【文章內(nèi)容簡介】 入使用等中小項(xiàng)目。正在審批的一個(gè)靠近金陽7—8萬㎡的汽車城項(xiàng)目，由一家私營企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。由華通汽車有限公司擬定在金陽開發(fā)的占地60畝的4S店，目前正在緊張籌備中。該汽車銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個(gè)暢銷品牌的某地區(qū)銷售總代理，在某具有較強(qiáng)的實(shí)力。第三節(jié) 某汽車市場的市場特點(diǎn)分析（調(diào)研結(jié)論）一、 政府職能部門對汽車市場布局的政策引導(dǎo)力度較弱資料顯示，目前全國正在興建或者計(jì)劃興建的汽車交易市場有上百個(gè)，而且動(dòng)輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海耗資500億元打造“亞洲第一國際汽車城”；北京投資超過百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國底特律”； 浙江金華正在打造一個(gè)總體規(guī)劃面積3000畝的金華汽車城。雖然在整體上有市場過熱的嫌疑，但發(fā)達(dá)地區(qū)對汽車產(chǎn)業(yè)在市場建設(shè)方面較為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，某相比而言相形見絀。某地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對汽車市場的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施，某汽車市場整體而言的各自為政、低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢。二、 硬件落后是某各汽車市場的通病在發(fā)達(dá)地區(qū)，現(xiàn)有的大多數(shù)汽車市場因土地使用年限的限制，導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷商都不愿也不能作長遠(yuǎn)規(guī)劃。某市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。新建的汽車市場因起點(diǎn)較低，實(shí)力不強(qiáng)，在規(guī)模效益和硬件建設(shè)等方面均顯落后。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經(jīng)營理念方面雖然借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。三、 汽車市場經(jīng)營理念與市場消費(fèi)特點(diǎn)不一致汽車市場形式多樣，有多種品牌、不同經(jīng)銷商集中在一起的“集貿(mào)式”市場；有三位一體、四位一體的汽車專賣店；有多種汽車專賣店集中的汽車大道；有單一廠家的多種品牌、多種車型集為一體的汽車展示廳；有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目前，某市以3S、4S專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點(diǎn)越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務(wù)、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于4S專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購買特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費(fèi)。由于專賣店的運(yùn)營成本非常高，為此專賣店為客戶提供維修和其他服務(wù)的費(fèi)用也會(huì)很高。對于消費(fèi)者來說，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的服務(wù)卻不一定比非專賣店更好。由于消費(fèi)者在買車之前沒有確定的品牌概念，常常是明確了希望購買的汽車的價(jià)位后，還不知道各價(jià)位有多少不同品牌的車型。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過一個(gè)選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費(fèi)者進(jìn)行比較和挑選。所以，一個(gè)龐大的市場，多個(gè)品牌集中經(jīng)營，會(huì)為汽車消費(fèi)者提供一個(gè)更有利的消費(fèi)環(huán)境。四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)目前，某雖有汽車銷售服務(wù)企業(yè)200多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 注冊資金少，多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)注冊資金在200500萬元； 多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營面積集中在200—500㎡之間； 賣場內(nèi)車的輛數(shù)少，每個(gè)品牌一般只有1—2輛，甚至缺貨。據(jù)發(fā)達(dá)地區(qū)同業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，一個(gè)真正意義上的專賣店一年需要的開支至少在400萬元以上。而從銷售來看，每輛車的利潤在30005000元左右，一些成熟車型的利潤只有10002000元，甚至不賺錢。按照每輛車?yán)麧?000元計(jì)算，專賣店每年也要銷售1300輛車以上才能“保本”，但能夠達(dá)到這個(gè)數(shù)量的經(jīng)銷商卻是少之又少。而在某，還沒有具備如此實(shí)力的汽車銷售服務(wù)企業(yè)。五、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展據(jù)美國汽車后市場協(xié)會(huì)的調(diào)查，在美國，有1美元的汽車在路上跑，便伴隨有8美元的相關(guān)服務(wù)。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場的空間，所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。汽車后市場是一個(gè)提供服務(wù)的市場，關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場新的服務(wù)觀念。一是“大服務(wù)的觀念”。從提供服務(wù)的主體來講，不僅有廠家的售后服務(wù)，也有政府部門的管理服務(wù)和各種社會(huì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)；從服務(wù)的內(nèi)容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、消費(fèi)信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護(hù)美容、繳納稅費(fèi)、保險(xiǎn)理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，凡是人們圍繞著汽車的需求，都應(yīng)包括在內(nèi)。二是“人性化服務(wù)的觀念”。服務(wù)的對象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。中國發(fā)達(dá)地區(qū)在汽車后市場的建設(shè)方面正在進(jìn)行積極的探索，某在汽車后市場的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務(wù)企業(yè)的主要利潤源還是通過對有形商品和有形服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的。六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。首先，要選擇較好的地理位置；其次，建立和鞏固新市場的經(jīng)營理念，新亞市將在廣告宣傳上加大投入；第三，從設(shè)計(jì)、布局、業(yè)務(wù)流程方面改善購車環(huán)境；第四，市場要完善服務(wù)功能。