【正文】 倉儲(chǔ)物流中心5000㎡租賃51015207服務(wù)中心1200㎡——————————8辦公商務(wù)中心5000㎡租賃101525359舊車拍賣中心1500㎡委托經(jīng)營(yíng)————————10物業(yè)管理中心500㎡——————————11物業(yè)租賃中心200㎡——————————12汽車俱樂部3000㎡委托經(jīng)營(yíng)————————13新車加油站300㎡委托經(jīng)營(yíng)————————14品牌餐飲5000㎡租賃經(jīng)營(yíng)510152015員工宿舍區(qū)5000㎡租賃經(jīng)營(yíng)5551016其它3300㎡租賃經(jīng)營(yíng)————1010（二）租金收益估算表考慮到招商優(yōu)惠政策，不計(jì)建設(shè)期第一年、第二年租金收益。一、項(xiàng)目投資情況及資金使用計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的估算結(jié)果，本項(xiàng)目總投資為11620萬元，可分三年投入。第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》而進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，計(jì)算期為20年，即2003年至2022年。當(dāng)今市場(chǎng)，不僅是“大魚吃小魚”，同時(shí)亦是“快魚吃慢魚”。金陽正在規(guī)劃審批一個(gè)七八萬方的汽車城，如果金陽項(xiàng)目先啟動(dòng)，我們會(huì)很被動(dòng)；若他們與廣物汽貿(mào)洽談成功，則本項(xiàng)目操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)較大，因市場(chǎng)一時(shí)無法容忍如此大的規(guī)模，否則將會(huì)帶來災(zāi)難性的惡果。再說大多數(shù)品牌在某設(shè)有銷售或服務(wù)點(diǎn)，如果其經(jīng)營(yíng)狀況不理想，很難開分店，總體難把控。其中第二步又可分為兩個(gè)階段，第一階段是讓某普通品牌汽車和經(jīng)銷商了解，本項(xiàng)目已有大型品牌進(jìn)駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時(shí)，他們不得不進(jìn)場(chǎng)，否則顯得沒有實(shí)力，但此時(shí)此地只是設(shè)一個(gè)分店而已；第二階段是當(dāng)本案操作到位時(shí)，讓某普通品牌汽車和經(jīng)銷商把重心放在本項(xiàng)目上來，原來其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。地 址：廣州市 聯(lián)系電話： 二、方案二：招商計(jì)劃 精美的宣傳冊(cè)：引進(jìn)20家左右大型品牌汽車專賣店； 為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展某汽車經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的可行性方案； 建立網(wǎng)站：某汽車網(wǎng) 免三個(gè)月—六個(gè)月年租金，免1—2年物業(yè)管理費(fèi)； 報(bào)紙廣告及新聞操作：引進(jìn)已（或待）進(jìn)駐某經(jīng)營(yíng)的普通品牌和經(jīng)銷商。自1997年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長(zhǎng)，總交易量已突破18萬輛，高居廣東省首位。同理，某汽車市場(chǎng)亦需要大型品牌來參與競(jìng)爭(zhēng)，有競(jìng)爭(zhēng)，才會(huì)有優(yōu)秀的經(jīng)銷商，才能有效降低經(jīng)營(yíng)成本。某汽車市場(chǎng)服務(wù)較弱，認(rèn)為只要將車賣出去就百事大吉，缺乏品牌經(jīng)營(yíng)理念。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務(wù)、信息提供四位一體的（4S）大市場(chǎng)為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車園。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實(shí)施方案一、 建設(shè)規(guī)模根據(jù)項(xiàng)目定位方案和初步設(shè)計(jì)，建設(shè)規(guī)模為：總占地面積： 64000㎡總建筑面積： 100000㎡主入口廣場(chǎng)： 3000㎡停車場(chǎng)： 6800㎡道路： 7300㎡綠化及環(huán)境： 6900㎡主體三層： 40000㎡/層二、實(shí)施方案按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)、分期實(shí)施”的原則，第一年先投資建設(shè)40000㎡及主入口廣場(chǎng)，第二年在40000㎡投入營(yíng)運(yùn)的同時(shí)，再投資建設(shè)后60000㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)原來的機(jī)械廠和土產(chǎn)公司兩個(gè)單位，由于體制及市場(chǎng)原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無居住人口，不需動(dòng)遷。交通便利且輻射面廣，地塊距某市區(qū)約3公里，通過新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級(jí)公路，并與2320國(guó)道相連?，F(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷社同意由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)施開發(fā)。