【正文】 序號 名 稱 面積分配 經(jīng)營 租金水平（元 /㎡ .月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000 ㎡ 租賃 15 30 40 50 2 （ 4S）汽車專賣中心 10000 ㎡ 租賃 20 40 50 60 3 汽配中心 5000 ㎡ 租賃 15 30 40 50 4 汽車維修服務(wù)中心 2500 ㎡ 租賃 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500 ㎡ 租賃 10 20 30 40 6 倉儲物流中心 5000 ㎡ 租賃 5 10 15 20 7 服務(wù)中心 1200 ㎡ —— —— —— —— —— 8 辦公商務(wù)中心 5000 ㎡ 租賃 10 15 25 35 9 舊車拍賣中心 1500 ㎡ 委托經(jīng)營 —— —— —— —— 10 物業(yè)管理中心 500 ㎡ —— —— —— —— —— 11 物業(yè)租賃中心 200 ㎡ —— —— —— —— —— 12 汽車俱樂部 3000 ㎡ 委托經(jīng)營 —— —— —— —— 13 新車加油站 300 ㎡ 委托經(jīng)營 —— —— —— — — 14 品牌餐飲 5000 ㎡ 租賃經(jīng)營 5 10 15 20 15 員工宿舍區(qū) 5000 ㎡ 租賃經(jīng)營 5 5 5 10 16 其它 3300 ㎡ 租賃經(jīng)營 —— —— 10 10 （二）租金收益估算表 考慮到招商優(yōu)惠政策，不計建設(shè)期第一年、第二年租金收益。 一、項目投資情況及資金使用計劃 根據(jù)本報告的估算結(jié)果，本項目總投資為 11620萬元，可分三年投入。 第二節(jié) 項目經(jīng)濟 評價 根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》而進行的財務(wù)評價，計算期為 20 年，即 2020年至 2022年。當(dāng)今市場，不僅是“大魚吃小魚”，同時亦是“快魚吃慢魚”。 金陽正在規(guī)劃審批一個七八萬方的汽車城，如果金陽項目先啟動，我們會很被動；若 他們與廣物汽貿(mào)洽談成功，則本項目操作的難度和風(fēng)險較大，因市場一時無法容忍如此大的規(guī)模，否則將會帶來災(zāi)難性的惡果。再說大多數(shù)品牌在貴陽設(shè)有銷售或服務(wù)點，如果其經(jīng)營狀況不理想，很難開分店，總體難把控。 其中第二步又可分為兩個階段，第一階段是讓貴陽普通品牌汽車和經(jīng)銷商了解，本項目已有大型品牌進駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時，他們不得不進場，否則顯得沒有實力，但此時此地只是設(shè)一個分店而已；第二階段是當(dāng)本案操作到位時，讓貴陽普通品牌汽車和經(jīng)銷商把重心放在本項目上來，原來其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。 地 址：廣州市機場北路 410 號廣東汽車市場信箱（ 510410） 聯(lián)系電話： 020— 86329251 86329072 二、方案二：招商計劃 精美的宣傳冊：引進 20 家左右大型品牌汽車專賣店； 為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展貴州汽車經(jīng)營市場的可行性方案； 建立網(wǎng)站：貴州汽車網(wǎng) ： //； 免三個月 — 六個月年租金，免 1— 2 年物業(yè)管理費； 報紙廣告及新聞操作：引進已（或待）進駐貴陽經(jīng)營的普通品牌和經(jīng)銷商。自 1997 年開業(yè)以來，汽車交易每年穩(wěn)步增長，總交易量已突破 18 萬輛，高居廣東省首位。同理，貴州汽車市場亦需要大型品牌來參與競爭，有競爭，才會有優(yōu)秀的經(jīng)銷商，才能有效降低經(jīng)營成本。貴州汽車市場服務(wù)較弱，認為只要將車賣出去就百事大吉，缺乏品牌經(jīng)營理 念。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因為網(wǎng)上成交率極低，這跟中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣有關(guān)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務(wù)、信息提供四位一體的（ 4S）大市場為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車園。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實施方案 一、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項目定位方案和初步設(shè)計，建 設(shè)規(guī)模為： 總占地面積： 64000 ㎡ 總建筑面積： 100000 ㎡ 主入口廣場： 3000 ㎡ 停車場： 6800 ㎡ 道路： 7300 ㎡ 綠化及環(huán)境： 6900 ㎡ 主體三層： 40000 ㎡ /層 二、實施方案 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計、分期實施”的原則，第一年先投資建設(shè) 40000 ㎡及主入口廣場，第二年在 40000㎡投入營運的同時，再 投資建設(shè)后 60000 ㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。