【正文】 ?；亩周嚱?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)； 邀請(qǐng)知名駕駛培訓(xùn)中心進(jìn)駐，開設(shè)駕駛、維修、保養(yǎng)等培訓(xùn)業(yè)務(wù)； 定期舉行新車發(fā)布 、車展等汽車文化活動(dòng)、全場(chǎng)讓利促銷活動(dòng)等； 委托有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和影響力的人士成立“車友俱樂部”，定期組織活動(dòng)、舉辦車會(huì)交流會(huì)， 適當(dāng)時(shí)機(jī)創(chuàng)辦市場(chǎng)?？?促進(jìn)本汽車園市場(chǎng)影響力； 投資與“貴州都市報(bào)”或“貴陽(yáng)晚報(bào)”協(xié)作，定期在某固定版面創(chuàng)辦“汽車沙龍”、“汽車之窗”等欄目，及時(shí)反饋市場(chǎng)信息和刊登廣告，為經(jīng)營(yíng)商家 創(chuàng)造一個(gè)高性價(jià)比的信息傳播平臺(tái) ； 建立網(wǎng)站 ，至今貴陽(yáng)未有，相對(duì)費(fèi)用較低。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。關(guān)鍵是為了傳遞反饋信息、提升項(xiàng)目品 質(zhì)，同時(shí)，利于招商，引進(jìn)新的汽車品牌； 以打造 “汽車公園”為主題，突出項(xiàng)目所在地的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而以貴陽(yáng)定位為“林城”相對(duì)應(yīng)，塑造口碑宣傳和樹立自身形象； 第四節(jié) 項(xiàng)目實(shí)施建議 一、方案一：強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的招商引資思路 “地段、品牌、服務(wù)”是經(jīng)營(yíng)汽車的核心要素。貴州汽車市場(chǎng)服務(wù)較弱，認(rèn)為只要將車賣出去就百事大吉，缺乏品牌經(jīng)營(yíng)理 念。從其它行業(yè)可以發(fā)現(xiàn)，以北京華聯(lián)、諾瑪特進(jìn)駐貴陽(yáng)為代表，已尋找到了生存與發(fā)展的空間，成為兩大重量級(jí)超市，人氣十足，場(chǎng)面火爆。同理，貴州汽車市場(chǎng)亦需要大型品牌來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)，有競(jìng)爭(zhēng)，才會(huì)有優(yōu)秀的經(jīng)銷商，才能有效降低經(jīng)營(yíng)成本。 廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司（廣物汽貿(mào)）代理經(jīng)銷 150 多個(gè)型號(hào)的進(jìn)口、國(guó)產(chǎn)名車，常年備有 3000多輛展車供客戶選擇。自 1997 年開業(yè)以來(lái)，汽車交易每年穩(wěn)步增長(zhǎng)，總交易量已突破 18 萬(wàn)輛，高居廣東省首位。 （一） 廣物汽貿(mào)的客戶網(wǎng)絡(luò) 進(jìn)口展廳： 奔馳系列 寶馬系列 奧迪系列 富豪系列 豐田系列 日產(chǎn)系列 本田系列 三菱系列 歐寶系列 紳寶系列 歐雅系列 大宇系列 凱迪拉克 現(xiàn)代系列 法國(guó)標(biāo)致 大眾系列 吉普系列 國(guó)產(chǎn)展廳： 奧迪系列 別克系列 桑 塔 納 寶來(lái)系列 捷達(dá)系列 帕 薩 特 富康系列 夏利系列 波羅系列 奇瑞系列 威姿系列 紅旗系列 昌河系列 長(zhǎng)安系列 金杯系列 五菱系列 五 十 鈴 悅達(dá)起亞 瑞風(fēng)系列 松 花 江 福達(dá)系列 中興系列 雪 佛 蘭 塔 菲 克 依 維 柯 東風(fēng)系列 解放系列 （二） 引進(jìn)廣物汽 貿(mào)的優(yōu)勢(shì) 運(yùn)用品牌效益，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力； 規(guī)范管理汽車市場(chǎng)，容易制造新聞熱點(diǎn)； 可以減少招商費(fèi)用與廣告投入； 可以降低操作難度和提高品牌進(jìn)駐率； 