七、 某汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié)汽車交易市場(chǎng)、汽配市場(chǎng)及維修美容市場(chǎng)的分布特點(diǎn)：汽車交易市場(chǎng)偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場(chǎng)聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場(chǎng)主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模；從汽車市場(chǎng)的租金分析：太慈橋（50元/㎡?月）——皂角井（30元/㎡?月）——中曹司（20元/㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用；汽配市場(chǎng)發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城10000㎡，通銀汽配商城8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為50%，汽配市場(chǎng)逐漸趨向飽和；新上市項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)幾乎均為3元/㎡?月；新上市項(xiàng)目均有優(yōu)惠：升華汽車城免1年物業(yè)管理費(fèi)，通銀汽配商城簽約在1—4年內(nèi)，租金免半；第二部分 某商貿(mào)城項(xiàng)目定位分析第一節(jié) 某商貿(mào)城項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目開發(fā)背景“某某商貿(mào)城”是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在某市新添大道南段302號(hào)，原省供銷社下屬機(jī)械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開發(fā)的集汽車貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。此外，市場(chǎng)還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道，讓消費(fèi)者買車時(shí)可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動(dòng)、全場(chǎng)讓利促銷活動(dòng)等。將整個(gè)市場(chǎng)規(guī)劃為一個(gè)大4S店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場(chǎng)（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場(chǎng)的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實(shí)現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。二是“人性化服務(wù)的觀念”。一是“大服務(wù)的觀念”。美國(guó)是世界上頭號(hào)汽車大國(guó)，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場(chǎng)的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場(chǎng)的空間，所以汽車后市場(chǎng)要比汽車市場(chǎng)更為火爆。而在某，還沒有具備如此實(shí)力的汽車銷售服務(wù)企業(yè)。而從銷售來看，每輛車的利潤(rùn)在30005000元左右，一些成熟車型的利潤(rùn)只有10002000元，甚至不賺錢。四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)目前，某雖有汽車銷售服務(wù)企業(yè)200多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實(shí)力不強(qiáng)，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面： 注冊(cè)資金少，多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資金在200500萬元； 多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面積集中在200—500㎡之間； 賣場(chǎng)內(nèi)車的輛數(shù)少，每個(gè)品牌一般只有1—2輛，甚至缺貨。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過一個(gè)選擇的過程，而汽車交易市場(chǎng)最適合消費(fèi)者進(jìn)行比較和挑選。對(duì)于消費(fèi)者來說，雖然付出了高額的維修費(fèi)用，但有時(shí)得到的服務(wù)卻不一定比非專賣店更好。目前，某市以3S、4S專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點(diǎn)越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務(wù)、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于4S專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購買特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費(fèi)。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念方面雖然借鑒了發(fā)達(dá)地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場(chǎng)硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。