的影響九龍小商品市場(chǎng)及金三角小商品批發(fā)市場(chǎng)在常州地區(qū)知名度較高，但幾乎成為“低檔小商品聚集地”的代名詞。本項(xiàng)目定位為老市場(chǎng)的升級(jí)版，在市場(chǎng)格局、商戶實(shí)力、商品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)模式等方面均進(jìn)行提升。市場(chǎng)啟動(dòng)招商、銷(xiāo)售及投入經(jīng)營(yíng)后需投入大量的人力物力對(duì)新形象進(jìn)行有效的塑造及傳播，在最大限度鞏固現(xiàn)有消費(fèi)群體的同事，擴(kuò)大本項(xiàng)目在常州及周邊地區(qū)的影響力。  第二部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、鋪位形式及分割標(biāo)準(zhǔn)平面分割原則l 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保證商場(chǎng)的通暢與商場(chǎng)整體布局的明朗開(kāi)放；l 充分兼顧銷(xiāo)售與招商的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合，即“分小易售，合大好用”； l 從經(jīng)營(yíng)分區(qū)、后期經(jīng)營(yíng)綜合考慮，合理設(shè)置鋪位開(kāi)間、進(jìn)深及面積，有利于未來(lái)招商經(jīng)營(yíng)。平面分割建議1）小商品市場(chǎng)：l 一般規(guī)律研究常州小商品市場(chǎng)鋪位標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)名稱(chēng)主通道（m）次通道（m）內(nèi)鋪使用面積（㎡）九龍小商品批發(fā)市場(chǎng)52開(kāi)間：*3進(jìn)深：主力鋪位：路橋小商品市場(chǎng)2開(kāi)間：2進(jìn)深：3主力鋪位：6九州服裝城2開(kāi)間：2進(jìn)深：3主力鋪位：6湖塘路橋小商品市場(chǎng)開(kāi)間：3進(jìn)深：4主力鋪位：12泰富灣義烏日用品批發(fā)市場(chǎng)2開(kāi)間：進(jìn)深：主力鋪位：7鎮(zhèn)江小商品市場(chǎng)鋪位標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)名稱(chēng)主通道（m）次通道（m）內(nèi)鋪使用面積（㎡）招商市場(chǎng)2開(kāi)間：3進(jìn)深：2主力鋪位：6七里甸小商品市場(chǎng)4開(kāi)間：3進(jìn)深：5