將帶動(dòng)貴陽(yáng)其它汽車公司的進(jìn)場(chǎng)； 能真正做到 4S 店，給后市場(chǎng)做大； 由于全國(guó)有連鎖店，鄰省特殊情況下，可以隨時(shí)調(diào)貨，彌補(bǔ)了貴陽(yáng)定貨需 1 個(gè)星期，甚至 20 多天的市場(chǎng)空白； 由于自己有配送隊(duì)伍，可減輕運(yùn)輸成本，在銷售價(jià)格上，占優(yōu)勢(shì)； 引進(jìn)廣物汽貿(mào)，連鎖店，可以降低社會(huì)流通成本，提高流通效率； 對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整與重組起到了分解、催化作用。 地 址：廣州市機(jī)場(chǎng)北路 410 號(hào)廣東汽車市場(chǎng)信箱（ 510410） 聯(lián)系電話： 020— 86329251 86329072 二、方案二：招商計(jì)劃 精美的宣傳冊(cè)：引進(jìn) 20 家左右大型品牌汽車專賣店； 為生產(chǎn)商提供一份關(guān)于拓展貴州汽車經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的可行性方案； 建立網(wǎng)站：貴州汽車網(wǎng) ： //； 免三個(gè)月 — 六個(gè)月年租金，免 1— 2 年物業(yè)管理費(fèi)； 報(bào)紙廣告及新聞操作：引進(jìn)已（或待）進(jìn)駐貴陽(yáng)經(jīng)營(yíng)的普通品牌和經(jīng)銷商。 招商計(jì)劃大致分兩步進(jìn)行： 第一步：按 1— 4 點(diǎn)的要求，直接與廠商或代理商家洽談，引進(jìn)品牌汽車專賣 店； 第二步：結(jié)合 5 點(diǎn)和大型品牌的號(hào)召力，來(lái)帶動(dòng)普通品牌汽車和經(jīng)銷商。 其中第二步又可分為兩個(gè)階段，第一階段是讓貴陽(yáng)普通品牌汽車和經(jīng)銷商了解，本項(xiàng)目已有大型品牌進(jìn)駐和給予一系列優(yōu)惠措施的同時(shí)，他們不得不進(jìn)場(chǎng)，否則顯得沒有實(shí)力，但此時(shí)此地只是設(shè)一個(gè)分店而已；第二階段是當(dāng)本案操作到位時(shí)，讓貴陽(yáng)普通品牌汽車和經(jīng)銷商把重心放在本項(xiàng)目上來(lái)，原來(lái)其他主力店反而成為小分店，甚至撤消。 三、綜合結(jié)論 方案一的所帶來(lái)的整體利益應(yīng)大于方案二，但洽談難度較大，現(xiàn)沒有完整的可行性方案很難說服對(duì)方；方案二的招商形式受外環(huán)境影響 較大，關(guān)系到國(guó)際市場(chǎng)、中國(guó)市場(chǎng)和當(dāng)?shù)叵M(fèi)等因素。再說大多數(shù)品牌在貴陽(yáng)設(shè)有銷售或服務(wù)點(diǎn)，如果其經(jīng)營(yíng)狀況不理想，很難開分店，總體難把控。但由于 WTO的加入，有諸多新品牌將要打入中國(guó)市場(chǎng)，他們?cè)谶x店時(shí)，除了位置外，對(duì)規(guī)模、配套設(shè)施及企業(yè)形象有嚴(yán)格要求，本項(xiàng)目占有一定優(yōu)勢(shì)。 金陽(yáng)正在規(guī)劃審批一個(gè)七八萬(wàn)方的汽車城，如果金陽(yáng)項(xiàng)目先啟動(dòng)，我們會(huì)很被動(dòng)；若 他們與廣物汽貿(mào)洽談成功，則本項(xiàng)目操作的難度和風(fēng)險(xiǎn)較大，因市場(chǎng)一時(shí)無(wú)法容忍如此大的規(guī)模，否則將會(huì)帶來(lái)災(zāi)難性的惡果。本案規(guī)劃建設(shè)速度要快，搶先機(jī)，讓他們主動(dòng)退出市場(chǎng)，改做其它 的項(xiàng)目，或我們努力爭(zhēng)取方案一能得到順利實(shí)施。當(dāng)今市場(chǎng)，不僅是“大魚吃小魚”，同時(shí)亦是“快魚吃慢魚”。 第三部分 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第一節(jié) 投資估算及資金籌措 一、投資估算 商貿(mào)城總建筑面積為： 80000 ㎡ 固定資產(chǎn)投資總額約為： 11200萬(wàn)元（詳見投資估算表） 二、資金籌措 根據(jù)本項(xiàng)目總投資較大的情況，投資可按如下來(lái)源考慮： 三利公司自籌資金為 2020萬(wàn)元（主要用于土地費(fèi)用）； 向投資公司尋求投資 4120萬(wàn)元； 向銀行貸款 5500萬(wàn)元（用一期工程建成后資產(chǎn)作抵押）。 