某市各老牌汽車市場(chǎng)同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。某地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場(chǎng)宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對(duì)汽車市場(chǎng)的建設(shè)并未采取有效的政策扶持措施，某汽車市場(chǎng)整體而言的各自為政、低水平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)呈愈演愈烈之勢(shì)。上海耗資500億元打造“亞洲第一國(guó)際汽車城”；北京投資超過百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國(guó)底特律”； 浙江金華正在打造一個(gè)總體規(guī)劃面積3000畝的金華汽車城。該汽車銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個(gè)暢銷品牌的某地區(qū)銷售總代理，在某具有較強(qiáng)的實(shí)力。正在審批的一個(gè)靠近金陽7—8萬㎡的汽車城項(xiàng)目，由一家私營(yíng)企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。目前汽車交易市場(chǎng)重點(diǎn)匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，已聚集人氣，形成氣候。名 稱地 址經(jīng)營(yíng)面積備 注某汽車城中曹司5000㎡主要分布在各品牌專賣店某通源豐田中天玉蘭園旁1000㎡因裝飾美容與汽車維修沒有嚴(yán)格界限，在此，僅作粗略估計(jì)，美容與維修共3000㎡左右。但經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的裝修比汽車交易市場(chǎng)的裝修相對(duì)高檔，經(jīng)營(yíng)成本高。名 稱地 址經(jīng)營(yíng)面積月租金（元/㎡）備 注某汽配城太慈橋12000㎡40 每個(gè)門面面積在20—40㎡升華汽車城太慈橋10000㎡60一層80元/㎡，二層40元/㎡， 某汽車裝飾城太慈橋2000㎡50共60個(gè)左右門面街道門面太慈橋1000㎡60共40個(gè)左右門面通銀汽配商城皂角井8500㎡25 共193個(gè)門面，出租率50%某汽車城中曹司3000㎡20面積較小，零散分布其 他不詳13500㎡汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約：5萬㎡ 裝飾美容市場(chǎng)汽配美容市場(chǎng)集中在花溪大道太慈橋至皂角井路段，具體網(wǎng)點(diǎn)有某汽配城、升華汽配城、某汽車城等。由某舊機(jī)動(dòng)車交易中心和某省拍賣公司共同組建的汽車“置換——拍賣”中心日前正式成立，該中心將提出供汽車置換、拍賣服務(wù)，也就是說，從今后起，車主們可以把自己的舊車委托該中心進(jìn)行拍賣，然后在該中心提供的新車中用補(bǔ)差價(jià)換車，最關(guān)鍵的是，如果你的資金有壓力，還可以申請(qǐng)銀行貸款，舊車置換新車貸款的額度最高不能超過所購新車款的70%，期限不超過5年，18個(gè)汽車品牌的25個(gè)系列的車型供你選擇。最新信息：據(jù)7月25日〖某都市報(bào)〗第227版報(bào)道：有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，去年我省舊機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)交易二手車17000多輛。 主要汽車交易市場(chǎng)分布情況一覽表名 稱地 址經(jīng)營(yíng)面積主要經(jīng)營(yíng)類型備 注某汽車城中曹司30000㎡汽車交易其它2萬㎡升華汽車城太慈橋20000㎡汽車交易、汽配另有1萬㎡汽配美容通銀汽配商城 皂角井3600㎡汽配、汽車交易 另有8500㎡汽配某金侖汽貿(mào) 皂角井2000㎡汽車交易 經(jīng)營(yíng)昌河、北斗星某通源豐田中天玉蘭園3000㎡汽車交易、美容另有3000㎡美容、維修舊車交易市場(chǎng)太慈橋8000㎡舊、新車交易另有8000㎡舊車市場(chǎng)其他市場(chǎng)不 祥43400㎡汽車交易、專賣店新車交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積約11萬㎡（二） 二手車交易市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布 某省舊車交易市場(chǎng)具有規(guī)模的某汽車城舊機(jī)動(dòng)交易中心、舊車交易市場(chǎng)兩家?guī)缀鯄艛嗄呈卸周嚱灰资袌?chǎng)，其中位于花溪大道太慈橋升華汽車城斜對(duì)面（往花溪方向200m）的舊車市場(chǎng)，占地面積約9000㎡，露天停車，能容納600177。若租賃，簽約時(shí)間最短為1年，最長(zhǎng)為4年，一次性付款（租金）5折優(yōu)惠。月租金20—30元/㎡，平均月租金在25元/㎡左右，出租率為50%，物業(yè)管理費(fèi)3—6元/㎡?月（每天打考勤，開門次數(shù)越多，物管費(fèi)越低，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)者入業(yè)，引入人氣）。塔樓部分共5層，其中一、二、三層是輔助用房和辦公室（開發(fā)商辦公室和部分經(jīng)營(yíng)汽車公司的辦公室），四、五層做庫存；街道門面經(jīng)營(yíng)汽車，共23個(gè)，每個(gè)面積約160㎡左右，建筑面積約3600㎡。汽配商城共有門面216個(gè)，每個(gè)門面包含兩層，每層層高3m，其中街道門面23個(gè)，汽配門面193個(gè)。據(jù)悉，太