項目用地范圍內(nèi)原來的機械廠和土產(chǎn)公司兩個單位，由于體制及市場原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無居住人口，不需動遷。交通便利且輻射面廣，地塊距貴陽市區(qū)約 3 公里，東北繞城公路 公里，通過新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上 貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級公路，并與 2 320國道相連?，F(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷社同意由貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實施開發(fā)。 七、 貴陽汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié) 汽車交易市場、汽配市場及維修美容市場的分布特點：汽車交易市場偏向城郊，離城區(qū)較遠；汽配市場聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模； 從汽車市場的租金分析：太慈橋（ 50 元 /㎡?月） —— 皂角井（ 30 元 /㎡?月） —— 中曹司（ 20 元 /㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用； 汽配市場發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城 10000 ㎡，通銀汽配商城 8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為 50%，汽配市場逐漸趨向飽和； 新上市項目物業(yè)管理費幾乎均為 3 元 /㎡?月； 新上市項目均有優(yōu)惠：升華汽車城免 1年物業(yè)管理費，通銀汽配商城簽約在 1— 4 年內(nèi)，租金免半； 第二部分 三利商貿(mào)城項目定位分析 第一節(jié) 三利商貿(mào)城項目概況 一、項目開發(fā)背景 “貴陽三利商貿(mào)城”是貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在貴陽市新添大道南段 302 號，原省供銷社下屬機械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開發(fā)的集汽車貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。此外，市場還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道，讓消費者買車時可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動、全場讓利促銷活動等。將整個市場規(guī)劃為一個大 4S 店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。 六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員 角色 龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。 二是“人性化服務(wù)的觀念”。 一是“大服務(wù)的觀念”。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場的空間遠遠大于汽車市場的空間，所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。而在貴陽，還沒有具備如此實力的汽車銷售服務(wù)企 業(yè)。而從銷售來看，每輛車的利潤在 30005000元左右，一些成熟車型的利潤只有 10002020元，甚至不賺錢。 四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實力不強 目前，貴陽雖有汽車銷售服務(wù)企業(yè) 200 多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實力不強，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 注冊資金少，多數(shù)汽車 銷售服務(wù)企業(yè)注冊資金在 200500 萬元； 多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營面積集中在 200— 500 ㎡之間； 賣場內(nèi)車的輛數(shù)少，每個品牌一般只有 1— 2 輛，甚至缺貨。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過一個選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費者進行比較和挑選。對于消費者來說，雖然付出了高額的維修費用，但有時得到的服務(wù)卻不一定比非專賣店更好。