第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià) 根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》而進(jìn)行的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，計(jì)算期為 20 年，即 2020年至 2022年。其中建設(shè)期 2年。 一、項(xiàng)目投資情況及資金使用計(jì)劃 根據(jù)本報(bào)告的估算結(jié)果，本項(xiàng)目總投資為 11620萬(wàn)元，可分三年投入。 投資年度 投資額 主要用途 2020 年 2020 萬(wàn)元 土地 2020 年 4120 萬(wàn)元 一期建設(shè)及建設(shè)期利息 2020 年 5500 萬(wàn)元 二期建設(shè)及建設(shè)期利息 二、投資估算 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用名稱 建筑面積 估算投資 單位指標(biāo) (㎡ ) (萬(wàn)元 ) (元／㎡ ) 一 主體工程 80000 7426． 00 l 土建 4800． 00 600 2 室內(nèi)外裝修 2020． 00 250 3 給排水 96， 00 12 4 電氣照明 160． 00 20 5 通風(fēng)空調(diào) 60． 00 6 消防噴淋 280． 00 7 電腦監(jiān)控 30． 00 二 環(huán)境配套工程 642． 80 1 主入口廣場(chǎng) 3000 180． 00 600 2 道路 7300 51． 10 70 3 停車場(chǎng) 6800 27． 20 40 4 供水排污管網(wǎng) 200． 00 5 變配電 150． 00 6 綠化 6900 34． 50 50 三 其他費(fèi)用 812． 32 1 場(chǎng)地平整 40． 00 2 地質(zhì)勘察 32， 00 4 3 工程設(shè)計(jì) 64． 00 8 4 施工監(jiān)理 74， 26 l％ 5 城建配套 45 6 建設(shè)管理 242． 06 3％ 四 土地費(fèi)用 2020． 00 一 —— 四合計(jì) 10881． 12 五 不可預(yù)見費(fèi) 326． 43 3％ 總投資 三、營(yíng)業(yè)收入估算 為了提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引商家入場(chǎng)，盡快使商城形成氣候，不計(jì) 建設(shè)期第一年、第二年租金收益，第三年以極低的租金出租，然后從第四年開始逐步提高租金。 （一）租金水平 序號(hào) 名 稱 面積分配 經(jīng)營(yíng) 租金水平（元 /㎡ .月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000 ㎡ 租賃 15 30 40 50 2 （ 4S）汽車專賣中心 10000 ㎡ 租賃 20 40 50 60 3 汽配中心 5000 ㎡ 租賃 15 30 40 50 4 汽車維修服務(wù)中心 2500 ㎡ 租賃 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500 ㎡ 租賃 10 20 30 40 6 倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 5000 ㎡ 租賃 5 10 15 20 7 服務(wù)中心 1200 ㎡ —— —— —— —— —— 8 辦公商務(wù)中心 5000 ㎡ 租賃 10 15 25 35 9 舊車拍賣中心 1500 ㎡ 委托經(jīng)營(yíng) —— —— —— —— 10 物業(yè)管理中心 500 ㎡ —— —— —— —— —— 11 物業(yè)租賃中心 200 ㎡ —— —— —— —— —— 12 汽車俱樂部 3000 ㎡ 委托經(jīng)營(yíng) —— —— —— —— 13 新車加油站 300 ㎡ 委托經(jīng)營(yíng) —— —— —— — — 14 品牌餐飲 5000 ㎡ 租賃經(jīng)營(yíng) 5 10 15 20 15 員工宿舍區(qū) 5000 ㎡ 租賃經(jīng)營(yíng) 5 5 5 10 16 其它 3300 ㎡ 租賃經(jīng)營(yíng) —— —— 10 10 （二）租金收益估算表 考慮到招商優(yōu)惠政策，不計(jì)建設(shè)期第一年、第二年租金收益。