將整個(gè)市場規(guī)劃為一個(gè)大4S店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。對駐場經(jīng)銷商而言，一個(gè)好的汽車市場應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)、生活條件，比如辦公、通信、倉儲(chǔ)、物流等；對消費(fèi)者而言，一個(gè)成功的汽車市場里最好要提供“一站式”服務(wù)，買車、貸款、上牌、繳費(fèi)全部可以就地解決，這樣就需要車管所、公安檢測、購置稅辦、銀行、保險(xiǎn)等各個(gè)單位全部駐地辦公。此外，市場還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道，讓消費(fèi)者買車時(shí)可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動(dòng)、全場讓利促銷活動(dòng)等。顯然，某汽車市場業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色。七、 某汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié)汽車交易市場、汽配市場及維修美容市場的分布特點(diǎn)：汽車交易市場偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模；從汽車市場的租金分析：太慈橋（50元/㎡?月）——皂角井（30元/㎡?月）——中曹司（20元/㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用；汽配市場發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為50%，汽配市場逐漸趨向飽和；新上市項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)幾乎均為3元/㎡?月；新上市項(xiàng)目均有優(yōu)惠：升華汽車城免1年物業(yè)管理費(fèi)，通銀汽配商城簽約在1—4年內(nèi)，租金免半；第二部分 某商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析第一節(jié) 某商貿(mào)城項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目開發(fā)背景“某某商貿(mào)城”是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在某市新添大道南段302號，原省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開發(fā)的集汽車貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。該地塊產(chǎn)權(quán)屬省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩家單位所有。現(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷社同意由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)施開發(fā)。二、項(xiàng)目用地狀況項(xiàng)目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長473米，縱深70—130米。交通便利且輻射面廣，地塊距某市區(qū)約3公里，通過新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級公路，并與2320國道相連。在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合50004㎡，林地及坡地約 40畝，合26668 ㎡，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)原來的機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩個(gè)單位，由于體制及市場原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無居住人口，不需動(dòng)遷。目前該地塊現(xiàn)有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計(jì)劃用l．2萬立方，電信網(wǎng)絡(luò)通過，煤氣、排污、排洪條件具備。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為：總占地面積： 64000㎡總建筑面積： 100000㎡主入口廣場： 3000㎡停車場： 6800㎡道路： 7300㎡綠化及環(huán)境： 6900㎡主體三層： 40000㎡/層二、實(shí)施方案按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”的原則，第一年先投資建設(shè)40000㎡及主入口廣場，第二年在40000㎡投入營運(yùn)的同時(shí)，再投資建設(shè)后60000㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。第三節(jié) 某商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位某商貿(mào)城項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務(wù)、信息提供四位一體的（4S）大市場為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車園。業(yè)態(tài)功能如圖示： （4S）汽車專賣中心信息提供服務(wù)零部件銷售整車銷售服務(wù)中心按揭窗口保險(xiǎn)理賠窗口牌照窗口稅務(wù)窗口車管所窗口公安檢測窗口汽車俱樂部試車場地新車發(fā)布車友沙龍駕駛培訓(xùn)中心汽配中心汽車維修服務(wù)中心新車加油站辦公商務(wù)中心舊車拍賣中心倉儲(chǔ)物流中心汽車裝飾美容中心品牌餐飲物業(yè)管理中心物業(yè)租賃中心汽車銷售中心汽車公園市場管理辦公室二、規(guī)劃設(shè)置建議本項(xiàng)目建筑規(guī)模10萬㎡，暫考慮8萬㎡，具體面積分配如下表：序號名 稱面積分配位置設(shè)置經(jīng)營1汽車銷售中心30000㎡一樓賣場附廳二樓一半體量分零租賃2（4S）汽車專賣中心10000㎡一樓賣場主廳分零租賃3汽配中心5000㎡一樓賣場附廳分零租賃4汽車維修服務(wù)中心2500㎡一樓賣場附廳分零（或整體）租賃5汽車裝飾美容中心2500㎡一樓賣場附廳分零（或整體）租賃6倉儲(chǔ)物流中心5000㎡二樓分零租賃7服務(wù)中心1200㎡二樓——8辦公商務(wù)中心5000㎡三樓分零租賃9舊車拍賣中心1500㎡二樓委托經(jīng)營10物業(yè)管理中心500㎡一樓——11物業(yè)租賃中心200㎡一樓——12汽車俱樂部3000㎡三樓委托經(jīng)營13新車加油站300㎡附屬設(shè)施委托經(jīng)營14品牌餐飲5000㎡三樓整體租賃經(jīng)營15員工宿舍區(qū)5000㎡附屬設(shè)施租賃經(jīng)營16其它3300㎡————在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮如下方面： 土地平整，宜消除土地自然高差； 層高設(shè)置：；； （4S）汽車專賣中心是本項(xiàng)目賣場規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 考慮從主樓兩翼開辟車道直達(dá)第二層； 考慮設(shè)置載重貨運(yùn)電梯二部； 第一層設(shè)主入口通道（中庭位置）和兩個(gè)次入口（兩翼）； 試車場地設(shè)置于主樓背面靠山麓沿線； 汽車維修服務(wù)中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠山麓一側(cè)； 汽車裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠臨街面； 設(shè)置地面停車場（臨街沿線廣場內(nèi)），可同時(shí)考慮利用地塊自然高差做局部地下停車場；1 為有利于規(guī)劃好賣場，可考慮不做沿街獨(dú)立門面；1