目前，貴陽市以3S、 4S 專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務(wù)、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于 4S 專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購買特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經(jīng)營理念方面雖然借鑒了發(fā)達地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。貴陽市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。 貴州地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對汽車市場的 建設(shè) 并未采取有效的政策扶持措施，貴州汽車市場整體而言的各自為政、低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢。上海 耗資 500 億元打造“亞洲第一國際汽車城”；北京投資超過 百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國底特律”； 浙江金華正在打造一個總體規(guī)劃面積 3000 畝的金華汽車城。該汽車銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個暢銷品牌的貴州地區(qū)銷售總代理，在貴州具有較強的實力。 正在審 批的一個靠近金陽 7— 8 萬㎡的汽車城項目，由一家私營企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。目前汽車交易市場重點匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經(jīng)營時間長，已聚集人氣，形成氣候。 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 備 注 貴州汽車城 中曹司 5000 ㎡ 主要分布在各品牌專賣店 貴陽通源豐田 中天玉蘭園旁 1000 ㎡ 因裝飾美容與汽車維修沒有嚴格界限，在此， 僅作粗略估計，美容與維修共 3000 ㎡左右。但經(jīng)營場所的裝修比汽車交易市場的裝修相對高檔，經(jīng)營成本高。 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 月租金（ 元 /㎡） 備 注 貴州汽配城 太慈橋 12020 ㎡ 40 每個門面面積在 20— 40 ㎡ 升華汽車城 太慈橋 10000 ㎡ 60 一層 80 元 /㎡，二層 40 元 /㎡， 貴陽汽車裝飾城 太慈橋 2020 ㎡ 50 共 60 個左右門面 街道門面 太慈橋 1000 ㎡ 60 共 40 個左右門面 通銀汽配商城 皂角井 8500 ㎡ 25 共 193 個門面，出租率 50% 貴州汽車城 中曹司 3000 ㎡ 20 面積較小，零散分布 其 他 不詳 13500 ㎡ 汽配市場經(jīng)營總面積約： 5 萬㎡ 裝飾美容市場 汽配美容市場集中在花溪大道太慈橋至皂角井路段，具體網(wǎng)點有貴州汽配城、升華汽配城、貴州汽車城等。由貴州舊機動車交易中心和貴州省拍賣公司共同組建的汽車“置換 —— 拍賣”中心日前正式成立，該中心將提出供汽車置換、拍 賣服務(wù)，也就是說，從今后起，車主們可以把自己的舊車委托該中心進行拍賣，然后在該中心提供的新車中用補差價換車，最關(guān)鍵的是，如果你的資金有壓力，還可以申請銀行貸款，舊車置換新車貸款的額度最高不能超過所購新車款的 70%，期限不超過 5年， 18 個汽車品牌的 25 個系列的車型供你選擇。 最新信息：據(jù) 7 月 25 日 〖 貴州 都市報〗第 2 27 版報道： 有關(guān)部門統(tǒng)計，去年我省舊機動車交易市場交易二手車 17000多輛。 主要汽車交易市場分布情況一覽表 名 稱 地 址 經(jīng)營面積 主要經(jīng)營類型 備 注 貴州汽車城 中曹司 30000 ㎡ 汽車交易 其它 2 萬㎡ 升華汽車城 太慈橋 20200 ㎡ 汽車交易、汽配 另有 1 萬㎡汽配美容 通銀汽配商城 皂角井 3600 ㎡ 汽配、汽車交易 另有 8500 ㎡汽配 貴州金侖汽貿(mào) 皂角井 2020 ㎡ 汽車交易 經(jīng)營昌河、北斗星 貴陽通源豐田 中天玉蘭園 3000 ㎡ 汽車交易、美容 另有 3000 ㎡美容、維修 舊車交易市場 太慈橋 8000 ㎡ 舊、新車交易 另有 8000 ㎡舊車市場 其他市場 不 祥 43400 ㎡ 汽車交易、專賣店 新車交易市場經(jīng)營總面積約 11 萬㎡ （二） 二手車交易市場業(yè)態(tài)分布 貴州省 舊車交易市場 具有規(guī)模的貴州汽車城舊機動交易中心、舊車交易市場兩家?guī)缀鯄艛噘F陽市二手車交易市場，其中位于花溪大道太慈橋升華汽車城斜對面（往花溪方向 200m）的舊車市場，占地面積約 9000 ㎡，露天停車，能容納 600177。若租 賃，簽約時間最短為 1年，最長為 4 年，一次性付款（租金） 5折優(yōu)惠。月租金 20— 30元 /㎡，平均月租金在 25元 /㎡左右，出租率為 50%，物業(yè)管理費 3— 6 元 /㎡ ?月（每天打 考勤 ，開門次數(shù)越多，物管費越低，鼓勵經(jīng)營者入業(yè)，引入人氣）。 塔樓部分共