另外，為便于操作，以出租率 80%，不以分期開發(fā)來(lái)進(jìn)行測(cè)算（租金測(cè)算趨于保守）。 序號(hào) 名 稱 面積分配 租金水平（元 /㎡ .月） 第三年 第四年 第五年 以后每年 1 汽車銷售中心 30000 ㎡ 15 30 40 50 2 （ 4S）汽 車專賣中心 10000 ㎡ 20 40 50 60 3 汽配中心 5000 ㎡ 15 30 40 50 4 汽車維修服務(wù)中心 2500 ㎡ 10 20 30 40 5 汽車裝飾美容中心 2500 ㎡ 10 20 30 40 6 倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 5000 ㎡ 5 10 15 20 7 服務(wù)中心 1200 ㎡ —— —— —— —— 8 辦公商務(wù)中心 5000 ㎡ 10 15 25 35 9 舊車拍賣中心 1500 ㎡ —— —— —— —— 10 物業(yè)管理中心 500 ㎡ —— —— —— —— 11 物業(yè)租賃 中心 200 ㎡ —— —— —— —— 12 汽車俱樂部 3000 ㎡ —— —— —— —— 13 新車加油站 300 ㎡ —— —— —— —— 14 品牌餐飲 5000 ㎡ 5 10 15 20 15 員工宿舍區(qū) 5000 ㎡ 5 5 5 10 16 其它 3300 ㎡ —— —— 10 10 17 其它收益 50 萬(wàn)元 80 萬(wàn)元 100 萬(wàn)元 120 萬(wàn)元 合計(jì) 9140000 17600000 24236800 30076800 四、營(yíng)運(yùn)成本估算 （一） 經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本按每年 300萬(wàn)元估算，其 中經(jīng)營(yíng)管理人員工資及獎(jiǎng)金 150萬(wàn)元，設(shè)備設(shè)施維護(hù)運(yùn)行費(fèi)每年 100萬(wàn)元，其它開支 50萬(wàn)元。 （二） 折舊費(fèi) 按直線折舊法折舊： 年折舊費(fèi) =(原值 殘值 )／折舊年限 本項(xiàng)目計(jì)算期為 20年，扣除 2年建設(shè)期折舊年限為 18年。 （三） 稅金 經(jīng)營(yíng)收入為商城房屋租金收入，經(jīng)營(yíng)稅金為營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，綜合稅率為 17％。 所得稅為各年度利潤(rùn)總額的 33％計(jì)征。 五、財(cái)務(wù)效益分析 在投資、營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用計(jì)算的基礎(chǔ)上，得出財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見附件） 六、貸款償還能力分析 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資擬向銀行貸款 5500 萬(wàn)元，向投資公司融資 4120 萬(wàn)元，共需 9620萬(wàn)元，貸款利率為 6％。通過貸款償還能力分析，本項(xiàng)目在建成營(yíng)運(yùn) 6． 33年后即可償還貸款。 七、評(píng)價(jià)結(jié)論 通過財(cái)務(wù)效益分析，本項(xiàng)目投資回收期為 。 綜上所述，該項(xiàng)目具有良好的財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益，項(xiàng)目是可行的。 附件 貴陽(yáng)主要汽車銷售服務(wù)企業(yè)（市場(chǎng)）一覽表 公司名稱 網(wǎng)點(diǎn) 汽車品牌 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 電話 貴州汽車城 花溪大道中曹司 長(zhǎng)安專賣店 吉利豪情 美日專賣店 總建設(shè)規(guī)50000 ㎡